竞买人须具有当地购房资格

　　广东建设报讯 记者唐培峰、实习生宋秋贤报道：为进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，最高人民法院于2021年12月17日发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称《规定》），并于今年1月1日起正式施行。

　　近年来，各地为贯彻“房住不炒”，纷纷出台房屋限购政策。政策执行过程中，引发了涉及司法拍卖房产（以下简称法拍房）的争议。首先，因各地房屋限购政策力度和对司法拍卖性质理解不一致，所以各地对法拍房是否应当纳入房屋限购政策的做法也不统一。其次，各地人民法院对法拍房是否受房屋限购政策约束的看法也不统一。最后，个别地区出现人民法院与行政机关在此问题上持相反观点的情况，导致买受人持有成交裁定书却无法办理过户登记。

　　为理解《规定》，本报记者邀请北京大成（广州）律师事务所律师劳静针对该规定的基调、竞买人的诚信义务、人民法院的审核义务、竞买人虚构购房资格的法律责任和法律适用等进行全面解读。

　　强制执行房产应当纳入房屋限购政策

　　据劳静介绍，为全方位防止部分购房者利用法拍房规避房屋限购政策，《规定》明确，无论是司法拍卖，还是司法变卖、以物抵债，都要求竞买人或买受人具有购房资格。

　　《规定》第一条明确，参与司法拍卖房产的竞买人应当在房产所在地具有购房资格。考虑到各地限购政策存在较大差异，最高人民法院没有对竞买人的资格规定统一的认定标准，而是以房产所在地的限购政策为准。

　　依据《规定》第八条，司法变卖参照适用《规定》。即司法变卖的买受人也应当在房产所在地具有购房资格。

　　依据《规定》第五条，如出现流拍等无法正常处置的情形，请求以房抵债的申请执行人或者其他当事人也应具有购房资格。

　　竞买人应诚信提交证明材料

　　拍卖成交前，依据《规定》第二条，竞买人应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。因竞买人不具备购房资格导致的法律后果通常为房屋无法过户。如果竞买人虚构购房资格的，其还需承担其他法律责任。拍卖成交后，依据《规定》第三条，买受人应当提交自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料。

　　劳静建议，竞买人在参与竞买前，应当关注执行法院发布的拍卖公告，或向当地行政机关咨询限购政策，以明确是否具有购房资格和需要提交哪些证明材料。

　　竞买人虚构购房资格的法律责任

　　依据《规定》第四条、第六条之规定，竞买人虚构购房资格的，应承担民事责任、司法责任，甚至有可能承担刑事责任。

　　首先是承担拍卖无效的赔偿责任，依据《规定》第四条：“买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。”依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的 ，应当依法承担赔偿责任。劳静建议，可从提请救济的主体、赔偿责任范围和救济途径等三个层面，把握竞买人虚构购房资格的民事责任。

　　其次是视情节轻重承担罚款、拘留等司法责任。竞买人虚构购房资格参与竞拍，严重扰乱了司法拍卖秩序，可依法认定为恶意竞拍。依据《规定》第六条，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留。此外，当事人间恶意串通，侵害他人合法权益或逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院也应当根据情节予以罚款、拘留。

　　最后是可能需要承担伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪的刑事责任。竞买人可能会通过伪造、变造有关行政机关的公文、证件、印章等方式虚构购房资格。依据《中华人民共和国刑法》第二百八十条之规定，如果竞买人实施上述行为的，构成伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪。