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楼市探查之6 海珠 在部分区域不惜打价格战揽客的时候，海珠区却在“逆势”涨价。记者注意到，海珠新盘入市动辄上千万元，却丝毫不影响其“一房难求”，有楼盘大平层推新首周去化近八成。业内人士指出，区位特性让海珠自带“豪宅”基因，加之新房供应不会集中释放，未来海珠住宅整体“高端化”是大概率事件。 ■新快报记者 魏鑫 1 整体去化快，千万级大平层成“抢手货” 从去化表现来看，海珠区的房子是“最不愁卖”的。广州中原研究部数据显示，截至2月25日，海珠库存消化周期为11.5月，为全市最短，广州各区平均消化周期是22.8个月。 具体到项目，越秀琶洲南TOD是目前海珠区的成交主力。网易房产数据中心显示，近半年来，琶洲南TOD网签217套，位列榜首。即便放眼中心五区，其销量也位居第三。琶洲南TOD项目是赤沙车辆段地块所建项目，2021年广州地铁以82.3亿元竞得该地块，彼时楼面价为3.6万元/㎡，如今均价13万-14万元/㎡。记者了解到，该项目以区位和概念为卖点。地段上，与珠江新城一桥之隔；配套上，背靠琶洲CBD发展概念，让其溢价不少。 由于产品以大户型为主，置业门槛将近2000万元，不过这并不影响其去化速度。去年开盘时，在没有沙盘和样板间的情况下，仅靠一份PPT就已经一房难求。记者了解到，该楼盘所售楼栋基本已只剩少量尾货。 该楼盘销售人员向记者表示，客户主要看重地段和发展空间，因此不愁客源，“上周六新开3号楼，目前已经剩下不到20套，去化近八成。”记者查阅住建局官网，琶洲南TOD项目所售楼栋中，去化率已基本去到九成，仅剩少量单元在售。此外，广州住建局官网显示，琶洲另一新盘招商保利海珠天珺，总价上千万元，已售楼栋中去化也超八成。 改善型楼盘也有不错的去化表现，去年珠光海珠新城、中海观雲府的销量排进全区前三，成交均价超7万元/㎡。 2 赤岗-琶洲片区领涨，一二手价差逐步拉大 作为老城区，海珠区开发较早，新房供应稀缺。目前海珠新房主要分布在两个片区，一个是赤岗-琶洲片区，有琶洲南TOD项目、保利招商海珠天珺、方圆滨江壹号等少数楼盘。 另一个是在西南部的石溪-沥滘片区，有珠光海珠新城、中海观澜府、中海观澔府等楼盘在售。其余诸如中海江泰里、中旅天宸府、保利湖光悦色等楼盘，则零星分布在江南西、沙园、龙潭等其他片区。 房价方面的分化，整体呈现“东高西低”“新高旧低”的格局。赤岗-琶洲片区主打琶洲CBD概念和主航道江景，地段占优，商业、交通等配套成熟，城市界面也相对较新，因此房价最高，新房置业门槛在千万元以上，即将入市的方圆·滨江壹号，吹风价已经去到11万元/㎡左右。 克而瑞监测数据显示，在琶洲南TOD项目带动下，2022年赤岗板块成交均价上涨较快，琶洲板块则同比上涨15%。2020-2022年，这两个板块涨幅均超10%，领跑全区乃至整个广州。 石溪-沥滘片区则稍显“洼地”属性，该片区主打后航道江景和旧改规划，不过受限于沥滘、石溪村旧改推动缓慢，目前周边城市界面普遍较差，出入小区往往要穿过一大片旧村或厂房，一定程度上与其“高端”定位大相径庭。区域内住宅基本均价在7万元/㎡左右。 从整体看，海珠新房的平均置业门槛仍超过700万元，相比之下，二手房涨势缓慢，100万-300万元的“老破小”货量较多，根据贝壳找房数据统计，海珠区挂牌的二手房中，20年楼龄以上占比约49%。一二手逐步拉大的价差，给本地改善客群带来不少置换压力。 3 产品多为大平层，90㎡以下小户型少有 产品方面，海珠的新房户型普遍偏大。记者了解到，目前海珠区在售新房，90㎡以上户型占多数，而且价格越高的楼盘，主力户型往往在200㎡以上。琶洲南TOD项目销售人员表示，在即将推售的10号楼中，最小的145㎡户型也只有25套，275㎡和313㎡大平层才是其主打产品。一业内人士指出，海珠新房热衷走“高端路线”，大户型才更能迎合目标客群的居住需求。 因此想要在海珠买到小户型，选择会比较少。记者了解到，目前只有中海江泰里、中海观雲府、中海观澔府等少量新房推售小户型，面积段是75-89㎡两至三房。 中海地产一名客户经理告诉记者，除了中海江泰里将推新楼栋，有一批75㎡/82㎡的三房入市，其余项目的小户型仅剩一些尾货，挑选到合适的朝向和楼层比较难。相比一众滨江大平层，此类项目主要分布在地铁站沿线，生活配套成熟。 专家看市 房企争相高价拿地 产业兑现加速海珠住宅“高端化” “贵”“豪”俨然成为海珠住宅的标签，从地价来看，如今的房价或并非顶点。此前海珠已出让的多块高溢价地块：保利广州大道南地块楼面价经15轮竞价，以4.8万元/㎡的楼面价成交，溢价率达11.5%，并刷新地价TOP7纪录；越秀滨江西地块也达到4.2万元/㎡。 广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房企争相高价拿地，主要是新房供应少，二手住房整体较为老旧，置换需求迫切，开发新地块可以获得不错的溢价收益。 房地产市场研究专家邓浩志认为，海珠楼市坚挺，跟琶洲CBD发展紧密相关。“琶洲产业发展，带动片区房价上涨，也整体拉升了海珠的房价。”目前，阿里、腾讯、唯品会等多家企业已经在琶洲办公，早晚高峰堵车已是常态。除了看得见的江景、地段，“旧改提速”也将极大改善海珠城市界面。今年1月28日广州高质量发展大会上提到，将加快沥滘村和新市头村项目复建房建设；加快推进城市新中轴南段及新滘路沿线等“一轴一路”区域的更新改造。3月18日珠光集团主导了沥滘4宗地块的拆卸仪式。 不过，在邓浩志看来，由于旧改牵扯过多环节，全面兑现有待时日，因此未来新房供应量不会集中释放，随着产业利好全面兑现，海珠住宅整体迈向“高端化”是大趋势。
