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越秀区未来的新增供应量在各区中仍是最少的 |
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文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 即将到传统的“金九银十”档期，广州楼盘动作已逐渐多了起来，或新开样板房、营销中心，或进行诚意登记，甚至是开始推出各种优惠抢先出货。在楼市持续调控下，新盘特惠、旧盘促销等行为反而令不少意向购房者开始犹豫，广州楼价会下降吗？自己该何时入市？ 其实，对于广州楼市的整体发展趋势，相关主管部门已经为大家提供了答案：日前，《广州市住房发展“十四五”规划》（下称《规划》）在广州市住房和城乡建设局官网挂文发布，这是2021-2025年推进广州市住房发展的综合性和指导性文件。《规划》显示，“十四五”期间最主要任务的第一项，就是稳市场。 维持广州楼市的稳定，这需要持续做好房地产调控工作，“着力稳地价稳房价稳预期”。 稳地价：严格限制高价地 按区域针对性供地 地价和房价关系密切，如同面粉和面包的关系，这也是为何土拍市场一直备受多方关注的主要原因。广州原本计划于六七月份推出第二轮集中供地，推迟至8月26日才挂牌48宗商品住宅用地，足见管理层面对土地市场的多重考量。在此之前，深圳、天津等城市都延迟了今年的第二轮土地供应。 土地成交溢价率均控制在15%内 广州推迟至8月26日才将土地挂牌，有其自身考量。贝壳研究院统计显示，广州今年4月份的第一轮集中供地，整体土拍溢价率为15%，不算太高，但从局部看，热门区域的部分土地溢价率就比较高，例如经过113轮竞价成交的广州白云区金沙洲AB3701008地块，剔除配建面积后，楼面地价达到42122元/平方米，溢价率约为45%；同时，黄埔区、番禺区共有4宗用地最终靠摇号决定其归属。 从最新《规划》和26日最新的用地公告可见，此次集中供地将会严格限制高价地，成交溢价率均控制在15%以内；部分地块采取了“限房价”“限首套房销售对象”“一次性报价”等出让方式，以严防高地价搞乱市场预期，保障市民居住需求。 按消化周期针对性供地 以往的供地计划，仅会列出每个区域的计划供应量，但此次《规划》，已细化到规定根据商品住房消化周期来进行供地安排：对商品住房消化周期在36个月以上的区域，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。 广州中原研究发展部的数据显示，7月底广州全市商品住房库存量为869.92万平方米，去化周期8.9个月。消化周期最长的是从化，为17.1个月，最低是天河的3.7个月，还没有哪个区达到要停止供地的天量库存。对照《规划》的供地思路，目前广州库存消化周期低于6个月的区域是海珠、天河，将要加大加快供地节奏。 官方数据显示，2021年1-7月，广州全市已供应住宅用地489公顷，同比增长28%；建筑面积1118万平方米，同比增长29%。预计此第二批用地成交后，将有望超额完成全年住宅用地供应计划。 稳房价：持续调控 年均新增供应有望达13万套 在合理稳定地价的同时，主管部门也将通过持续适度的调控来保障市场平稳发展。房价的变化，和市场供应量也有紧密关系，“十四五”期间，广州也将努力保障一手商品住宅供应，新增新建商品住房供应力争累计达到65万套，通过实现供需平衡来达到市场平稳目的。 加强价格监管，继续严查 市场之稳，房价稳是关键之一，也是消费者最能直接感受的市场表现之一。《规划》称，将会保持调控政策连续性和稳定性，持续做好价格指导，着力稳房价。 通读《规划》可以发现，在楼市的交易管理方面，广州的严查高压态势不变。 比如，仍将强化商品住房价格监管，加强对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导，加大对房地产开发企业执行明码标价、一房一价规定的检查指导力度；严厉打击违法违规销售行为，通过突击检查、随机抽查、暗查暗访、合同抽检等形式，持续开展房地产市场秩序专项整治。 羊城晚报记者了解到，目前黄埔、增城、南沙等热门区域已实施一手楼价指导价政策，对于一些楼盘相对下降的指导价，部分楼盘采用降低交楼标准来应对，买家们对此举则是褒贬不一。 城市更新为市场新增一手住宅供应 近日，黄埔区的升龙学府上城样板房对外开放，吸引了不少刚需群体关注。该项目可谓汤村城市更新的一个组成部分，首期保守计算也能为市场提供过千套商品住宅；同区的卓越招商臻珑府也于日前开放了示范区和样板房，首期也能为市场新增数百套供应量；增城的塔岗村旧改也在顺利推进，为市场带来新世界星辉这个可售项目…… 城市供地日益紧张，通过城市更新能释放一定量的用地，为市场补充供应量。《规划》指出，建立城市更新与住房供应联动机制，通过城市更新增加中心区商品住房和保障性住房供应。“十四五”期间，广州将继续实施城中村改造，并力争到2025年底前将纳入城市更新三年实施计划的83条城中村基本完成回迁安置房建设，其余100条城中村回迁安置房开工建设。 总的来说，广州的商品住房供应将保持平稳。“十四五”期间，广州市的新增新建商品住房供应力争累计达到65万套，相当于年均供应13万套。广州中原研究发展部统计数据显示，2016-2020年五年期间，广州一手住宅年均网签套数约10万套。以此对比，广州楼市将能实现供需平衡。 特别关注 未来五年：增城供应最多 越秀供应最少 “十四五”期间，广州市的新增新建商品住房供应力争累计达到65万套（详见附表），从分区目标看，就新建的商品住房套数而言，外围城区的供应是绝对主力。其中，增城依然是未来楼市供应量最多的地方，预计会有16万套单位可上市。实际上，增城在广州楼市中一直承担“粮仓”的角色，供应和成交量均占全市11区首位。2020年和2019年，该区总成交宗数分别为25159宗和21456宗，约占全市当年总成交量的25%和27%。根据《规划》，2021-2025年增城区的供应量将主要布局在荔城和新塘板块。 11区中，传统中心区中的越秀区，毫无意外成为“十四五”期间新增供应最少的区域，整体规划供应仅有0.5万套。新增住房供应主要通过登峰村、西坑村、瑶台村等城中村改造解决。
