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荔湾白鹅潭板块在今年值得期待 陈秋明 摄 |
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天河区在2024年有不少新品主打高端产品线 黄士 摄 |
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海珠一手住宅“去刚需化”愈发明显 受访者供图 |
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番禺旧改项目在2024年引发关注 |
龙年开启，金融领域就给房地产市场派发了一个大红包。2月20日，央行公布5年期LPR下调25个基点，根据目前广州市政策，此次利率下调后，广州市首套房贷利率最低可降至3.85%。据克而瑞广佛区域统计，2024年1月份，广州一手住宅和二手住宅的套均成交价分别为413万元和271万元，按照三成首付计算，可贷额度分别为约289万元和190万元，购房者最高可节省利息约418元/月和275元/月。 而在此前的1月27日，广州市优化楼市限购政策，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围，同时，支持“租一买一”和“买一卖一”。这意味着即便是名下已有一套限购房源的意向购房者，在将名下房产按规定取得房屋租赁登记备案证明，或将名下住房在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售后，仍可以享受到首套房贷的利率优惠。 多重利好“红包”叠加，开发商也纷纷卖力积极出货。龙年春节过后，广州楼市在售众多项目以限时折扣、一口价、团购优惠等各类优惠方式吸引客源。 实际上，广州楼市供应充足，阳光家缘数据显示，至2月21日，广州可售商品住宅总量近115万平方米，消化周期约20个月。2024年，广州热门的置业区域内还有众多新项目会陆续补充供应，其中既有直接享受到政策红利主打120平方米以上的改善型项目，也不乏一些值得关注的刚需、刚改项目。热门地块的转化项目更是备受关注，例如荔湾广船二三期地块项目、海珠上涌果树公园北侧地块项目、天河世界大观地块项目等，同时，黄埔、番禺二区则是有不少大体量的旧改项目有望入市，包括由越秀地产操刀的番禺里仁洞旧改项目以及由央企中交四航局负责的黄埔珠江村旧改项目。 在市场供应增加和政策让利扩需的合力下，龙年开春不失为一个置业的好时机。 羊城晚报记者 范晗越 天河:近10个全新盘供应，整体重返高端市场 统计数据显示，2023年，天河区一手住宅成交逾2800套，位列中心四区第二，仅次于荔湾区。从土拍情况和各项目推售节点预判，2024年，天河区仍会是广州一手楼市供应热区之一，除了多个旧盘持续推新外，还有约10个全新项目供应。值得一提的是，和近两三年刚需产品较多情况不同，今年天河区一手住宅新货偏向高端定位，整体置业门槛将变得更高。 随着近年土地供应和成交增加，天河区一手新货供应丰富，这是该区楼市今年特点之一。2024年，除了珠江花城、天河壹品、联投文津府、天河源筑、珠江天郦、保利天汇等项目将会持续推售新货外，据记者初步统计，还将有近10个全新项目陆续上市，包括在去年出让地块之上建成的越秀·观樾、西派天河序、广州城投·天禧、保利天元（即员村一横路地块）、天河润府（吉山仓地块）等。本周二（2月20日），吉山仓二期地块顺利出让，预计也将在今年转化成一手居住项目。 近两三年，天河区一手住宅供应有较多中小户型，总价五百万元左右就能安家天河，但这种情况在今年将会有所改变。从整体上看，今年新盘数量较多，不过供应结构则偏向高端改善型，从项目地段、自然资源、产品设计等情况看，售价10万元/平方米左右的新品预计会增加，2024年“入主”天河的门槛相对变高。 例如，计划在元宵节开放的越秀·观樾，以生态环境为卖点，首推140平方米以上的大宅，吹风价为9万-10万元/平方米，入市门槛约1200万元；保利天元虽然占地仅约1.4万平方米，但紧邻珠江新城赛马场，地段优势明显，其楼面地价已是5.7万元/平方米，主推的140平方米以上新品，预计售价约10万元/平方米；后天河北板块的西派天河序，主推产品面积在125平方米以上，吹风价8万-10万元/平方米。 羊城晚报记者 陈玉霞 海珠:去刚需化愈发明显，重磅项目陆续入市 2023年，海珠区“去刚需化”表现愈发明显，多个新盘入市均价即达到7万元/平方米。