|
|
■近日，广州琶洲经济开发区正式设立。琶洲作为产业高地，加上有限的一手项目，其楼市的受瞩目程度一再跃升。（资料图片）新快报记者 毕志毅/摄 |
|
|
扫码了解广州楼市最前沿动态 |
近日，广州琶洲经济开发区正式设立。琶洲作为产业高地，加上有限的一手项目，其楼市的受瞩目程度一再跃升。随着琶洲南TOD、保利湖光悦色的加推新货陆续到场，板块热力下，预计去化速度将有所加快。不过，板块内二手市场交投未算活跃，即使是网红二手盘，成交周期也需3个月至一年。 ■新快报记者 何璐诗 1 琶洲在售一手货量不多 新港东地块有望年底入市 CBD氛围逐渐拉满的琶洲，近日获批广州琶洲经济开发区，令板块关注度再次推高。事实上，限量开发的琶洲，货量较为紧张，一手住宅的去化速度一直跑赢大市。从去年的招商保利·海珠天珺，到今年的琶洲南TOD，都曾经历开盘当日直接售罄。 不过，两个项目的二期产品，均没达到首期的热销程度。在今年6月开始加推的招商保利·海珠天珺，目前依然有少量尾货，包括137㎡、262㎡面积段的住宅以及85-137㎡公寓在售。 琶洲南TOD项目在国庆前的加推，去化速度也未如首期，但仍属于良好。此次加推了小区内较好的楼栋，北望琶洲西区，近瞰滨江公园，西北远眺小蛮腰，户型为127-275㎡三至五房。据克而瑞广佛监测，9月29日至10月1日累计去化160套，去化率约58%，价格在10.5万-14.5万元/㎡。而在上周，琶洲南TOD取得了新一批的预售证，共41套单位，全为300㎡以上的大户型。由于琶洲板块内二手网红盘保利天悦价格在15万元/㎡起，所以不少购房者认为板块内的一手价格有一定优势，一直持续关注。项目预计于年底还将继续加推一批127-143㎡三至四房的小户型。 琶洲的起步门槛和货量，令部分购房者难以“够着”，离琶洲南TOD 5公里外的保利湖光悦色，则成为了琶洲客源的另一选择。“7字头”的均价，起步门槛相对亲民，整个项目主力为140㎡以上的改善户型，而且货量较为充足，170套的加推新品同样在上周取得预售证。 除以上的在售项目外，执着于置业琶洲的购房者，其实还有选择。琶洲住宅项目新港东地块，传来准备入市的消息。这个琶洲西区AH040329地块，在今年7月18日广州第二批集中供地中，被越秀拿下，可售楼面价约3.3万元/㎡。从区位上看，项目位于琶洲西区，属琶洲互联网创新集聚区范围，与广州塔直线距离仅2.4公里，北侧高层或有机会可望江。项目预计最快年底可以加入战团。 2 “琶洲客源预计外溢5公里，沥滘、新造板块较有开发潜力” 琶洲内，腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米、复星等行业巨头的总部大楼形成强大虹吸力，同时居住需求也有一定的想象空间。房地产市场研究专家邓浩志认为，未来琶洲的新房居住需求将往周边推，影响范围大概是琶洲板块往外延伸5公里左右。 “按5公里的尺度看，往北是珠江新城、金融城，这个片区房价比琶洲更高，所以吸收琶洲外溢购买力的能力有限。往东是水道、岛屿，多强调生态保护，没有太多拓展空间开发房产。往西是海珠老城，海珠西正常来说是较能承接琶洲外溢客户，可惜没有太多新货，”邓浩志表示。从区位和通勤角度看，海珠西在琶洲半小时居住舒适圈内，地铁8号线横穿海珠西。不过，目前海珠西货量主要在中海的几个项目，其项目体量都不大，其中江景改善项目中海映澜台已到尾货阶段。此外，邓浩志认为海珠西内以布匹市场为主的潜在旧改项目很有想象空间，但目前改造进程较为缓慢。 在邓浩志看来，较有开发潜力的只有沥滘和新造两个板块。“沥滘旧改面目已经清晰，直到后年估计都有一手项目可售，不过往后的货量或难以承接。大学城附近的新造板块，拥有大批住宅用地，如果片区发展较好，能满足改善人群需求，未来很可能成为承接琶洲外溢居住需求的主力。” 目前沥滘板块新货主力为珠光海珠新城，配套方面，沥滘村的城市更新将规划建面超225万平方米的商业体，包括20万平方米MALL、10万方古村落商业街区、办公裙楼商业、社区底商、邻里中心等。此外，旁边的越秀·天悦江湾仍然在售，主打复式四房。而新造板块，主要供应为越秀·大学城·和樾府以及恒基·学苑壹号，主打改善人群，目前价格在“5字头”。 3 “业主未有调高价格，网红二手盘成交周期需3个月到一年” 自从去年一手项目再度进入琶洲楼市，新房便成为了琶洲板块的成交主力。合富大数据显示，目前琶洲的二手房市场受关注度较一手房要逊色，买家往往会优先选购一手房。合富研究院高级分析师梁燕明向记者表示,目前琶洲的二手房市场交投并不算活跃，由于琶洲不少放盘的房源都是大面积高总价的房源，购房者出手比较谨慎。在放盘价方面，由于之前琶洲部分楼盘的二手放盘价已有所下调，目前未有太大变动。 中原地产金碧花园二分行客户经理范玉玉告诉记者，“在琶洲试验区获批为广东省经济开发区后，琶洲二手业主的心态会稍微变硬一点，但没有太多调整价格，目前挂牌量也没有明显增加。事实上，从今年下半年开始，琶洲业主挂牌价已有所变化。范玉玉表示，“上半年业主的挂牌价多在18万-19万元/㎡, 到了下半年陆续都有在调整，特别在国庆假期，调整幅度会多一点，吸引多点客户来看房。以琶洲二手热盘保利天悦为例，现在一些业主15万-16万元/㎡也可以接受了，总体的议价空间达到200万-300万元。”梁燕明同样指出，现时琶洲二手房市场的挂牌量略有增加，部分标杆楼盘的价格较高峰期有所调整。经过这一轮调整，价格基本稳定在15万-18万元/㎡之间。 范玉玉告诉记者，目前不少客户还是在等琶洲片区的一手项目，例如琶洲南TOD、保利湖光悦色的加推等，然后再来看二手的保利天悦、雅郡花园这些房源。琶洲的二手买家主要看房源的新旧程度以及所拥有的江景资源。目前九成以上的琶洲二手买家都是一次性付款，所以会较为谨慎。但如果总价到了3000万元左右的房源，市中心选择比较多，不少客户还会对比珠江新城等其他板块的二手房源。“保利天悦现在有30多套房子在挂牌，目前成交周期在3个月到一年左右。由于是网红盘，很多业主对保利天悦的期望值较高，所以一开始放盘价格会偏高于市场，逐渐部分业主希望尽快出售，调整价格后，才能较快成交。” “一二手项目的产品还是有一定差异，客户其实是分开的”，邓浩志认为，虽然板块内的一手项目与二手项目相比，新旧有差异，但同时景观也有差异。“保利天悦有江景优势，这是琶洲南TOD没有的；而如果选择珠江新城有江景资源的房源，价格多超过20万元/㎡，所以客户群也有所区别。”邓浩志指出，琶洲发展的长期趋势明朗，以目前的市场来看，广州楼市的底部已经显现，价格也较为合理。
