|
|
|
文/羊城晚报记者 邓伟东 漫画/陈春鸣 广州市民黄氏兄弟和表妹共同继承了祖辈留下的一幢东山老别墅，兄弟俩一直居住在那里，表妹则一直旅居海外。老房子本身存在的问题就很多，长年累月的各种维护费用也是一笔不小的开支，两兄弟希望和表妹分摊。 怎知多次交涉未果，他们唯有把表妹告上法庭。法院却以他们提供的单据不足为由，酌情把全部票据总金额的一半取整约20万元，要求他们与表妹根据各自享有的房屋产权份额按比例负担。 为此，律师提醒广大市民应有建立房屋文件档案的习惯，妥善保存好相关资料，规范处理各种单据，以备必要时使用。 个案回放:40万元维修费纯属信口开河 黄氏两兄弟和唐小姐是表兄妹，祖上在广州老东山有一幢330平方米的老宅，祖辈把房子留给两姐弟，也就是黄氏兄弟的爸爸和唐小姐的妈妈。如今，老人已都去世，唐小姐在早年也移居法国，属于他们家的那部分房产一直用于出租。近日，他们为这幢老宅长年累月的修缮费用闹得不可开交。 黄氏兄弟一直居住在这幢楼龄近70年的老宅里，从上世纪80年代开始，他们就一直独力承担老宅不断维修、维护的工作，大到更换整套房子的给排水系统，更换窗户，翻修天台、阳台，小到室内的各种小修小补，几十年下来也是一笔不小的开支，加上物价因素，费用更加厉害。 为了分摊房屋维修费用这个问题，黄氏兄弟一直都向唐小姐提出，但对方长期不予理会。最后，两兄弟干脆找律师直接把唐小姐告上法庭，要求她一次性偿还修缮及相关劳务费40万元（内含房屋管理劳务费8万元）。 唐小姐则提出两位表兄一直不能提供完整的费用开支单据，40万元纯属信口开河，加上有些费用发生历时超过30年，在法律层面已错过了追讨期。 庭审时，黄氏兄弟也说出了自己的难处：一幢楼龄这么长的房子，漏雨、漏水、漏电等应急维修在所难免，很多时候临时出现问题，有师傅肯上门维修已算不错，为了应急，双方大多数情况下都是口头报价确认就会开工，要做到每单工程都有完整单据，作为一个普通家庭的开支管理根本做不到；而且，上述费用的追讨时间横跨几十年，要找齐单据也非常艰难。 但法庭的判决要以事实为依据，法院唯有通过勘察现场，酌情把黄氏两兄弟能举证的全部单据的总金额一半取整约20万元，要求他们与唐小姐根据各自享有的该幢房屋产权份额按比例负担。至于两兄弟长期对涉案房屋进行管理付出的劳动，其要求的8万元劳务费依据不足，法院依据公平合理和等价有偿原则酌定为3万元。 最终法院作出判决，唐小姐应向黄氏兄弟一次性支付修缮费用10万元以及劳动报酬3万元；如未按时履行支付义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 律师说法:按份共有人按其份额负担共有修缮费用 广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出： 1.《中华人民共和国物权法》第97条规定：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第98条规定：对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。 在本案中，黄氏兄弟与唐小姐为按份共有人，黄氏兄弟主张多年来对共有房屋进行管理修缮，鉴于涉案房屋系楼龄近70年的老宅，按常理确需持续修缮、维护。 故法院结合黄氏兄弟提交的证据及现场勘察，认定其确对该房屋进行了修缮并实际产生了费用，并根据上述法律条文规定，结合公平原则，判决唐小姐应按其享有产权份额负担相应的修缮费用。 2.根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定：一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。 黄氏兄弟追讨时间跨度达几十年的修缮费用，原则上确实存在诉讼时效的问题。但本案作为个案的具体情况是，楼龄近70年老宅需持续不断修缮，也无证据显示双方在本案诉讼前曾对修缮费等进行过结算，同时唐小姐对黄氏兄弟所称“长期都有提出分担维修费用”也未提出异议，故法院认定唐小姐主张“已过诉讼时效”理据不足。 3.物权法第97条还规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 故此，李燕玲律师提醒广大市民，为最大限度地减少类似纠纷发生，建议房屋共有人对如何维护管理共有房屋等问题，最好事先约定并签订书面文件；同时，应妥善保存好相关资料及规范的单据以备必要时使用；一旦有纠纷无法协商解决，务必及时咨询专业律师意见，并循法律途径妥善处理。
