|
|
|
|
|
四季奕居建筑有些像写字楼，邻近执信中学水荫路校区 |
|
|
世茂天越地段好，大平层为板式设计 |
|
|
淘金半山豪庭位于半山之上，视野不错，但产品设计有所不足 |
|
|
越秀区哪怕是单体楼，都显得很金贵 |
|
|
|
专题文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 春节期间探亲访友、逛街看花的同时，也不失为看楼的好时机。新年“鼠”哪个区最红火？或许中心区的越秀可算一个。 从羊城晚报记者目前掌握的情况来看，2020年越秀区将有六大项目面市，除了一个是在售项目外，其余五个都是全新楼盘或去年第四季度才亮相的次新盘，呈现难得一见的供应“井喷”局面。 新年开始，这些楼盘陆续开门迎客，有些楼盘全年无休，比如五羊新城的世茂天越，春节期间还为看楼者准备了定制下午茶及新年礼盒。 全市最高 网签均价约6.6万元/平方米 越秀区给购房者的感觉或许是“高冷”“傲娇”，毕竟，该区“老破小”的二手房售价，动辄也要每平方米四五万元甚至七八万元。 根据广州中原研究发展部的统计数据，2019年越秀区一手住宅网签均价约为6.6万元/平方米，为全市十一区中最高；哪怕是一直以来被视为“豪宅云集”的天河区，其2019年网签均价也仅为5.5万元/平方米，排名第二，足足比越秀区低了20%。 但如果以此认为越秀区的楼价就是“6万+”，那就大错特错了。从2019年越秀区网签量较大的楼盘情况来看，如粤海拾桂府的均价达8万-9万元/平方米。而在今年的新货中，叫价“10万+”的楼盘也有不少，比如世贸天越的望江单位，最高叫价达15万元/平方米；淘金板块全新盘淘金半山豪庭，“吹风价”超13万元/平方米，买家的入市门槛将会进一步提高。 六大项目 新增供应量至少超400套 虽然越秀区的楼价让不少买家觉得“高高在上”，但需求依然旺盛，限售、限签一旦放松，网签量马上明显增加。广州中原研究发展部统计显示，2019年越秀区一手住宅网签444套、网签面积达5.29万平方米，同比分别狂增约1.3倍和1.5倍。其中，作为供应主力的粤海拾桂府占比近半。 所幸，同比飙高的网签量也有相对应的新增供应量支持，以致越秀区的库存量仍能保持基本平衡。阳光家缘数据显示，截至2020年1月12日，越秀区可售一手住宅面积约4.3万平方米，若按2019年月均4000平方米的网签量计算，去化周期约11个月，属于正常水平。 2020年，越秀区一手住宅市场将会更有看头。 首先是货量较大，除了粤海拾桂府继续推货外，淘金半山豪庭、实地紫薇公馆、粤泰荣廷府三大全新楼盘将会面市，于去年第四季度开盘的准新盘世茂天越和四季奕居也将推出新货，六大项目预计将为市场提供超400套新货。 其次是各盘各具特色，都有自己的卖点，竞争将会很激烈。究竟哪个楼盘最能赢得市场还是多盘共赢，或许要看各盘的最终定价了。 爱名校爱东山爱烟火气？三大千万元级新盘大PK 越秀区原东山板块今年将推售四个新盘，近五年来从没如此热闹过。 四个新盘中，除新河浦板块的实地紫薇公馆还在建外，其余三个楼盘都已开放样板房或已推售，距离不算太远，虽然多为单体楼，但各自都有竞争优势，且售价或“吹风价”都超过了10万元/平方米。 这轮争夺大战，你最看好哪个楼盘？ 淘金半山豪庭: 繁华商圈半山新盘 临地铁也临铁路 ●地点：淘金路友谊商店北侧 ●主力产品：85-192平方米两房至四房 ●吹风价：约13万元/平方米 ●推出时间：已对外开放样板房，预计二三月份推售 ●优势分析：最大的优势在于地段，适合喜欢环市东商圈国际化氛围、有淘金板块情结的买家。 楼盘位于环市东友谊商店北面300多米处，这一带生活氛围浓厚，各种配套可谓“与生俱来”。名校中星小学、黄花岗小学就在不远处，距离该盘不足百米的“兄弟盘”淘金半山御庭内，还配套有广州华侨外国语小学淘金校区；友谊商店、沃尔玛超市等举步可达。 环市东商圈发展至今40年，是广州极具历史气息的代表性商圈，该商圈内已经多年没有新盘上市。 楼盘位于半山之上，高层单位景观开阔，南向单位可望小蛮腰、东西塔等标志性建筑。另外，该盘有80多平方米的两房单位，入市门槛相对较低。 ●劣势分析：该盘为四梯十一户设计，其中两户是约85平方米的两房，九户是92-192平方米的四房。部分户型的厨房或卫生间设计不太合理、部分户型的客厅等空间采光略显不足，且低层北向单位或受紧邻的铁路噪音影响。 销售人员介绍，地块闲置已有十多年，至今建设推售，土地使用期限也就少了十多年。 世茂天越：五羊新城板式大宅，临地铁也临马路 ●地点：五羊新城寺右南三街 ●主力产品：130-214平方米四房 ●售价：10万-15万元/平方米 ●推出时间：在售 ●优势分析：地段同样是其一大优势。楼盘位于五羊新城东区，东边紧邻广州大道，一路之隔就是珠江新城，距离地铁5号线五羊邨站、名校东山实验小学等步行时间只要两三分钟，生活配套完善。 自身配套也可以加分。该项目虽然只有两栋塔楼，不过和老城区众多单体楼相比，世茂接手后“用尽每一寸空间”，利用架空层及部分大堂空间配置了智能健身房、透明底的泳池、爵士俱乐部、书画室等，但配套空间稍显局促。 产品全为板式南北向设计，两梯两户或三梯两户，单位层高达到3.3米，这批多年前设计的产品，至今仍没有过时。南向单位可望广州塔、五羊新城和珠江新城景观，高层单位可望江，但属于“远眺”级别；北向单位望城市景观。虽然项目位于楼宇密集的居住区，但中高楼层以上的单位视野还算开阔。 ●劣势分析：世茂天越是新楼盘名，原为粤泰旗下的嘉盛大厦，于2019年6月被世茂收购。用地信息显示，该地块起始年限从2001年起计算，至今已过去了约19年。 四季奕居：水荫路板式大宅，邻近名校 ●地点：水荫路70号大院 ●主力产品：166-207平方米板式大宅 ●售价：约10万元/平方米 ●推出时间：在售，样板房封闭中 ●优势分析：虽然也是闹市中的地段，但水荫路和环市东、五羊新城相比就少了些商业氛围，相对来说居住氛围更浓。 周围是临街商铺，较少大型购物商场。楼盘邻近水荫路小学，属于该校2019年的招生地段；一墙之隔是执信中学水荫路校区（初中部）。楼盘自身配置有2000多平方米的园林，距离东风公园三四百米。 ●劣势分析：板式大宅，但户型设计并不十分讨好，例如属“火”的厨房位于户型中央、客厅观景阳台被分割等。 楼盘用地从2003年开始计算，至今已过去了约16年。 综合分析 ★外围配套：教育配套三盘相近，出行方面四季奕居略显不便。 ★物业管理：世茂天越和淘金半山豪庭都有自己多年的物管团队，较优胜。 ★产品设计：世茂天越较优胜，四季奕居次之。 ★入市门槛：淘金半山豪庭有两房单位，总价相对较低；其余两盘都为大四房，整体入市门槛较高。
