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麻涌镇一在售楼盘的准现房楼栋 |
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茶山一主打“城市副中心”与“新城居住中心”概念的在售楼盘 |
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东莞主城区一隅 王俊伟 摄 |
文/图 陈泽煌 今年以来，东莞市住建局提出全市住建系统要立足“双万”新起点，从住房保障、产业发展、城乡建设、行业管理等方面重点发力，着力打造特色鲜明的现代城市建筑和大湾区高品质现代化都市。 回顾2012年以来东莞房地产行业的发展，十年间城市置业的版图不断扩大，一些原本“偏远”的镇街渐为安居热点，板块市场的主旋律已从“有房住”到“住得更好”；在开发层面，无论是本地企业还是外来企业，市场占有率也伴随着行业进展发生变化，后起之秀频出；而在产品端口，购房市场的需求正持续演变，从买房到换房，形成了从“刚需盛行”到“改善当道”的趋势。 板块价值变更：从“分散发力”到“板块聚集” 不少业内人士称，2012年至今的十年，是东莞楼市进程发展最快的“黄金十年”。从十年前各镇街楼市的“多点开花”，到虎门、塘厦等经济强镇的市场发力，再到现如今愈发趋向主城区、松山湖、滨海湾等核心板块，曾经东莞楼市“分散式”发展，逐渐走向追求板块置业价值。 2012年正式入行的王斌，从一个到镇街跑盘拉单的“小年轻”，十年间成长为瑞城搜公司的总经理。“东莞就是我的家。”王斌对东莞从陌生到熟悉，再到后来深入研究东莞楼市的发展，这十年他对区域市场的变化感触颇深。 “2012年东莞楼市客群相对单一，基本上每个镇街都只有少量楼盘在售，市场动静小，每个楼盘的蓄客普遍以‘就近原则’为主。”王斌说。据介绍，早年因产业规划、交通枢纽、人口红利而兴起的虎门、石龙、长安、樟木头、塘厦、厚街等镇街，当初市场成交表现很好。究其原因，有业内人士认为，以往每个镇街都有明确的“镇中心”，部分镇街的商业、生活氛围浓厚，此外前期全市楼价都处于平均水准线，2012年时期东莞全市楼价均价约7000元/平方米，不存在因区域不同而价位不同，因此有很多购房者以“就近选购”的心态为主。 随着主城区总部CBD、国贸商圈等资源的聚集，以及松山湖、滨海湾等规划的落地，在市场发展进程中，越来越多购房者意识到以上板块的价值，并在市场上迅速产生人气效应。现今东莞楼市已从前期各镇街市场的“百花齐放”，向区域市场更加集聚转变，板块价值划分得到购房人群的高度认可。 开发格局演变：从“本土主导”到“品牌涌进” 十年来，东莞楼市的发展除了板块变更，开发商们的耕耘变迁同样令人感慨。 早期活跃在市场上的开发商，多数是作风务实的本地房企。其中，对东莞市场耕耘培育最为成功的当属光大、宏远、世纪城、三正、中惠等，而后本土的丰泰、嘉宏、鼎峰等一批新代表也迅速成长起来。这些开发商打造的楼盘、商业体等时至今日也在业内占据了份额。 同时，十年间不断有外来品牌房企进驻东莞，在各镇街实施快速扩张。例如碧桂园、中海、保利、华润置地、招商局、旭辉等“百强”房企陆续通过土地竞拍、联合开发等方式进入东莞，带来先进的产品、营销理念。 “深耕大湾区，我们不断迭代进行产品升级，先后落地了中式设计、城市高端等产品系。十年间，仅在东莞就实现了‘一镇一个碧桂园’到‘一镇多碧，32个镇街全覆盖’的均衡发展。”碧桂园莞深区域助理总裁王丽莎表示，十年间碧桂园已充分与东莞的城市发展和品质提升同频共振。 作为东莞楼市的“智囊团”——东莞市房地产业协会自成立起便发挥着为东莞住建系统、行业健康发展建言献策的作用。该协会秘书长陈骏良对这十年间的开发格局演变也有自己的观点：“近几年，确实有不少央企、国企以及广深品牌房企公开拿地进入东莞，这对东莞来说是一件好事，从侧面印证了东莞市场潜力，总体上起到了积极推进的作用。” 产品需求改良：从“刚需盛行”到“改善当道” 十年来，诸多开发商在顺应行业趋势的同时，也不断抓住购房者的真实需求，在不同阶段精准地推出合适的产品。“纵观东莞楼市这十年的产品变迁，基本上遵循市场导向，从刚需盛行到改善当道，是产品分化和进阶的过程。”瑞城搜总经理王斌表示。 事实上，查阅今年“金九银十”楼盘推货清单便可知，前几年的“小户型”房源如今鲜见，取而代之的是万科、保利、碧桂园等推出的120平方米以上户型的改善型楼盘。 “住宅供应是由需求决定的，刚需产品的盛行与早年间东莞外来人口的密集涌入不无关系。”一名东莞楼市观察人士介绍称，从买房到换房是市场不变的规律，尤其是此前购买刚需房的家庭结构发生变化，于是催生出改善型换房，从小户型住宅，到舒适三房，再到改善四五房，东莞楼市的产品供应一直随着需求而变。 需求的变化，也带来了产品分化，出现了功能改善和空间改善的分化。在现今市场上，有不少开发商践行品质人居的打造，注重业主体验。如东莞万科今年重点打造的“公园里”项目，其距离华阳湖仅约200米距离，且主体建筑也融于湖景之中，楼栋呈现一字形排开，大部分楼栋都能赏湖、亲湖；产品设计上，项目不单有临湖洋房，也有亲湖美墅。 随着购房者对住宅产品的品质需求不断提升，业内人士解读认为，东莞开发商不断满足客群需求，不断在品质上苦练内功，打造有竞争性产品，更能满足当下置业者对高品质追求，相信将在未来间接提升东莞楼市人居品质。
