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考虑到资产保值，很多人置业会首选广州CBD——珠江新城 |
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有名校和地铁双重利好的楼盘，通常是买家的宠儿 |
文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 近期广州楼市无论如何都绕不开的一个话题，那就是珠江新城，一会儿说有一套住宅单位的成交价刷新纪录，一会儿说有高价住宅单位放盘两天就成交……“火”，成为该板块目前的主题词。 且不管这波是“猛火”“三昧真火”还是“妖火”，15万-18万元/平方米都不能代表珠江新城的全部。羊城晚报记者实地采访时了解到，近期交易热度最高的是珠江新城中区，东区、西区的热度虽然同比有所上升，但整体属于相对“冷静”状态。 中区:三个楼盘撑起“顶流” 整体均价约13.4万元/平方米 珠江新城楼市大致可分为东、中、西三个区域。近期最火的是中区，该区域主要有中海花城湾、嘉裕公馆、保利心语花园、隽峰、中海锦晖华庭、汇峰苑和方圆月岛等楼盘，其中又以前三者交易最为活跃。近期报道的主角基本和它们脱不开关系。贝壳研究院广州分院的统计数据显示，近三个月，中区整体成交均价约13.4万元/平方米。 放盘量变少 近期最高成交价17万元/平方米 在一家IT公司上班的方先生，近期考虑在珠江新城中区入市，他跟着房产经纪走了一圈后发现，几乎没什么单位可选。 合富置业的地产经纪李先生介绍，经过春节前那一段时间的快速成交后，现在中区的放盘量很少，如中海花城湾，现在只有三套单位放售：一套是150多平方米的三房，放盘价1860万元，单价约12.2万元，但该套物业有外籍租客在住，看房比较麻烦。 另一套是低楼层170多平方米大四房，业主的放盘价是2000多万元，算下来单价约13万元/平方米。之所以是这样的单价，据介绍，那是因为业主急需回笼资金，要在深圳购买另外一套单位。还有一套是93平方米的小面积三房单位，放盘价1400万元，单价约15万元。 中原的地产经纪伍先生也表示，中海花城湾现在的房源确实很少，因为最近三个月成交速度比较快，比如过年前A5栋有一套98平方米三房卖出，成交价为14万元/平方米出头；近期A6栋一套88平方米三房也以1400万元成交，单价约15万元。 近期很热门的嘉裕公馆，据介绍，目前放盘量也极少，能看房的只有一套122平方米单位。至于近期被热炒的“18万元/平方米成交”单位，是一套中高层南向约123平方米单位，网上被炒成成交价2300万元，“但我们圈内都知道，它的真实成交价格是2100万元，单价约17万元。” 商品价格是由供求关系决定的。在珠江新城中区，放盘量减少是近期房价上涨所致，整体上涨也是市场其中一个表现。具体到各盘每种户型价格都有差异，两房、三房、四房，南向、北向、东西向等都会影响成交价。 据了解，保利心语花园作为中区的“上车盘”，产品多为中小户型设计，单价可以放得较高，比如109平方米三房的放盘价是1550万元，单价约14万元。贝壳网成交记录显示其2月份成交的74平方米两房总价为1040万元，折合单价约14万元。 距离中海花城湾数百米的中海锦晖华庭，地产经纪介绍，过年前该盘成交一套南向望花园三房，单价约15万元，但现在放盘的88平方米北向两房单价为11万-12万元。 三房最畅销 小单位放盘三个月成交1套 近期风口浪尖的珠江新城中区，真的行情超火吗？并不是。 