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三个全新盘正面“火拼”

广州设计之都年末“加仓”

来源:羊城区域     2023年12月22日        版次:DA15    栏目:    作者:徐炜伦

     国贸云上售楼部开放当天吸引了不少看房者

     云筑上品“1+X房”户型

     国贸云上样板间

  

  文/图 羊城晚报记者 徐炜伦

  

  年末置业,广州北部“戏码”十足。随着近期广州地铁地产云筑上品和保利云境亮相,以及预热多时的国贸云上,12月中下旬,广州设计之都迎来三个全新楼盘的接连入市。记者了解到,国贸云上和云筑上品都已在上周开放售楼部及样板间,而在设计之都时光汇广场,三个楼盘都设置了临时展厅“同场竞技”,它们的集体亮相,能否“搅动”广州北部住宅市场?

  

  项目周边:成熟社区与新兴产业

  

  开园一年多的时间,广州设计之都已经成为了白云区乃至广州市一张新的城市名片,吸引了大量设计、研发行业的知名企业进驻。广州设计之都距离其南部的白云新城仅三到四公里的距离(3个地铁站),驾车仅需约10分钟,凭借自身较高的定位以及白云新城成熟配套的吸引,该片区在近两年吸引了越秀、中海、保利、厦门国贸等实力房企的青睐。

  今年以来,白云区成功出让的嘉禾望岗东北侧、广州设计之都三期,以及鹤联街东段这三宗住宅用地,均在广州设计之都的辐射影响之下,如今三宗地块都发布了项目案名,分别是国贸云上、云筑上品、保利云境。三个楼盘均分别邻近鹤龙二路、鹤龙一路,从国贸云上至云筑上品再到保利云境,直线距离不过几公里,三者共用周边不少配套,因此彼此之间颇有竞争意味。

  具体来看,国贸云上为厦门国贸地产在广州开发的第二个住宅项目,也是其在广州的第一座“上系”作品,项目位于广州设计之都北部,距离2号线、3号线的嘉禾望岗站约1公里,该地块周边教育、医疗、商业等各类配套资源丰富。其中,国贸云上紧邻大型商业综合体云门New Park及大型社区岭南新世界,该社区经过数年开发,已具备完善的运作体系,塑造起了极具社区特色的人文价值。据悉,未来国贸云上还将代建约1.2万平方米的体育公园,社区内部以“贸贸岛”定制化打造,国贸云上的入局,或能为提高该片区居住氛围进一步注入“活水”。

  云筑上品所在位置是广州设计之都三期,位于鹤龙一路和鹤龙东路的交界处,邻近广州市司法职业学校(东校区),距离设计之都已开园的核心区约2公里,周边的教育配套包括黄边小学、龙江中学,商业设施有时光汇广场等,该项目以TOD(以公共交通引导城市开发)模式开发,距离广州地铁2号线黄边站不到2公里,与14号线二期鹤南站(在建中)距离约200米,同时,项目还将以儿童友好型社区的理念进行开发,建设主题儿童社区文化室等多重儿童友好空间。

  保利云境北侧为鹤边鹤龙一横路,东侧衔接鹤联街,西南侧临近江景路,东边约2公里处有地铁2号线江夏站,西边有尚未开通的地铁14号线二期沿线站点创意园站,周边的公共配套有白云区人民医院、白云汇广场等。保利云境周边有多个商业办公园区及创业基地,临街商铺类别比较齐全,项目附近的直播产业比较发达,有龙头直播公司进驻。另外,该项目周边有多个住宅小区,例如黄石花园、祥景花园等,居住氛围浓厚,周边教育配套包括黄石学校(黄石校区)及黄石第四幼儿园等。

  

  户型“内卷”:使用率普遍超100%

  

