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安居鹏湾府 肖宣鑫 摄 |
羊城晚报记者 李晓旭 1月18日下午，深圳乐有家研究中心举行媒体交流会，分享2023年深圳楼市大数据。2023年，深圳共售出64389套一二手住宅。其中，2023年购房者平均年龄为36.5岁，有增大趋势。改善型购房者积极入市，大面积高总价成交占比上涨，一次性付款增多。过去三年，低于参考价成交占比翻了10倍，2023年年底近八成房源低于参考价售出。 存量房市场重回主导地位 数据显示，2023年深圳共售出64389套一二手住宅，同比上涨15%。新房市场呈现“供应增加，成交下滑”的分化趋势，全年成交31621套一手住宅，创下近五年最低点。2023年深圳推出17个合计1万多套可售型人才房项目，并且有多个项目售罄，一定程度上吸引了部分购买力转向保障房市场，同为新房类型的一手商品房市场受到较大影响。 过去20年，深圳二手住宅年过户量最高峰曾达到15.5万套（2009年），最低谷则是2022年的2.2万套，相差7倍。2023年深圳二手住宅过户32768套，同比上涨51%，终于走出了2022年“历史最低点的阴霾”。但拉长时间周期来看，这一成交量也还不够理想，比2008年还少1万套，也是20年来的第二低。 2021-2022年，深圳一手住宅持续占据楼市主导地位。2023年随着深圳多项调控政策的发布、参考价政策的调整，二手住宅成交占比为51%，比2022年增加12个百分点，重回主导地位。存量房市场是楼市的晴雨表，尤其在一二线大城市，二手房市场交易旺盛代表着购房需求旺盛、市场交易活跃度高，并轮动带动一手市场的发展。 深圳市房地产中介协会数据显示，2023年深圳签署委卖协议（多为出售意愿比较强烈的业主）在售的二手房源量，从年初1月底的3.47万套，一路上涨至12月底的5.86万套，增加了2.4万套左右。上半年新增趋势较明显，下半年尤其是四季度则趋于平稳。 记者获悉，2023年是全国调控政策频发的一年，涉及房贷、利率、税费、购房名额等方方面面，北上广深及大湾区更是全面执行了“认房不认贷”政策。乐有家研究中心盘点了深圳8条较大的调控政策，其中参考价与房贷额度脱钩、认房不认贷、二套房首付四成这三大政策对市场影响最大。从效果来看，能减轻首付压力、房贷压力及税费压力的政策反响最大。 2024年1月，乐有家联合深圳市房地产中介协会等发起的购房调研显示，2024年深圳购房者对于放开二手房参考价和进一步降低房贷利率的期待最大。 在交流会上，深圳乐有家公布一则数据：受多重因素影响，深圳二手住宅套均总价也出现大幅减少。2023年，深圳二手住宅成交套均面积为87㎡，同比2022年减少8㎡；套均总价523万元，同比2022年减少126万元，比2019年的套均值（545万元）还低。 二手房平均议价率最高10.7% 2023年，深圳业主持续降低报价，年末与年初比跌幅6%。即便如此，业主报价也与购房者心理价位存在一定距离。统计显示，2023年深圳二手住宅月平均议价率最高达到10.7%（11月份），也就是一套报价500万元的房子，买卖双方议价后，最终成交价与报价相差了50多万元。 2021年参考价政策出台第一年，深圳54.5%的房源成交价高于参考价20%以上，只有5%的房源成交价低于参考价。到2022年，低于参考价成交的占比上涨到19.7%。再看2023年全年，低于参考价成交的占比大幅增长至50.3%。三年时间，低于参考价成交的占比翻了10倍，参考价显然已经是影响市场交易的重要指标。2023年上半年，低于参考价成交占比仅三成左右，但7月开始大幅度提升，一跃超过六成。2023年四季度起更是超过七成，直至2023年12月底，低于参考价成交占比达到80%。这也反映了当前购房者的心态，整体比较低迷，“不低于参考价的房子不看”已为市场常态。 另外，2023年深圳二手房成交周期平均为178天，比2022年拉长了近1个月的时间。近五年里成交周期最短是2021年的108天，大概3个半月。三年时间，深圳二手房成交周期已经近乎翻倍。业主出售需要更大的耐心。其中，90-144㎡的改善型二手房成交周期反而是最短的，为166天。 深圳是一座年轻的城市，常住人口的平均年龄只有32.5岁。而2023年深圳二手住宅购房者平均年龄为36.5岁，比2022年增加了0.5岁。95后00后年轻人更加倾向于先租房。同时，2023年女性购房者占比53%、男性占比47%，依然是女性购房为主，与2022年变化不大。 2023年深圳成交的二手房里，3房依然是主力户型，但占比相对2022年略有减少，4房及以上的大户型占比则有显著提升。另外，2023年一次性付款的购房者显著增加，占比从2022年的23%提升为29%，购房者承担负债的意愿变弱，有能力的前提下更愿意减少杠杆。 乐有家营销总裁贺玲认为：“保障房市场承接首置需求，商品房市场承接改善需求，市场轮动打通，通过时间来换空间，楼市将进入新周期。”
