配售型保障性住房来了！

　　羊城晚报记者 徐炜伦

　　1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，除优化调整广州限购政策以外，还强调继续加大住房保障力度。2024年，广州计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。这些目标在早前的2024年广州市政府工作报告中已被提及，旨在建立健全租购并举的住房保障体系，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房问题。

　　据悉，配售型保障性住房特指被保障家庭按照政府确定的销售价格购买，退出时由政府组织回购的住房，其一大特点是微利销售、封闭流转，进一步扩大保障范围。

　　平衡保障房产品结构，逐步建立租购并举的住房制度

　　2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称《指导意见》），对住房体系有了不少新的表述。其中对保障性住房的配售模式着墨较多，该模式具有一些显著的特征，例如，由政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，按保本微利原则配售，同时实施封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。

　　作为国家新一轮保障性住房建设重点拓展的新方式，今年1月，广州市首个配售型保障性住房项目在黄埔区启动建设，据悉，该项目预计在2026年5月完成建设，建成后可供应房源超200套。今年全年，广州计划筹建配售型保障性住房1万套。

　　配售型保障性住房的出现，将会为住房体系带来什么影响？广州大学房地产研究所所长、教授陈琳表示：“过往，租赁形式的配租型保障房产品占了住房保障体系当中大部分的比例，一类是政府主导的针对户籍中低收入住房困难家庭的公共租赁住房，广州把这类产品的保障范围扩展到了新就业职工以及来穗务工人员等；另一类是保障性租赁住房，设计初衷是满足新市民、青年人等群体的住房需求。因此，公共租赁住房和保障性租赁住房占了住房保障产品序列的主要比例。”

　　“此前曾出现的经济适用房如今已停止推出，到后来各地试点探索共有产权住房，但没有大规模铺开。此次广州推出的配售型保障性住房，是‘销售’方式和‘保障’属性的结合，丰富了保障房产品的序列，也平衡了保障房产品的结构，同时，它也符合《指导意见》的设计目标，逐步建立起租购并举的住房制度。”陈琳说。

　　保障范围更广，可探索空间更大

　　配售型保障性住房与以往的可售类保障房产品相比有哪些区别？据广州市黄埔区住房和城乡建设局相关负责人介绍，黄埔区规划建设配售型保障性住房，重点是保障住房困难未得到解决、收入不高的工薪收入群体，将来，城镇户籍家庭、产业发展人才以及各类长期稳定就业的外来务工群体均会逐步纳入保障范围。

　　陈琳表示：“广州的共有产权住房经过一段时间的探索，已有了可细化的操作准则，它更倾向于人才群体申购。此次推出的配售型保障性住房，按照国家的政策导向，主要是面向住房存在困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市发展所需要的引进人才群体。这两类人群，已经覆盖了前期共有产权住房的保障范围，所以此次配售型保障性住房的保障范围更加广泛，后续可以探索的空间也更大。”陈琳认为，配售型保障性住房是前期住房保障政策尤其是共有产权住房政策的迭代优化，更能体现出政府对于保障人民群众多元化居住需求的初衷和诚意。 

　　去除套利属性，“以需定建”实现保障房良性循环

　　关于配售型保障房产品的流转方式，是群众比较关心的问题。记者从中新广州知识城配售型保障性住房项目动工活动了解到，配售型保障性住房按保本微利原则配售，一个家庭只能购买一套，实施严格的封闭管理，不得上市交易，与商品房市场隔离。

　　此规定与经济适用房、共有产权住房的流转方式对比有了新的变化，前者需缴纳土地出让金等相关价款才能上市交易，后者由于产权一部分属于政府，在交易时只能由代持机构委托房地产估价机构评估等方式，通过转让自持产权份额退出共有产权住房。

　　“配售型保障性住房要能够保障到该保障的人群，就必须坚持封闭流转的原则，即按照成本加折旧的形式出售给政府，去除商品房的套利属性。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，购买这类房源的人群购买商品住房的能力不足，但对拥有产权住房的诉求比较高，这类保本微利价销售的房屋刚好满足他们的需求，另一方面，购买配售型保障性住房以后，产权人在符合条件的情况下还可以购买商品住房，有利于构建“先上车后改善”的健康住房消费梯度循环。

　　李宇嘉认为，在封闭流转和资产属性较低的情况下，要提高工薪阶层和人才群体的购买意愿，就必须提高供应的素质和效率，“一方面，供应的区位应该选择在类似于黄埔知识城这种具备潜力的地方；另一方面，建设和配套的品质要与市面上的商品房看齐”。

　　“目前来看，配售型保障性住房具体流转方式、退出机制都需要更多的细则来指导群众，消除群众疑虑。”陈琳认为，要实现配售型保障性住房产品与被保障群众的有效匹配，就要切实了解保障群众的住房需求，制定出合理的价格，真正体现出“有品质、可负担”的住房保障产品属性。在政府财力和土地供应许可的情况下，做到“以需定建”，并实现保障性住房“建、管、住、用、投”的良性循环，真正打造出群众“想租能租、想买能买”的多元化住房保障体系，让各个群体都能共享城市发展成果。