甲级写字楼需求有望回暖

　　广东建设报讯 记者唐培峰报道：近日，国际知名房地产顾问机构戴德梁行发布了2022年广州房地产市场回顾及展望报告。报告显示，受本土疫情及全球不明朗因素的多重影响，广州写字楼及零售市场活跃度降低，写字楼及零售市场租金及空置率双双承压，预计将在明年二、三季度重归活跃。大宗交易市场方面，2022年投资者保持审慎的投资态度，全年广州商业房地产市场共录得19宗成交，成交总额为199亿元，成交总额同比下降约14.7%，预计在2023年，市场信心将逐渐恢复。

　　甲级写字楼市场

　　新增供应持续放量，市场规模突破新高

　　2022年，广州甲级写字楼全年新增供应约为41.7万平方米，供应量与去年基本持平。其中超过八成的新项目位于琶洲商务区，市场规模突破600万平方米。一些原计划于年内入市的项目因疫情影响而推迟交付，或令明年供应量达到新高。

　　与去年相比，今年在疫情的多轮冲击与复杂的宏观环境下，广州甲级写字楼市场需求明显下降，上下半年市场表现出现分化。上半年市场需求延续了去年较为活跃的态势，进入下半年，由于疫情产生的影响，甲级写字楼的来访量和成交活跃度显著下降，全年录得净吸纳量为负值，空置率同比上升6.4个百分点至14.0%。由于市场整体观望情绪浓厚，在成本控制驱动下的续租和搬迁成为年内最主要的租赁活动。

　　考虑到办公需求的回暖有赖于企业信心的回归，在宏观经济全面复苏的信号更加明确之前，多数业主方继续下调租金预期。2022年四季度甲级写字楼录得全市平均租金每月每平方米166.5元，同比下降超过5%。

　　展望明年，国际金融城有望迎来第一批优质物业的交付使用，未来供应的向东延伸将推动广州甲级写字楼市场形成新的空间格局。市场迎来更多可租赁面积的同时，也仍面临供需矛盾的挑战。

　　大宗交易市场

　　成交额回落，投资者投资态度审慎

　　2022年全年广州商业房地产大宗交易共录得19宗成交，成交总额为199亿元，成交总额同比下降约14.7%，较近6年平均成交额（约211亿元）也略低，投资者仍然保持审慎的投资态度。

　　办公含研发办公物业仍然是最受投资者青睐的物业类型，2022年办公类物业成交额占比达65%，而办公类别成交额中51%为自用买家购置物业作为总部/区域总部办公之用。近年金融、TMT、餐饮、物流等领域的企业办公场所需求增加，其购买力较强，逐渐成为大宗交易市场主力军之一。

　　疫情防控政策调整，跨境、跨地区差旅限制进一步放松，有助于经济活动包括投资活动复苏；同步，国家在年底相继出台利好房地产行业政策，从供给端与需求端给予强有力的支持，预期后续更强配套政策也将逐步颁布，地产行业有望加速修复，投资者信心已在逐步重建，未来增长性显著，预计2023年自用买家将持续发力，外资买家有望回归。

　　未来房地产市场

　　城市更新与存量利用仍是当下焦点

　　伴随着本轮楼市下行，中国的房地产行业进入调整阶段，融资环境趋紧的压力下房企债务风险凸显。另一方面，未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比逐渐减小，城市群、都市圈的发展格局变化等现象都将令传统的房地产发展模式面临挑战。

　　戴德梁行广州公司总经理罗进良认为，在此背景下，业内几大趋势值得关注。

　　首先是与产业相结合的发展模式正在成为主流。对于广州这一坚持“产业第一、制造业立市”的城市而言，这一趋势更为凸显。

　　同时，随着房地产逐渐由增量市场转向存量市场时，“开发+大资管”模式也异军突起，依托于成熟的运营管理经验，以轻资产模式输出商管服务，在投资管理、物业管理、代建等方面，专业的运营团队有助于项目持续获得较高收益从而收获增长曲线。

　　最后，城市更新与存量利用，仍是当下行业的焦点。未来，城市更新仍是开发商获取热点城市优质地块重要渠道之一，也是存量土地再利用的重要方式。对于大量闲置的非居住存量房屋而言，通过改造、活化来提高存量物业的利用率及价值仍将成为未来行业的重点发展方向。