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18万元/平方米不是珠江新城的全部——

告诉你一个全景的 珠江新城行情

来源:羊城晚报     2021年03月25日        版次:A15    栏目:    作者:陈玉霞

     考虑到资产保值,很多人置业会首选广州CBD——珠江新城

    

     有名校和地铁双重利好的楼盘,通常是买家的宠儿

  

  文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

  

  近期广州楼市无论如何都绕不开的一个话题,那就是珠江新城,一会儿说有一套住宅单位的成交价刷新纪录,一会儿说有高价住宅单位放盘两天就成交……“火”,成为该板块目前的主题词。

  且不管这波是“猛火”“三昧真火”还是“妖火”,15万-18万元/平方米都不能代表珠江新城的全部。羊城晚报记者实地采访时了解到,近期交易热度最高的是珠江新城中区,东区、西区的热度虽然同比有所上升,但整体属于相对“冷静”状态。

  

  中区:三个楼盘撑起“顶流” 整体均价约13.4万元/平方米

  

  珠江新城楼市大致可分为东、中、西三个区域。近期最火的是中区,该区域主要有中海花城湾、嘉裕公馆、保利心语花园、隽峰、中海锦晖华庭、汇峰苑和方圆月岛等楼盘,其中又以前三者交易最为活跃。近期报道的主角基本和它们脱不开关系。贝壳研究院广州分院的统计数据显示,近三个月,中区整体成交均价约13.4万元/平方米。

  

  放盘量变少 近期最高成交价17万元/平方米

  

  在一家IT公司上班的方先生,近期考虑在珠江新城中区入市,他跟着房产经纪走了一圈后发现,几乎没什么单位可选。

  合富置业的地产经纪李先生介绍,经过春节前那一段时间的快速成交后,现在中区的放盘量很少,如中海花城湾,现在只有三套单位放售:一套是150多平方米的三房,放盘价1860万元,单价约12.2万元,但该套物业有外籍租客在住,看房比较麻烦。

  另一套是低楼层170多平方米大四房,业主的放盘价是2000多万元,算下来单价约13万元/平方米。之所以是这样的单价,据介绍,那是因为业主急需回笼资金,要在深圳购买另外一套单位。还有一套是93平方米的小面积三房单位,放盘价1400万元,单价约15万元。

  中原的地产经纪伍先生也表示,中海花城湾现在的房源确实很少,因为最近三个月成交速度比较快,比如过年前A5栋有一套98平方米三房卖出,成交价为14万元/平方米出头;近期A6栋一套88平方米三房也以1400万元成交,单价约15万元。

  近期很热门的嘉裕公馆,据介绍,目前放盘量也极少,能看房的只有一套122平方米单位。至于近期被热炒的“18万元/平方米成交”单位,是一套中高层南向约123平方米单位,网上被炒成成交价2300万元,“但我们圈内都知道,它的真实成交价格是2100万元,单价约17万元。”

  商品价格是由供求关系决定的。在珠江新城中区,放盘量减少是近期房价上涨所致,整体上涨也是市场其中一个表现。具体到各盘每种户型价格都有差异,两房、三房、四房,南向、北向、东西向等都会影响成交价。

  据了解,保利心语花园作为中区的“上车盘”,产品多为中小户型设计,单价可以放得较高,比如109平方米三房的放盘价是1550万元,单价约14万元。贝壳网成交记录显示其2月份成交的74平方米两房总价为1040万元,折合单价约14万元。

  距离中海花城湾数百米的中海锦晖华庭,地产经纪介绍,过年前该盘成交一套南向望花园三房,单价约15万元,但现在放盘的88平方米北向两房单价为11万-12万元。

  

  三房最畅销 小单位放盘三个月成交1套

  

  近期风口浪尖的珠江新城中区,真的行情超火吗?并不是。

  多个地产经纪反映的市场行情都比较一致,目前中区最畅销的是110-130平方米的南向带主套三房户型,这种房源价格15万元/平方米左右;而北向或东、西向两房单位或144平方米以上大户型,为非畅销户型,单价会低些,为11万-14万元/平方米。

