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广东建设报讯 记者王亚雯报道：全国首部城市更新地方立法《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条例》）于3月1日起实施。《条例》共分七章72条，涵盖总则、规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新及保障监督等等。这既是对深圳以往城市更新经验的总结归纳，也是对城市更新实践难题的规范纾解。深圳将用好综合改革关键一招，努力走出一条符合超大型城市特点和规律的治理新路子，继续为全国存量用地开发贡献深圳智慧、深圳方案。 六大原则规范深圳城市更新行为 《条例》对城市更新政策立法原则进行了调整，确定为“政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作及公众参与”六大原则，将具体要求落实到城市更新规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新、保障和监督等各个方面，旨在规范深圳城市更新行为，更加强调城市更新要着眼于加强公共设施建设，改善城市人居环境，优化城市总体布局，更加致力于提升城市功能品质，推进城市绿色发展，增强城市发展动能，破解城市更新深层障碍，推动城市更新高质量发展。 针对旧住宅区拆除重建的相关规定，《条例》没有改变旧住宅区改造政府主导的模式，仍由街道办进行项目申报，政府进行市场主体的选定，同时对旧住宅区通过城市更新途径改造的模式提出了更高要求，包括征集意愿比例从双2/3比例提高为双95%，且要求项目意愿公告后1年内需达成双95%的意愿征集比例，否则3年内都不再纳入计划等等严格要求。 在城市更新规划与计划管理层面，《条例》要求城市更新规划要在全市国土空间总体规划的指导下，从城市规划的总体目标、发展策略及分区管控等各项要求进行规划制定，规划制定后亦可作为单元划定的依据，并明确了城市更新单元规划编制的流程与相关技术规范。 《条例》明确规定了各类项目物业权利人确认更新意愿的比例、项目立项及其年限要求。其中单一地块项目要求更新意愿同意比例达3/4以上，多地块项目要求每一个地块权利人或产权份额同意更新比例均达3/4以上，且同意更新的用地面积不低于项目总用地面积的80%，更新项目立项意愿征集标准全面提高。 在历史违建物业权利人的核实确权层面，《条例》规定区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织各方对历史违建物业权利人进行核实，只有由经核实的物业权利人才能与市场主体签订搬迁补偿协议。 创设“个别征收+行政诉讼”制度 在旧住宅区改造层面，《条例》规定市场主体需符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定。同时对项目搬迁补偿方式及补偿标准进行明确，对已登记的红本住宅采取原地产权置换的，按套内面积不少于1:1的比例进行补偿，但明确其它未登记的非红本住宅不适用此标准。 在搬迁补偿协议层面，市城市更新部门将在未来制定并发布搬迁补偿协议示范文本，并推动已签订的搬迁补偿协议报区城市更新部门备案，推动搬迁补偿协议签订过程中的规范化。针对拆迁难的问题，《条例》创设“个别征收+行政诉讼”的制度，但前提是个别征求模式仅适用于三种模式——旧住宅区、城中村合法住宅及城中村住宅类历史违建，强调工改、商改项目不适用此制度。且其运行流程遵循先协商、行政调解后个别征收的严格程序，在流程行至实际征收之前，若项目权利人与市场主体达成协议，政府亦可随时终止征收程序。 《条例》明确了各项监管及规范秩序内容，具体要求各项资质核查，拆除房屋相关要求事项等，尤其重点要求企业不得擅自进驻旧住宅区开展更新前期工作，并将对违者进行法律责任处罚。综合整治类城市更新项目的实施机制和鼓励措施上，鼓励综合整治类城市更新项目引入市场主体实施，实施主体确认后可以申请对原土地使用权合同进行变更或者签订补充协议。 在城市更新项目资金保障与监督等环节，《条例》通过置换物业依法免征契税、城市更新项目依法免收各项行政事业性收费等措施进行优惠。同时要求更新过程中要加强对历史文化遗产保护和合理利用，鼓励实施主体参与文物、历史风貌区、历史建筑的保护、修缮和活化利用以及古树名木的保护工作；并要求城市更新项目配建的创新型产业用房、公共住房等不得销售或者用作抵押等。