  在发布计容新规后,广州市面上的新住宅产品基本上都能实现较高的使用率。记者了解到,本次设计之都的三个全新楼盘的使用率普遍达到或超过100%,甚至超过110%。三个楼盘体量都不算大,国贸云上共建七栋楼,云筑上品和保利云境分别建五栋楼。

  其中,国贸云上项目人士表示,其通过执行半开敞空间面积上限比例加大的新规,实现了全线户型实用超100%,“我们打造了跨级体验的自由大厅,全系产品LDK一体化的设计、可分可合的餐厨空间、多功能的主卧和全尺寸的次卧,以及满足不同家庭结构的X空间。”具体来看,国贸云上的产品包括85-143平方米三至四房,均为四至五开间朝南户型,“例如我们的85平方米三房户型,打通后的客厅最大宽度达5.8米,123平方米四房户型,客餐厨一体化设计令整体开间可达6米。”(“X空间”“X房”指的是该空间内包含不计入容积率建筑面积的设计,后期进行相应改造,如阳台空间等,下同)

  云筑上品的产品为89-138平方米的“1+X房”,不过该项目仅开放了一个建面约122平方米的样板间,据销售人士介绍,未来还将公布更多面积的样板间,其中,89平方米三房户型的客厅开间是最大亮点,宽度接近5米,“以前只有100多平方米的大平层才能做到这种宽度,另外该户型的主卧也有接近20平方米。”另外,据广州地铁地产在项目发布会上介绍,针对白云区当地的美妆、皮具、服装产业,项目调研了超过150组客户,于大平层产品设计中,加入了更多符合当地喜好的优化方案,例如适合亲子互动的宽敞方厅、阔景阳台、步入式的衣帽间以及138平方米户型里的U型厨房等,并预留了如扫地机器人、电热毛巾架等多个生活细节的空间点位。

  保利云境主打建筑面积更小的刚需产品,据介绍将首推68平方米和85平方米的三房户型,2梯6户设计,其中68平方米的户型只占了一条梯腿,“我们的68平方米户型使用率超过了110%,实际使用面积接近80平方米。”销售人士介绍,“该户型最适合低总价预算的人群‘上车’,户型方正,主卧有约4.2米的开间,居住起来不会觉得拥挤。不过由于货量较少,该户型可能不会设有样板间。”另外,保利云境85平方米的户型四开间朝南,未来还将有110平方米的户型亮相。

  

  价格PK:周边一手均价4.2万至7.8万/平方米

  

  设计之都与白云新城距离不远,但普通一手住宅房价仅是白云新城的一半左右,使其成为了购房者置业白云核心区的不错选择。据了解,目前设计之都周边楼盘考虑到片区成熟程度、交通便捷性等因素,一手房价区间幅度较大。

  例如,与设计之都核心区设计殿堂、时光汇等地标一路之隔的中海麓府,主推126-170平方米的大平层,价格为6.7万-7.8万元/平方米;嘉禾望岗的岭南新世界组团云耀主推100-143平方米的四房,均价6.5万元/平方米,其附近靠近白云大道北的越秀公交天悦云山府主推90-160平方米三至五房,价格为4.4万-5.2万元/平方米。

  国贸云上靠近岭南新世界,未扣除配建的情况下,楼面地价约2.465万元/平方米,销售人员介绍:“住宅‘吹风价’为5.5万元/平方米,首次开盘价会有惊喜。”云筑上品位于广州设计之都三期,未扣除配建的情况下,楼面地价约2.6万元/平方米,其附近有在售楼盘伟腾云星,均价4万元/平方米,云筑上品销售人员介绍:“价格未公布,会参考国贸云上。”

  保利云境未扣除配建的楼面地价约1.9万元/平方米,该盘销售表示:“按照房价为地价一半计算,扣除配建后均价可能超过4万元/平方米,但根据保利一贯做法,首次开盘的价格都会比较优惠。”截至发稿时,上述三个全新楼盘尚未正式对外公布价格,三者营销节奏相似,其最终定价也将互相产生影响。