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▲一些小区的业委会业主参与度比较低 ▲广州有不少小区的公共收益归属没落实 羊城晚报记者 陈秋明 摄 |
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本期话题 业主权益 总策划：刘海陵 林海利 黄洁峰 颜复琼 统 筹：刘云 李志洁 执 行：崔文灿 陈秋明 刘云 林诗妍 张豪 梁怿韬 李焕坤 薛江华 李云贞 文/羊城晚报记者 张豪 实习生 胡淑茵 小区停车场的收益、电梯间的广告收益应该归全体业主共有，但不少物业却将其侵占；没有业委会的业主，难以保障作为业主的权益，被物业公司占了上风；想要成立业委会，又被重重困难耗尽了热情；甚至有了业委会，又对业委会的不作为感到无奈…… 一方面，业主感叹，保障业主权益真难；而另一方面，物业公司也诉苦，业主的要求众口难调。物业管理存在重重难题，广州市政协委员对此十分重视，并有针对性地进行了调研。 问题1 筹备业委会不积极 业主通过成立业委会，集中全体业主的共同意志，就矛盾与物业公司协商并对物业公司进行监督，能有效保护全体业主的利益。 然而广州番禺雅居乐花园业委会筹备组成立业委会已一年多，其间通过线上、线下方式发动小区业主参与选举业委会，但至10月底，仅10%的业主绑定了电子投票系统，远达不到“双过半”要求。 成立业委会，保障小区业主利益，于小区业主而言是一件好事，为何雅居乐花园业主参与度如此低？ 雅居乐花园业委会筹备组成员张先生表示，由于雅居乐花园的“庞大”，“让小区大部分业主知晓成立业委会一事”这个成立业委会最基本的前提都成了难题。据了解，雅居乐花园有16个组团，相当于16个小的小区。其中洋房区有12个组团，共计215栋洋房，而别墅区有4个组团共1024座别墅，总计11482户住宅。 针对如此大的小区，每家每户上门宣传难以实现， 摆摊宣传覆盖人群十分有限；且因筹备组成员对于大部分业主而言都是陌生的，线上宣传效果较差；加之小区16年来没有业委会，群众基础薄弱，业委会筹备组成员之一的范女士表示，在雅居乐花园动员业主投票成立业委会是个大工程。 广州市建立电子投票系统方便业主投票表决本是好事，但范女士表示，他们在使用投票系统上也遇到不少难题。据了解，使用电子投票系统前，政府相关部门需在系统后台建立小区数据库，建库完成后向库内联系方式发送短信告知可绑定投票系统，并导出业主清册供小区业主核实信息。若数据库中业主信息有误，业主无法绑定投票系统。 然而，张先生告诉记者，他们拿到的业主清册中有1062户业主联系方式为空白，且清册中出现较多信息错误，给成立业委会增加了难度，“有部分业主把房子租出去或长期不住这边，他们就不能及时知晓成立业委会一事并参与进来”。 据了解，很多小区在筹建业委会时都面临与雅居乐花园一样的难题，业主参与积极性不高、投票人少等，导致业委会成立难。此外，在业委会筹建过程中，也存在小区业主私心作祟，使用不规范甚至不合法的方式得以当选业委会成员，如伪造选票、操纵投票结果等。 问题2 业委会责任没担起来 今年8月底，有同城媒体曾报道广州某小区的业主发起投票罢免本届业委会。业主倪先生表示，业委会上任几年，小区整体管理越来越差，商家进驻占用会所，侵占业主的公共活动空间。商家还在负一层挖建游泳池，对超高层小区楼盘而言，存在安全隐患，而业委会对此并未尽到监管职责。 业主钟小姐则表示，业委会不作为，甚至对业主的询问置之不理。还有业主代表表示，业委会掌管着小区的公共收益，但长期存在数目不清，去向不明的情况。 据悉，该小区通过六天时间获得规定数目的小区业主投票数，罢免了业委会。 对此，省参事室特约研究员、芳村花园小区业委会主任王则楚表示，业委会没尽到职责主要有三方面原因，一是业委会成员多为兼职，工作热情难持久，特别是年轻的成员忙于自身工作，参与小区公共事务的积极性不高；而年纪大的成员虽有时间，却往往精力不够。二是大多数业委会成员对物业管理的业务常识、操作规程不熟悉，行使职权也不规范，造成业主不理解、物管不配合、街道居委不支持的局面。三是有的业委会成立后，内部意见难以达成一致，最后形成“两派”甚至“多派”。 问题3 业主公共收益会否被挪用 《广东省物业管理条例》对小区公共收益作了明确规定，利用属于业主共有道路、绿地或其他场地作为车位，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，所得收益依法归全体业主共有。 但实际上，广州市有不少小区的公共收益归属没落实，业主共有财产和公共收益被挪用、侵占的情况并不罕见。 广州天河某一大型小区，小区建成已有20多年，其间多次成立业主委员会无果，终于在去年克服重重困难成立了业委会，但是由于某些原因，街道不予备案。“由于我们现在还没有业委会公章，不能以业委会的名义开个账户，不过物业也答应准备将公共收益交还给我们。”该小区业委会成员兰女士说，由于小区较大，公共收益是一笔不小的数目，“小区公共收益主要是架空层的商铺、户外和电梯广告等，尤其是路面停车费，估计路面停车位有1500个。”兰女士估计每年物业侵占公共收益约1500万元—2000万元。 站在物业的角度，广州市物业管理行业协会会长李永新表示，物业公司利用小区的共有道路或其他共有部位进行停车或做广告，是为了解决小区业主的一部分需求，收取的费用用于维护、管理该共有部位，也可以用于补充物业费的不足。这些费用能够很好地补充到物业服务当中，既不用业主多交物业费，也保证了服务质量，一举两得。 业主代表朵康则指出，小区公共收益应由业主支配，物业公司利用小区共有部分赚取收益或使用小区公共收益前应先征得业主同意。若让物业公司支配，缺少有效监督措施，难以保证资金的去向。 下期预告 对于当前物业管理难题，政协委员提出了哪些建议？请看下一期《有事好商量·民心筑城》之委员议。