  贝壳研究院广州分院的跟踪数据显示,成交周期最短的为嘉裕公馆,最近三个月成交了两套,平均成交周期为9天;而主打复式产品的方圆月岛,近三个月仅成交一套,成交周期为83天。该盘还有一套50多平方米的一房单位,放盘时间长达一年仍未成交。至于最近被捧上天的中海花城湾,从公开的成交记录可见,其每套单位成交周期是37天。

  

  东西区:各有优势 单价从7万元至超20万元都有

  

  和火热的中区相比,珠江新城东区和西区的二手楼市相对温和些。

  东区的边缘紧邻华南快速干线,但也有珠江公园这个景观资源,放盘较多的有跑马地花园、珠江太阳城广场、中海观园国际、誉峰、凯旋新世界、粤海丽江花园、南国花园、汇豪大厦等楼盘;西区则紧邻广州大道,有名校、交通便利,二手市场较为热门楼盘有名门大厦、南天广场、保利香槟花园、嘉裕礼顿阳光、星汇云锦等。

  两个片区地理位置差距最远,楼价差异也很大。有统计数据显示,东区近半年整体均价66339元/平方米,西区是76778元/平方米。

  

  东区楼盘差异明显 “上车盘”及“顶豪”都在此

  

  珠江新城东区算是开发相对较早的片区,多楼盘聚集,各楼盘档次、定位都有很大差别。在近半年的成交个案中,成交量最多的是跑马地花园,为45套,能成为“销冠”,最主要的原因是该楼盘具有较多中小户型,故总价相对较低,260多万元能购得一房单位,五六百万元能购两房、三房单位。

  链家门店的地产经纪杨先生直言:“这个楼盘就是公认的‘珠江新城上车盘’,不管有多少缺点,最重要的是总价低,住在这里,也算是珠江新城业主。”不过,该楼盘的价格优势如今正在变弱。杨先生介绍,3月份开始,这里的业主放盘价就开始变高,有些中楼层两房单位,放盘价已超8万元/平方米;而在今年1月底,低楼层两房单位的成交价是6.2万元/平方米。“尽管这里的楼价在涨,但相对来说,这里仍是年轻人的‘珠江新城上车之选’。”

  东区的另外一个极端是这里有业内公认的高端物业,如凯旋新世界和汇悦台。据了解,今年以来,凯旋新世界只有4套枫丹丽舍组团的房源放售,并无成交记录,放盘价13万-15万元/平方米。

  至于南向望江、以大户型为主的高配组团广粤尊府则无放售。旁边的汇悦台一直是广州高楼价的标杆物业,目前二手放盘价也是一个标杆。中原的地产经纪伍先生向羊城晚报记者展示了一套317平方米江景中高楼层单位,若放租,月租金为12万元;若放售,价格为27万元/平方米。

  

  西区交通便利 部分楼盘三个月涨8%

  

  和高热的中区部分户型三个月内有四五成的涨幅相比,西区楼盘就相对温和些,最近三个月有楼盘的涨幅约为8%。

  东区楼盘有社区封闭管理、景观较佳、有江景等优势;中区楼盘则有配套齐全、社区环境好、楼龄短、有名校等优势;西区的楼盘虽然也有交通便利、名校配套等优势,但整体档次和居住氛围相对弱一些。

  有地产经纪说起西区可选的楼盘,往往先说名门大厦、南天广场,上述两个楼盘是珠江新城早期开发的标志性建筑,紧邻广州大道,和五羊新城仅一路之隔,户型较多,但设计水平和物业管理常被看楼者吐槽,致使两盘的成交量都不大。

  有统计数据显示,名门大厦近三个月的成交均价为55606元/平方米,同比增幅约8%。目前,两个楼盘的放盘价都在6万元/平方米以上,“假如手里有五六百万元想入住珠江新城,这两个盘也是一个选择,”合富置业的地产经纪李先生说。

  西区也有高端一些的楼盘,如星汇云锦和保利香槟花园,上述两盘近三个月的成交均价约10万元/平方米和12万元/平方米。