继三月份之后，上月东莞新房网签均价再次突破3万元大关

　　文/羊城晚报记者 文聪 图/羊城晚报记者 王俊伟

　　继3月份之后，上月东莞新房网签均价再次突破3万元大关！东莞市住房和城乡建设局近日公布了《2023年4月东莞市商品住宅网上签约销售情况》，统计数据显示，上月东莞新建商品住宅地面建筑层数超过4层（洋房）的新房网签共2076套，均价为31445元/平方米；地面建筑层数4层以下（别墅）的新房网签共73套，均价为35044元/平方米。相比3月份，洋房的网签均价和套数分别下跌约4.5%和32.2%，呈量价回落趋势。

　　全市新建洋房均价分化较大

　　今年3月，东莞新建洋房成交了3064套，均价达32919元/平方米，新建洋房均价首次突破“3”字头，但市场回暖的情况在4月份有所延缓。最新数据显示，4月东莞新建洋房的均价相比3月小跌了约4.5%，网签套数回落到去年12月水平，网签面积比3月的36.64万平方米下跌了约35.8%。

　　房价的走势具体还得看东莞各镇街（园区）的情况，南城街道、松山湖高新区的新建洋房均价依旧是东莞的“领头羊”，也是4月份仅有的两个均价超过50000元/平方米的街道（园区）。其中，南城街道均价最高，达51975元/平方米；松山湖高新区则以50921元/平方米的价格位居第二；东城街道是唯一一个房价在“4”字头的镇街，以约43546元/平方米的均价位于全市第三。南城街道和松山湖高新区的均价之所以能一枝独秀，主要是受几个高价盘拉动影响，而且签约量也高。例如，南城街道4月网签89套，松山湖高新区网签更是达到324套，全市第一。

　　从统计数据看，东莞新建洋房的均价分化很大——全市网签均价最低的仍然是谢岗镇，均价为14975元/平方米，不到南城均价的1/3；石排镇、桥头镇、企石镇的价格位于16000-17000元/平方米之间，是东莞房价最低的几个镇。其中，10个镇的均价低于20000元，15个镇的均价在20000元-30000元之间。

　　在网签套数方面，松山湖高新区的324套占了全市4月成交量的15.6%，主要原因是华侨城松湖原岸和松湖润府热销，带动了成交量。网签套数排名第二的是凤岗镇，达206套，主要来源于大运万科城的热销。虎门镇、长安镇、沙田镇的网签量也不错，均在百套以上；其余镇街的网签量则不足100套，石排镇、莞城街道、东城街道的网签套数仅为个位数。

　　为何东莞新建洋房的均价分化较大呢？有业内人士分析认为，在改善及优质资产配置需求加持下，南城街道、松山湖高新区等核心地段热销项目已形成头部效应，区域市场热度不减，而且这种形势有望伴随今年全年。而其他区域的大部分普通住宅成交表现惨淡，有些镇街的网签套数甚至不到10套，说明楼市低位运行或将继续。

　　来自中原地产研究院的监测数据也显示，4月东莞住宅供需回落，新增供应34万平方米，环比下跌16%，同比上涨10%，主要由于3月供应大增，松湖润府、华侨城松湖原岸等五个项目供应超过3万平方米，4月属于正常回落。住宅成交面积环比下跌，主要是三大原因导致，一是由于市场信心不足；二是二手住宅放盘量大增，客户对一二手住宅货比三家，市场观望情绪浓厚；三是4月优惠力度偏弱，部分客户等待“五一”优惠，同时部分项目尾货在售，吸引力弱。

　　16个镇街二手住宅均价破“2”

　　在二手住宅方面，东莞二手市场受政策利好加持，特别是城区片区核心价值备受认可，促使部分压抑已久的刚性需求释放。尤其是近几个月，二手住宅网签保持高位输出。

　　据统计，4月份东莞的二手住宅网签均价为24334元/平方米，相比3月份的23110元/平方米，上升约5.3%，再次创下历史新高；4月网签3219套，相比3月的3694套，下滑约12.9%。东莞的二手住宅网签已连续两个月超过3000套，保持着一定的稳定性。其中，松山湖高新区二手住宅网签均价“一骑绝尘”，达到44785元/平方米，是全市唯一一个突破40000元/平方米的区域；南城街道次之，为34964元/平方米；厚街镇排名第三，达到30921元/平方米。

　　均价在“2”字头的有莞城街道、东城街道、大岭山镇等13个镇街，其中的高埗镇、道滘镇、凤岗镇均有一大共同特点——环中心区域，是城区、松山湖高新区或深圳等地购买力外溢的第一站。

　　与3月份一样，4月份二手住宅网签套数最多的镇街仍是南城街道，为361套，连续两个月二手住宅成交量最多。此外，东城街道成交268套，常平镇成交253套；成交量100套以上的镇街有9个，如寮步镇194套、樟木头镇188套、虎门镇180套、塘厦镇178套，莞城126套。

　　目前，东莞新建住宅的供应量有多少？合富大数据显示，截至今年4月，东莞市一手住宅潜在供应量（包括官方公告的已出让土地折合可建面积，再加上企业意向性拿地可建面积）约657万平方米，环比微增1%。其中，洋房潜在供应量约624万平方米，环比微增1%，别墅潜在供应量约32万平方米，环比减少约3%。纵向来看，东莞有一个区域住宅潜在供应超50万平方米，超30万平方米的区域共6个。各区域住宅潜在供应中，前三的分别为塘厦镇、黄江镇和凤岗镇，塘厦镇以72.6万平方米的住宅潜在供应位居第一，环比微减2%；黄江镇、凤岗镇均约有44.3万平方米的住宅潜在供应，环比分别减少3%、17%。

　　数据显示，截至今年4月底，东莞新建住宅库存面积约359.9万平方米，同环比均微增5%。按照过去三个月平均去化速度测算，去库存时间约11.4个月，同比大幅缩短7.4个月，环比缩短0.3个月。

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　　未足额交存维修资金

　　不予通过合同备案

　　羊城晚报讯 记者文聪报道：近日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步明确我市住宅专项维修资金交存有关事项的通知》（以下简称《通知》），在合同备案前，房地产开发企业务必确保买受人已足额交存维修资金。未足额交存维修资金的，将不予通过合同备案。

　　据了解，住宅专项维修资金又称“大修基金”“公共维修基金”，是指住宅物业的业主为了本房产区域内公共部位和共用措施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。目前，东莞维修资金的缴存标准按建筑面积计算，其中，住宅40元/平方米、非住宅50元/平方米。

　　《通知》要求，买受人应当在商品房买卖合同备案前足额交存维修资金。根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，房地产开发企业应当在签订合同之日起30日内为买受人申请办理商品房买卖合同备案手续。在合同备案前，房地产开发企业务必确保买受人已足额交存维修资金。未足额交存维修资金的，将不予通过合同备案。未按国家规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。

　　对将房屋交付给未按国家规定交存维修资金的买受人的开发建设单位，将根据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定，责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。