据克而瑞数据，2023年，海珠区除了工业大道板块一手成交均价同比持平外，江南西、新港西、赤岗、琶洲、南洲板块成交均价均同比上涨。 有市场需求支撑，2023年海珠区土地市场热点频现。中海竞得的上涌果树公园北侧地块与越秀竞得的琶洲西AH040331地块（以下简称“琶洲西地块”）分别成为年度总价最高地块和折合楼面地价最高地块。在项目体量普遍较小的海珠西，保利也拿下了东方红造纸厂地块这一面积相对较大的地块。此外，石溪水厂地块也被中建五局拿下。 这些热门地块的项目预计将于2024年入市，成为今年海珠楼市焦点。2月21日，中海上涌果树公园项目正式发布案名——中海大境，该项目地块由中海地产于2023年9月以近128亿元竞得，刷新了海珠区单一地块成交总价纪录，扣除配建面积后，折合楼面价逾5万元/平方米，备受市场关注。竞得地块后，中海对项目下了不少工夫，于2023年11月起开始了以老业主与潜在客群为对象的用户调研。该盘的命名并未遵循中海一贯的“里”“府”“台”系逻辑，不过从128-270平方米的产品面积段来看，项目本身定位较高。此前中海人士曾表示，按客户需求柔性定制的方案将在中海大境项目沿用。中海如何在此盘体现对旗下项目的超越，值得关注。 除了高总价、大体量的中海大境，于2023年底刷新楼面地价纪录的琶洲西地块预计也在2024年内入市，该地块紧邻在售的琶洲·樾，但地块体量仅有2.37万平方米，建筑面积为3万平方米，楼面地价达到了75670元/平方米。地块旁边的琶洲樾与隔黄埔涌相望的琶洲南TOD开盘均价在13万元/平方米左右，在地块成本并不低的情况下，新项目开盘价是否也会刷新所在板块价格，值得拭目以待。 羊城晚报记者 范晗越 荔湾:三四百万元可买三房，仍是置业“最亲民”中心区 虽然荔湾区2023年一手住宅整体成交均价已达6万元/平方米，但就中心四区而言，荔湾区依旧是“最亲民”的一个置业区域——现阶段，总价三百万元出头就能拥有一套地铁旁的三房。对于想在中心区安家的置业群体，荔湾区非常值得留意。 该区的一手住宅均价已攀上“6万字头”，这和区域内高端产品供应和成交带动有关，属于结构性影响。实际上，荔湾区的一手住宅产品供应分化明显，既有面向年轻置业群体的刚需产品，均价4万元/平方米左右；也有面向换房群体的改善型产品及定位更高的高端产品，均价6万-10万元/平方米。 刚需产品方面，万汇天地朗庭、中海浣花里、保利和颂、保利锦上印、新世界凯粤湾、和悦滨江、广钢花城、双桥新作等项目，七八十平方米的户型有不少选择。例如聚集在花地湾地铁站一带的万科、中海和保利三大项目，从去年年底至今成功吸睛，三盘的同台竞争，令价格极具吸引力，目前，中海浣花里70多平方米的单位特惠价低至303万元，109平方米四房特惠价低至505万元。 今年的荔湾区尤其值得关注，除了实力房企聚集该区打造众多住宅项目外，政府也表示要大力发展现代商贸业，加快推进万象城、太古里、山姆店等项目建设，打造白鹅潭世界级地标商圈。这些项目的建成，对周边的住宅项目如广船滨江上都、白鹅潭悦府、新世界天馥等，将带来一定的价值支撑。2024年，荔湾区全新项目不多，除了新近上市的新世界天馥外，值得关注的还有占地面积达40万平方米的广船二期三期地块，其将与一期地块共同打造大型滨江综合体。因此，今年的荔湾区将更有看头。 羊城晚报记者 陈玉霞 番禺:改善新盘即将入市 刚需产品仍有价格优势 长隆万博扩容、南大干线开通、新政限购松绑……2023年的番禺毋庸置疑是广州楼市的“当红炸子鸡”。克而瑞相关数据显示，去年新政后，番禺摘得广州11区的新房和二手房成交套数排名双第一。 随着番禺定位升级、商圈升咖、交通兑现等利好加持，业内人士认为在2024年，番禺仍会是广州楼市顶流的有力竞争者。除了多个旧盘持续推新吸引市场关注度外，也有改善新盘即将入市，依靠长隆万博等出圈板块，番禺楼市的热度将保持在线。 虽然过去一年番禺的新盘扎堆入市，但据记者初步统计，2024年番禺的全新住宅盘不多，预计有4个面世，包括越秀里仁洞旧改、番禺交投绿城·揽江印月、保利新光快速西侧项目、路劲美的·隽樾府。 从统计项目来看，高端改善型产品将是番禺新盘主力。越秀里仁洞旧改项目融资区预计今年面世，产品定位以及面积将延续“和樾府系”风格，主推建筑面积约100-200平方米的户型产品；番禺交投绿城·揽江印月同样定位改善型住宅，主推建筑面积约110-180平方米的四房户型产品，共规划有10栋住宅楼；保利星光快速西侧项目定位江景高端住宅，共规划有4栋住宅楼，呈现围合式布局。 价格方面，小到200万元起的刚需楼盘，大到1000万元级的改善新盘，丰俭由人的番禺在2024年依然会“以价换量”，走亲民路线吸引购房者入市。