深圳在建的居民住宅楼

刚需客群成为深圳购房主力军

  

　　文/羊城晚报记者 李晓旭  图/羊城晚报记者 王磊

　　

　　7月5日，深圳乐有家研究中心发布《2023上半年深圳楼市报告》。上半年，深圳一二手住宅成交套数分别为16209套和16236套。这半年内，深圳90%片区挂牌价下调，平均成交周期168天，购买大户型的改善客群增多。当前，深圳近5成房源低于参考价成交，购房的主力军依然是31-40岁的社会中坚力量，占比近6成。

　　

　　一二手住宅成交占比打成平手

　　

　　刚刚过去的上半年，深圳开发商踊跃入市的步伐明显比2022年上半年要积极。今年上半年，深圳一手住宅预售面积达到324.56万平方米，同比大幅上涨84%。从1月至6月预售情况来看，3月的小阳春与6月的年中是开发商入市高峰，新增预售套数最高接近一万套。尤其是6月深圳一共有17个项目拿到预售证，新增住宅预售套数9777套。随着库存的增大，近1年来深圳一手住宅的去化走势压力逐月上扬。按近半年的平均销售水平来计算，6月深圳新房的去化周期已达到接近16个月。

　　上半年，深圳卖出了16209套一手住宅，网签面积166万平方米。成交套数同比2022年上半年微幅上涨，但成交面积同比却出现下跌，说明2023年上半年新房市场买小户型的刚需客群更多。虽然上半年新房市场个别豪宅项目的去化成绩比较瞩目，但整体来看，刚需客依旧是主要购买力。上半年，深圳新房市场“三足鼎立”，宝安、龙岗及龙华的一手住宅网签量均超3000套。排第一的宝安网签3304套，同比上涨18%。

　　今年上半年，二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%。上半年，龙岗二手住宅过户量排名第一，达3597套；第二名是福田的3317套，环比及同比均上涨。西部交易量最大的区是南山，达到2822套，环比上涨49%，同比上涨72%。在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下，2023年上半年的楼市稳步复苏。

　　自2021年下半年开始，深圳楼市就进入了一手占主导的局面。但随着2023年上半年深圳二手市场交易量的复苏，加上近期新房市场一些质量和教育情况等负面事件的影响，越来越多购房者倾向“所见即所得”的二手房。此外，一二手价格差也逐渐接近一致，新房价格优势有所减小。多重影响下，二手住宅回归市场主导，2023年上半年一二手住宅打成平手，各占50%。

　　

　　平均购房年龄上涨至36.6岁

　　

　　历经2年半的调控，深圳业主心态从最初对参考价“不屑一顾”到如今的“不断调价”，市场挂牌价更加理性了，不断趋近参考价。深圳乐有家研究中心相关负责人表示，对比2023年6月与1月的业主报价来看，90%片区挂牌价下调，下跌的片区跌幅大多在5%左右，个别区域跌幅超10%。“我们取成交房源出售前最后一次挂牌价，与最终的成交价差值来计算议价空间。近1年里，集中的议价空间逐渐由5%-10%的区间，往5%以内变化。”该负责人称，在如今绝对的“买家市场”行情下，议价行为是建立在业主不断调低挂牌价，直到接近买家理想水平后，才能刺激买家产生“议价”的决策。对于挂牌价比市场行情高较多的房源，可能连议价这一步都难以触发。

　　从乐有家研究中心整理的成交价与参考价偏差值变化来看，2023年6月低于参考价成交的房源占比达到了近1年的最高峰，接近5成，而高于参考价10%以上成交的房源占比只有18%。显然，虽然深圳二手房“参考价政策”在2023年4月底有所变化，但如今参考价依然是买家评判房价的一个重要参考标准，并且对市场的影响依然十分明显。另外，乐有家研究中心选取了20个热门成交片区监测，2023年二季度对比2022年四季度的价格大多数呈现下跌态势。而西乡与蛇口的跌幅较大，在8%-11%之间。热门片区中，仅龙岗中心城、景田与新安略有上涨，但涨幅也不及1%，只能算是“没跌”；前海与龙华中心的跌幅小于-1%，下跌程度较小。

　　数据统计显示，上半年深圳二手住宅平均成交周期为168天。按面积来看，144平方米的大户型因为总价高自然是成交周期最长的二手房源。但成交周期最短的并不是小户型，反而是90-144平方米的3-4房家庭户型。这也体现出当前楼市行情下，改善客群、卖小买大的购房者在抓住机会积极入市。2023年上半年深圳成交的二手房源里，主力面积为60-90平方米，户型为3房。同比2022年上半年，90-144平方米的占比有所提升，总体来看，上半年购买大面积大户型的比例增加。同时，随着深圳房价的走低，购房总价也相对减少，加上2023年3月深圳发布政策，公积金贷款额度最高可达126万元，所以使用公积金贷款的买家也明显增加。纯公积金贷款+组合贷款的占比达到29%，同比提升6个百分点。

　　需要特别指出的是，自2021年下半年开始，深圳平均购房年龄持续上涨，至2023年上半年已经上涨至36.6岁。2023年上半年高年龄段的占比同比也有所提升。41岁及以上的总占比为24.4%，同比2022年上半年增加了3.3个百分点。购房的主力军依然是31-40岁的社会中坚力量，占比近6成。

　　“无论是买家还是卖家，市场情绪大多已回归理性，投资客退场，首套置业及改善置业的刚需客群占主导。”深圳乐有家研究中心相关负责人表示，“本月深圳将迎来‘7.15限购限贷加码’满3年，被约束的深户购买力陆续有资格进入市场，刚需的出手速度会加快。”