多个地产经纪反映的市场行情都比较一致，目前中区最畅销的是110-130平方米的南向带主套三房户型，这种房源价格15万元/平方米左右；而北向或东、西向两房单位或144平方米以上大户型，为非畅销户型，单价会低些，为11万-14万元/平方米。 贝壳研究院广州分院的跟踪数据显示，成交周期最短的为嘉裕公馆，最近三个月成交了两套，平均成交周期为9天；而主打复式产品的方圆月岛，近三个月仅成交一套，成交周期为83天。该盘还有一套50多平方米的一房单位，放盘时间长达一年仍未成交。至于最近被捧上天的中海花城湾，从公开的成交记录可见，其每套单位成交周期是37天。 东西区:各有优势 单价从7万元至超20万元都有 和火热的中区相比，珠江新城东区和西区的二手楼市相对温和些。 东区的边缘紧邻华南快速干线，但也有珠江公园这个景观资源，放盘较多的有跑马地花园、珠江太阳城广场、中海观园国际、誉峰、凯旋新世界、粤海丽江花园、南国花园、汇豪大厦等楼盘；西区则紧邻广州大道，有名校、交通便利，二手市场较为热门楼盘有名门大厦、南天广场、保利香槟花园、嘉裕礼顿阳光、星汇云锦等。 两个片区地理位置差距最远，楼价差异也很大。有统计数据显示，东区近半年整体均价66339元/平方米，西区是76778元/平方米。 东区楼盘差异明显 “上车盘”及“顶豪”都在此 珠江新城东区算是开发相对较早的片区，多楼盘聚集，各楼盘档次、定位都有很大差别。在近半年的成交个案中，成交量最多的是跑马地花园，为45套，能成为“销冠”，最主要的原因是该楼盘具有较多中小户型，故总价相对较低，260多万元能购得一房单位，五六百万元能购两房、三房单位。 链家门店的地产经纪杨先生直言：“这个楼盘就是公认的‘珠江新城上车盘’，不管有多少缺点，最重要的是总价低，住在这里，也算是珠江新城业主。”不过，该楼盘的价格优势如今正在变弱。杨先生介绍，3月份开始，这里的业主放盘价就开始变高，有些中楼层两房单位，放盘价已超8万元/平方米；而在今年1月底，低楼层两房单位的成交价是6.2万元/平方米。“尽管这里的楼价在涨，但相对来说，这里仍是年轻人的‘珠江新城上车之选’。” 东区的另外一个极端是这里有业内公认的高端物业，如凯旋新世界和汇悦台。据了解，今年以来，凯旋新世界只有4套枫丹丽舍组团的房源放售，并无成交记录，放盘价13万-15万元/平方米。 至于南向望江、以大户型为主的高配组团广粤尊府则无放售。旁边的汇悦台一直是广州高楼价的标杆物业，目前二手放盘价也是一个标杆。中原的地产经纪伍先生向羊城晚报记者展示了一套317平方米江景中高楼层单位，若放租，月租金为12万元；若放售，价格为27万元/平方米。 西区交通便利 部分楼盘三个月涨8% 和高热的中区部分户型三个月内有四五成的涨幅相比，西区楼盘就相对温和些，最近三个月有楼盘的涨幅约为8%。 东区楼盘有社区封闭管理、景观较佳、有江景等优势；中区楼盘则有配套齐全、社区环境好、楼龄短、有名校等优势；西区的楼盘虽然也有交通便利、名校配套等优势，但整体档次和居住氛围相对弱一些。 有地产经纪说起西区可选的楼盘，往往先说名门大厦、南天广场，上述两个楼盘是珠江新城早期开发的标志性建筑，紧邻广州大道，和五羊新城仅一路之隔，户型较多，但设计水平和物业管理常被看楼者吐槽，致使两盘的成交量都不大。 有统计数据显示，名门大厦近三个月的成交均价为55606元/平方米，同比增幅约8%。目前，两个楼盘的放盘价都在6万元/平方米以上，“假如手里有五六百万元想入住珠江新城，这两个盘也是一个选择，”合富置业的地产经纪李先生说。 西区也有高端一些的楼盘，如星汇云锦和保利香槟花园，上述两盘近三个月的成交均价约10万元/平方米和12万元/平方米。