在2024年想要上车番禺的置业群体，除了有改善新盘供选择外，也可以关注大学城、亚运城、广州南站、番禺广场等板块的刚需新产品。 值得一提的是，在2023年广州土拍市场里，共出现11宗摇号地块，其中番禺就贡献了6宗。近期，广州自然资源规划局更新了《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》，103宗的宅地的区域分布上，番禺以19宗位列全市第一。总的来说，2024年的番禺，依然值得关注。 羊城晚报记者 黄士 黄埔:优质项目有望入市 供应受限致使房价下探 2023年9月，黄埔区正式“解限”，但其一手住宅的表现却不尽如人意。专业机构克而瑞数据统计，2023年黄埔商品住宅成交119万平方米，同比减少11%，按照半年划分，2023年黄埔区上半年的成交量还要明显高于下半年，究其原因，供应受限及二手住宅市场的分流导致其全年成交回落，成交均价也同比下滑3%至39762元/平方米。 春节假期前后，黄埔区楼市话题度较高的为去年12月保利发展约39.87亿元竞得的一宗黄埔区图书馆北侧地块，规划图显示，该项目拟建6栋住宅，配建黄埔文化馆、9班幼儿园等，其中6栋住宅为超高层47层楼高设计，围合式布局，项目总体容积率约4.3，在不扣除配建的情况下，成交楼面地价为24589元/平方米。该地块周边配套较为完善，有黄埔区体育中心、黄埔区图书馆（大沙馆）以及广州市第三少年宫等，地块北邻广园快速，距离地铁五号线大沙东站约800米。据了解，该项目有望在3月前后入市，由于近年来保利发展新推出的住宅项目常采用首次开盘时优惠力度较大的营销策略，不少业内人士还估计其定价会有惊喜。 除了上述项目以外，黄埔区楼盘多以持销为主，例如临港经济区一带的万科城市之光进入到最后一批货量销售阶段，均价约5.5万元/平方米，该板块内还有越秀滨江星航TOD、卓越招商臻珑府，两者相邻，后者处于清盘阶段，均价4.2万元/平方米。而黄埔区的大型城市更新项目万科黄埔新城包含了刚需、刚改产品，主推75-125平方米三至四房，部分房型的最低单价可达“2万字头”。 克而瑞数据显示，去年一整年，黄埔商品住宅供应面积87万平方米，同比2022年减少55%，而《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》显示，今年黄埔区仅计划出让一宗住宅用地，可以预见，若想扭转市场行情，还需要在供应端有更多的支持。 羊城晚报记者 徐炜伦 白云:热门板块竞争激烈 土拍市场有望带来更多新楼盘 由于2023年白云区土地拍卖市场上出让成功的地块较少，农历龙年起，白云区尚无全新住宅项目入局的消息。不过，鉴于今年1月多个楼盘的开盘或开放售楼部，白云区依旧有较多置业选择。此外，修订后的《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）显示，白云区今年将出让18宗住宅用地，数量与花都区并列全市第二位，不少地块位于核心发展区域，若出让成功率较高，将为当地楼市带来更多竞争力。 《蓝皮书》显示，白云区新供应的住宅用地分布在白云站、航空城、嘉禾望岗、黄金围、和瑞路、金湖水库以南、金沙洲等地，其中嘉禾望岗板块可谓是春节前后白云区关注度最高的板块，今年1月，嘉禾望岗板块和与之相邻的广州设计之都分别有国贸云上和广州地铁地产云筑上品两个项目首次开盘，均采用了广州建筑设计新规，以高实用率为主打亮点，两者在区位、配套上的差别不算太大，互相形成竞争，开盘期间的优惠价格吸引了不少购房者，目前国贸云上主推85-143平方米的三至四房，参考均价4.5万元/平方米，云筑上品主推88-142平方米的三至四房，参考均价4.3万元/平方米。 与广州设计之都相隔不远的保利云境已开放售楼部，是3月有望开盘、与前两者形成竞争关系的新项目，该楼盘东侧为鹤联街，主打建筑面积更小的刚需产品，首推68平方米和85平方米的三房户型。 其他置业板块的一手楼盘多以持销为主，例如位于白云湖板块内的黄金围，近三年已有多个楼盘在售，包括附近的品实云湖花城、越秀天悦云湖、中建星光城等，产品面积段从70-141平方米不等，单价“3万字头”即可成交。白云新城当中，也有不少高端项目推出新品，例如粤海云港城270平方米的核心楼栋产品亮相，同时宣布引入天河城系列商业体，焕新城市界面。另外，随着白云站的启用，周边区域的热度迅速拉升，目前该站附近一手住宅项目较少，《蓝皮书》的两宗白云站周边地块出让情况值得关注。 羊城晚报记者 徐炜伦
