|
|
珠海楼市有回暖迹象 |
文/图 艾琳 据合富研究院发布的《2022年3月珠海房地产市场报告》，珠海3月新增16.56万平方米，成交20.33万平方米，供销表现有回暖迹象。 供应方面，同比去年3月，珠海的住宅供应面积下降了42%。即使累加2月数据，也不及去年3月的供应。意味着，供应在明显减少。成交方面，虽不及去年成绩，但环比明显上涨，年后购房需求在显著提升。值得关注是的，珠海全市的成交均价，同比去年上涨了1%。 南湾、唐家量价齐升 成交大涨109% 根据数据，3月份，新增的预售量环比涨幅明显，表示房企推货意愿强烈。 从珠海合富研究院数据来看，近半年来，由于供应速度放缓，成交逐渐回暖，因此整体库存量有所下降。 对比今年2月，3月整体的库存量下降，全市库存面积约408.72万平方米，去化周期约为11.70个月，较上月缩短0.14个月。 截至2022年3月，全市库存面积最大的分别为斗门区、金湾区，以及香洲区的南湾。 与之相反的是，新香洲、老香洲、前山、拱北、吉大，这些区域库存量最小。业内预测，未来，这些区域的住宅，将会非常稀缺。 珠海主城中心区的拱北、吉大、新香洲、老香洲、前山，目前在售项目较少，基本很少推出全新住宅。因此，从去年12月至今，已连续4个月“零”新增。据珠海合富研究院数据，区域3月的成交面积约1.54万平方米，环比上涨32%，同比下跌53%。整体成交均价为29790元/平方米，由于前山部分项目推出特价单位成交导致整体均价拉低，区域均价环比下跌16%，同比下跌13%。因此，主城中心区住宅产品相对较少，地段非常稀缺，但市场分化还是存在。 主城新区的南湾、唐家，量价齐升，已呈明显的回暖迹象。据珠海合富研究院数据，该区域3月份成交面积达7.45万平方米，环比上涨109%，成绩非常不错。与此同时，板块的成交均价约为32716元/平方米，环比趋稳，同比去年的成交均价（约28629元/平方米），上涨了14%。业内认为，该数据证明区域的市场预期，相对较高。 与珠海主城中心区相似，横琴新增住宅供应呈收窄状态。由珠海合富研究院数据来看，从2021年1月至今，仅有4个月有新增住宅供应。其余11个月，处于“零”新增状态。横琴3月成交住宅约1.25万平方米，由于本身库存量在较少，因此同比下降66%，环比上涨了19%。其成交均价约51698元/平方米，对比2月份上涨了4%，同比去年趋稳。由此可见，横琴住宅的稀缺属性，未来会愈加显著。 珠海西区的金湾、斗门、高栏港，主要以“走量”为主。整体成交均价约14227元/平方米。据珠海合富研究院数据，区域3月新增供应8.81万平方米，成交10.09万平方米，供销环比大幅上涨，涨幅均超60%。从新增供应面积来看，同比去年下降了24%，环比上个月上涨了248%。成交方面，区域3月的成交面积约10.09万平方米，环比上涨62%，同比下降63%。 全市房价同比上涨1% 唐家表现抢眼 从全市来看，3月珠海均价约25532元/平方米，环比下调4%，同比上涨1%。其中，横琴均价环比上涨4%，同比齐平。唐家均价环比上涨15%，同比亦上涨17%。金湾均价环比齐平，同比仍上涨12%。斗门均价环比上涨1%，同比下降17%。 再看珠海3月各区域住宅量价情况，成交均价排在前列的分别为横琴、吉大、新香洲、老香洲、拱北。在全市的新区里，南湾成交均价最高，其次为唐家、金湾、斗门。结合供应与成交面积来看，唐家3月的成绩最好。因此，有业内人士认为，横琴、唐家价值已眼见为实，而作为投资的话，金湾区可以再等等；自住的话，斗门区会是捡漏区域。 通过网签数据可以看到，珠海3月的网签前十名，华发又一城以网签100套，网签面积约1.14万平方米，位于榜首。其次，华发横琴府、格力海岸、华发依山郡、万科海上城市等。而根据2022年1-3月珠海住宅网签面积的累积排名，华发又一城、中海寰宇天下、华发四季峰景、华发横琴府、万科海上城市排名前五。 综合这些情况，有业内人士表示，目前横琴成交均价为全市最高，其次为珠海主城外围新区。而金湾区，作为珠海西部的龙头区域，成交价也来到爬坡阶段，带领其他区域上涨。在珠海主城区的话，更建议选择行政中心辐射圈内，更具改善力的住宅产品。相较南湾与唐家，更建议选择有产业、有强大购买力加持的区域，后期动力更足。作为低洼的西区，更建议选择被低估的板块，以及稀缺的优质住宅产品。降低投资风险的同时，未来更易转手。
