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《广州市物业管理条例(草案)》日前提交市人大常委会一审。据悉，它借鉴了深圳、上海等城市的立法经验，对化解当前小区物业管理中的热点难题等有诸多新思路，尤其是在明确相关权责义务及各方行为规范等方面有一些开创性的规定。 随着城市更新及大量新建小区建成，物业管理成为市民极为关注的话题。广州曾于2014年出台过地方性的物业管理暂行办法及配套文件，它对规范物管活动，维护小区秩序起到了积极作用。但随着社会快速发展，物管工作也面临诸多新问题，物管纠纷多发，物业服务质量参差不齐等矛盾日渐突出，影响到社会的和谐安宁。可以说，物业管理也是当下社会微管理层面重要的课题。 针对目前业主大会“成立难”“换届难”等问题，该条例(草案)明确了业主大会由物管会或居委会负责召开。同时，还创新异议处理机制，破解业主大会“决策难”。对于业委会的“监管难”，要求强化对业委会及成员的离任审计，并赋予街镇政府的监管职能。之前，有些小区曾发生旧物管拒不撤离，致使新旧物管无法交接，对此，条例(草案)明确物管企业已被解聘又拒不退出的，业主可不交物业费。另一方面，业主若不按合同交纳物业费，也可能录入失信被执行人名单。 应该说，这是一部维护小区各方利益及行为规范的法规，对相关各方均具制约作用。但在当下，恐怕最需约束的还是较强势的物业服务企业一方。特别是对“不请自来”和“擅自定价”等问题，仍缺乏有效制衡措施。众所周知，新建小区物管几乎都是发展商的子公司。这有一定合理性。但从物业服务所应遵循的双方自愿原则来说，明显对业主不公平，特别是物业收费标准，完全由物管说了算，有强买强卖的意味。如何化解这一矛盾？在制定法规时就不应回避。 建议条例可增添有针对性的条款，诸如对“先入为主”的物业服务企业实施“试用期”制度。只有等小区业主委员会成立后，业主们认可了物管企业，并与之签订委托合同，方可转正。而“试用期”的物管只能按较低的“试用工”收费标准收取服务费。这样一方面可督促物管提高服务能力和水平，另外亦可倒逼其尽快成立业主委员会。可谓一举两得。 新条例(草案)规定小区共有物权要实施登记、公示制度，这对因物权不清晰引发的纠纷将起到抑制作用。但需考虑如何令这项措施真正落地的问题，不妨将其纳入小区竣工验收的内容。该条例还规定物管区内绿化养护、园林水池喷泉等水电费用不得列入业主的分摊费用，这无疑维护了业主的权益。但这部分费用由谁买单应明确。否则将来可能又会引发新的纠纷。 总之，物业管理条例既要规范和明确各方权责，同时，亦应成为协调小区各方利益平衡的稳定器。 （作者是本报首席员）
