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东园公馆是今年越秀区的非单体新楼盘 |
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港汇台沙盘左侧两栋即为住宅部分 |
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港汇台目前已经封顶 |
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云瀚府目前仍处于地下层建筑阶段 |
文/图 羊城晚报记者 范晗越 陈玉霞 已经长时间没有新盘入市的越秀区,自今年5月起，陆续有多个项目传出了开盘或即将开盘的消息：备受关注的广州城投·东园公馆（以下简称“东园公馆”）已于5月开盘，闲置20余年的白云路邮政综合楼下半年将以“海越·云瀚府”（以下简称“云瀚府”）的名字入市，北京路沿线的汉国置业·港汇台（以下简称“港汇台”）也在7月初开放了接待中心，据称将于9月左右开盘。上述三盘均位于北京路商圈周边，除东园公馆以12万-18万元的单价傲视群雄以外，港汇台、云瀚府也都放出了10万元/平方米起的吹风价。此外，位于越秀中路、荣华北之间的35层单体楼项目万科·瑧樾府据传也将于年内开盘，但截至目前尚未有明确的售价信息。 今年越秀区新盘的密集开盘与2022年全年新房、涉住宅用地零新增供应的断档数据形成了鲜明对比。不过，今年上半年，越秀以33个月的去化周期高居全市首位，却又委实让人对越秀区的一手住宅市场捏把汗。有行家则分析说，越秀区去化周期高是因为过去一年越秀区几乎没有新的住宅供应导致整体成交规模小，用来计算去化率的月销售量低，而今年四个新盘齐齐入市，使得越秀区今年的新房供应量超过2021年的307套，成为近三年之最，一高一低的对比自然让去化周期变长。越秀新货入市，能否掀起广州楼市的新波澜？ 东园公馆： 非单体楼新盘，单价最低约12万元 东园公馆位于越秀南路与万福路交会处，2020年，广州城投以6.45万元/平方米的超高楼面地价拿下该地块，至今开发时间已达三年。该项目地块面积仅8296平方米，规划了4栋21-23层住宅，其中1至3栋为商品房，4栋为回迁房，全项目共7种户型，涵盖93-176平方米的三房、四房，共249套住宅。 从综合实力来看，东园公馆应当是三个新盘之中的翘楚。配套方面，项目距地铁6号线团一大广场站步行仅300米，一站即可抵达6号线北京路站，交通便利，商业配套齐全。医疗配套方面，中山大学附属第一医院和广东省人民医院东川院区两所三甲医院均在2公里内，一街之隔的越秀区第二中医医院（越秀区骨伤康复医院）则可以满足日常的医疗需求。 东园公馆楼盘本身也颇具竞争力，尽管地块仅有8000多平方米，但却极大程度地利用了空间。小区园林设计由山水比德操刀，在负一层、地面层、二层和顶层天台均设有园林，停车位比例则达到了1:1.5。此外，对外销售的1至3栋均为专梯专户设计，除1栋为5梯5户外，2栋、3栋均为4梯4户，专梯专户的设计意味着电梯间门厅也是属于业主的使用空间。 不过，项目优势的显著往往也会在价格上有所体现。相比于其他两盘10万元/平方米起的吹风价，东园公馆目前的最低价约12万元/平方米，且这一价格段只能选择北向小于100平方米的两款三房小户型，主力户型的均价还是在13万-15万元/平方米之间。 此外，12万-18万元/平方米的价格，在其他区域都有选择空间，这决定了东园公馆的竞品还有其他区的高端项目。 港汇台： 20余年前的“老项目”，距珠江约200米 港汇台实际上是港资企业汉国置业开发的港汇华庭二期项目，该地块位于北京路南段，距珠江仅200米左右。汉国置业1997年便将该地块收入囊中， 一期住宅部分的五号公馆于2009年上市并交付，二期住宅港汇台目前已经封顶。港汇台地处北京路旁，1公里范围以内，北京路天河城、珠江天字码头、广州医科大学附属第一医院等各类配套步行可达，是该项目最大优势。 港汇台总计有住宅162套，7种户型涵盖69-144平方米的两房至四房，分布在两栋楼中，其中，C1栋2梯3户，C2栋2梯4户。不过，由于两栋楼的4层以下是连接在一起的商业体，间距也只有约30米，因此实际上港汇台与云瀚府的商住两用单体楼差别并不大。据介绍，港汇台住宅与商业部分将分开管理，中间的5层作为架空层隔开，但地下停车场可互通。 项目接待中心设置在地块旁的粤海壹桂府四层，7月初便已经开放，不过接待中心目前仅有沙盘可供参考，户型图也暂未提供，据现场销售介绍，项目预计9月底开盘，届时价格将至少为10万元/平方米。 云瀚府： 商住两用单体楼，吹风价10万元/平方米 云瀚府位于广九大马路和白云路交会处，2020年以前，由于开发商资质被注销而未能完工的白云路邮政综合楼便在该地块上。2020年，该地块被深圳海维实业拍下，由于需要拆除原有建筑，项目建设进度较慢，目前仍在进行地下层的建设。7月20日，云瀚府位于越秀城市广场南塔的展厅对外开放，预计项目正式开盘时间为9月左右，吹风价为10万元/平方米。 云瀚府距地铁6号线团一大广场站约500米，沿广九大马路和越秀南路步行7分钟即可到达，距内环路和东濠涌高架路也仅有一两百米，交通十分便利。配套方面，小区周边商业设施齐全，广九大马路和白云路有不少街坊小店，距北京路商圈也不过一站地铁的距离。 云瀚府最大的硬伤是项目本身商住两用单体楼的属性。根据广州市规划和自然资源局2022年发布的建筑工程设计方案公示，云瀚府将是一栋共29层高的单体楼，其中1-3层为派出所，4层为邮政所，5-9层为商业层，10层为架空层，11层以上才是住宅，其中住宅部分为3梯4户，据介绍，4种户型涵盖130-190平方米的三房、四房。 温馨提醒 名校环绕也需留意招生政策 2023年的越秀区，难得出现新盘齐齐扎堆的行情，能为市场新增部分供应量。今年推出的多个新盘均处于闹市之中，医疗、交通、购物等配套都很完善。因为越秀区为传统教育强区，这些买家们重点关注的卖点还有一个——楼盘的教育配套。从各楼盘的地理位置看，今年开盘的新盘周边的教育配套比较完善，其中一些楼盘旁边还有名校。楼盘的销售人员，也往往会突出“名校就在旁边”的卖点，以更好打动看楼者。 需要提醒的是，越秀区教育局每年4月都会公布新的义务教育阶段学校的招生政策，其中公办小学的招生地段信息非常关键。冲着名校而购房的买家，需留意招生地段的范围，招生地段并非一成不变，每年都可能有微调。对于销售人员口中的学校宣传，需慎听。因为“近”并非入读名校的唯一原则，某些楼盘哪怕仅和学校一墙之隔，也不一定能被纳入该校招生范围。买楼是否能入读心仪的学校，要以教育局和学校官方信息为准。 （羊城晚报记者 陈玉霞）
