中山寻求物业纠纷核心难题破解之道

　　广东建设报讯 记者钟梓骥、通讯员曹嘉欣报道：中山市住房和城乡建设局日前制定出台《中山市住宅小区物业服务公开工作指引》（以下简称《指引》），创新构建“公开-监督-整改”闭环管理体系，寻求破解引发物业纠纷的“关键难题”。

　　为精准破解物业管理领域存在的“服务不透明、收费不清晰、公共收益去向不明”等群众反映强烈的热点问题，推动小区治理从“被动处置投诉”向“主动规范预防”转型，中山市住房和城乡建设局依据国家及省级关于加强物业管理的政策精神，结合当地有专业化物业服务住宅小区的实际治理需求，制定出台了《指引》，主要目的是以制度化、标准化、数字化手段，将物业服务关键环节置于阳光之下，填补政策执行细则空白，从源头化解矛盾纠纷，夯实小区和谐稳定的基础。

　　《指引》最大的创新亮点在于构建了“全要素公开+双轨公示+信用闭环监管”的体系。首创“四公开一承诺”，要求企业对服务内容、收费标准、公共收益（细化至停车费、广告等单项收支）及维修资金使用情况全面公开，并对服务时效作出量化承诺。

　　物业服务收费是业主十分关心的问题。《指引》不仅要求公示物业服务费、停车费及其他有偿服务收费的项目，而且要公示收费依据、标准、计费方式及监督电话。如收费项目需办理许可或备案的，应公示许可登记或备案证书。

　　小区公共物业的收益是业主关心的热点问题，也是社会关注、争论的焦点问题。小区哪些物业属于公共物业？哪些可以收费？公共物业的收益如何支配、如何收费？《指引》清晰而又明确地提出，物业共有部分经营收入包括：停车收入，即占用业主共有道路或其他公共场地停放车辆所产生的车辆停放使用费、租金；广告收入，即利用小区出入口、大门、道闸、楼宇外墙、电梯轿厢内外、楼道、单元门、灯箱等公共区域设置广告位所获得的收入；场地租赁与进场费，即公共区域摊位租金（如商家促销、摆摊设点等）；智能终端设施占地费（如快递柜、自助售货机、净水机等）；通信基站、设备占地费；公共配套经营收入，即属于全体业主的游泳池（馆）、健身室（馆）、会所、便利店、卫生站、菜市场、架空层、物业管理用房等公共配套用房（设施）用于租赁或经营所产生的收入；通信类收入，即利用业主楼顶、外墙、公共区域等共有部分设立通信基站所获得的管理费、租赁费或通信运营管理费；赔偿与残值收入，包括因损坏小区的公共设施设备（属业主共有）所获得的赔偿金、更换下来的旧共有设施设备的残值收入、相关单位支付的归全体业主共有的违约金等收入。物业共有部分经营成本支出则包括经营服务人员人工成本支出、材料成本支出、水电能耗成本支出、税金及附加和其他合理成本支出。

　　《指引》不仅明确了公示内容，而且对公示形式提出了要求，推行公共收益“线上平台统一公示+线下小区同步张贴”双轨制，依托“中山市物业管理公众服务平台”线上公布，同时在小区主要出入口、业主活动场所、单元门厅、物业服务中心等醒目位置设置的公开栏中进行张贴公示。“双轨制”公示，既确保了信息可溯性，又兼顾了各类业主群体。

　　据介绍，《指引》还有一大亮点，就是将公开落实情况纳入物业企业信用评价，对未按要求公开的责令整改，逾期不改的依法采取约谈、通报、信用惩戒等措施，形成“公开-监督-整改”的管理闭环，为行业监管提供了强有力的抓手。