现房销售让房子回归“住”的本质

　　□ 赵文霞

　　河南省信阳市一纸新政，让现房销售再度成为楼市热议焦点。近日，信阳市住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施》，明确“新出让土地开发的商品房一律实行现房销售”，且对新取得施工许可证的项目设置“主体封顶方可预售”的门槛。

　　这一“新老有别”的政策设计，是地方房地产发展新模式的破冰之举，更折射出全国楼市从“规模扩张”向“质量优先”转型的深层逻辑。

　　事实上，现房销售的推进早已不是个案。根据中指研究院不完全监测，自2020年海南实行现房销售以来，全国已有超过30个省（市）出台相关政策。2025年全国住房城乡建设工作会议更将“有力有序推行现房销售”列为重点任务，与“优化预售资金监管”共同构成制度组合拳。

　　信阳市此次发布的政策，其特殊性在于“新老划断”的精准施策：已开工项目按原标准执行，新出让土地则全面实行现房销售。这种“软着陆”设计既避免了对存量项目的冲击，又为新周期确立了规则框架。

　　“当城市进入更新时代，房地产进入存量时代，当居民开始关注品质，预售制度的历史使命就要卸下来了。”正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所言，从当下来看，预售制度的正面贡献越来越小，负面问题越来越大。

　　在此背景下，现房销售是对购房者、房企与行业的再平衡。对购房者而言，现房销售堪称“权益保护升级”。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出：“现房销售模式本质上是对购房权益的保障，也是住房产品更新的重要形式。当前也要和高品质住宅的建设进行结合。”

　　对房企而言，这是一场“生死时速”的考验。“现售模式下，开工到销售的周期，从6个月到1年延长至2-3年。也就是，2-3年后，才能通过销售回款来回收土地支出。”李宇嘉强调，房地产是资本密集型行业，从预售转到现售，必然会导致前端资金占用大，但回收周期长的“错配现象”。中指研究报告分析认为，现房销售更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。

　　对行业而言，现房销售是“控增量、去库存”的关键抓手。在信阳这样库存高企的城市，严控新增供应可直接改善供需结构，而对库存不足的区域，政策执行需更谨慎。

　　值得注意的是，现房销售并非简单的一刀切，正如中指研究报告指出：“推行现房销售是构建房地产发展新模式的重要内容之一，需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度，谨慎执行相关政策，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等。”

　　站在行业转型的关键节点，信阳的探索为全国提供了“政策试验田”样本。未来，随着配套政策的完善和市场主体的适应，现房销售或将从“选项”变为“标配”。

　　现房销售的本质，是将房地产从“金融属性主导”拉回“居住属性本位”。这一过程必然伴随短期阵痛——开发投资增速可能放缓，地方土地出让收入面临压力，但换来的是市场根基的稳固。对地方政府和房企而言，这既是一次挑战，更是重构行业秩序、实现可持续发展的历史机遇。毕竟，当房子真正回归“住”的本质，楼市才能行稳致远。