集中挂牌地块最高溢价率不超15% 黄埔、南沙地块限定房屋最高售价

　　羊城晚报记者 孙绮曼 赵燕华

　　通讯员 穗规资宣

　　2021年8月26日，广州市集中挂牌48宗商品住宅用地，合计用地面积305公顷，建筑面积879万平方米，出让起始价1124亿元，折合楼面单价12791元/平方米。本次供地计划于9月26日和27日两天集中网上限时竞价，预计9月底完成交易。

　　这是继4月份完成首批集中供地后，本年度第二批次集中供应住宅用地，两次供地推出宗地数都为48宗。但在第二批次集中供地中，广州调整了土地拍卖规则——增加了“限房价”“限销售对象”“防马甲”“一次性书面报价”等出让方式，黄埔、南沙等热门住宅地块，全部采用了“竞地价、限房价”模式，并规定首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

　　增供应 外围区域供应地块占比75% 

　　记者从广州市公共资源交易中心了解到，本次集中供地涉及宗地总面积304.82万平方米，计容建筑总面积878.74万平方米，挂牌起始总价1124亿元，地块位置涵盖海珠（2宗）、荔湾（2宗）、白云（5宗）、番禺（5宗）、黄埔（3宗）、南沙（6宗）、花都（1宗）、增城（22宗）和从化（2宗）共计9个辖区。

　　从行政区划来看，除天河区、越秀区外，其余9区均有供应，中心六区（天河区、越秀区、荔湾区、海珠区、白云区、黄埔区）以外的外围区域共供应36宗，占比达75%，再次成为供应大户。而增城区（22宗）更是以全市超40%供应占比坐实了“东大仓”的身份。

　　中心六区中有荔湾（2宗）、白云（5宗）、海珠（2宗）、黄埔（3宗）新增供应，越秀区与天河两区依然无地挂出。

　　荔湾的2宗地为广钢AF040234地块与荷景路地块。广钢AF040234地块位于珠江西岸，是近年广钢出让地块中最大的地块，规划配建广钢中央公园，以及初中、高中各一所。目前该片区二手房价逾5万元/平方米，附近新房房价则在每平方米4万元至7万元不等。

　　白云第二批出让地块集中在白云新城、石湖等板块。其中白云新城地块将建设集金融、科技、航空、地产等为一体的总部集聚区和高端商业综合体。

　　番禺第二批出让地块集中在创新城、大石、汽车小镇等板块。其中，大石板块宅地一次性入市两宗，该板块接收了中心区部分居住外溢需求，周边如富丽家园、富庭东园等二手房房价每平方米在2万元至3万元不等。

　　提品质 绿色建筑标准纳入建设要求

　　在缺席了第一次集中供地之后，本次海珠推出了2宗地块，分别为蚝壳洲地块与江泰路地块。值得注意的是，海珠本次推出的2宗地块均在出让条件中注明了“建筑要求达到绿色三星标准”。

　　据《绿色建筑评价标准》，绿色建筑认证划分为三个等级，其中绿色三星级为绿色建筑的最高标准。

　　本次广州将绿色建筑标准纳入建设要求，是否意味着楼市即将走向品质时代？

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向羊城晚报记者分析称，在开始“竞品质”的大背景下，各地对绿色建筑、装配式建筑等提出了要求，说明在供应量增加的同时，日后产品的质量也将被重视。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉羊城晚报记者，竞品质是这一轮土地出让普遍要求的规则，各个城市都要实施。

　　“竞争品质与控制成本和避免推高房价如何协调，是一个需要思考的问题。广州先拿出两宗地来，做适合本地的探索，形成成熟的经验，以后再去其他地块推广。”李宇嘉说。

　　严限制 限高价、限“马甲”、限销售对象

　　本次集中供地在竞价指标设置方面，将采取限“马甲”、限地价、限溢价等措施，继续完善房价地价联动出让机制，确保不折不扣落实“稳地价、稳房价、稳预期”和“房住不炒”有关精神要求。

　　与4月份第一次集中供地相比，此次土拍要求有多处不同。

　　限“马甲”——严禁开发商“多马甲拿地”，即同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。

　　限高价——在严格限制高价地方面，本次所有集中挂牌地块土地最高溢价率不超15%。本次供地中大部分土地限制最高楼面价，明显低于同板块此前成交的最高楼面价。

　　限销售对象——黄埔、南沙住宅地块全部采用“竞地价、限房价”模式，并规定首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

　　对此，李宇嘉分析称，土地出让公告对黄埔、南沙明文规定，宗地范围内未来建成的房屋售价最高限价，黄埔限价在2.85万元-4.6万元/平方米，南沙限价在2.4万元-3.78万元/平方米。“这两个区域是2020年以来房价上涨最快的区域。今年上半年也比较火热，需要启动房价地价联动。”

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓则指出，从二次土拍的规则设定可以看到，“稳地价”已经成为二次供地地方政府必须达成的重中之重。

　　“通过本次土地供给侧的改革，‘稳房价’和‘稳预期’这两个调控目标的实现将更有保障。”肖文晓强调，值得注意的是，针对此前市场对调控限房价而不限地价的诟病，本次供地的起拍价和最高溢价都要低于此前，摇号和一次性书面报价的终次规则设定为房企留下了适当的盈利空间。

　　“与此同时，政府又加强了对房企买地资金来源的监管、严格限制单宗地的竞买马甲，一方面对房企的资金实力提出一定的要求，另一方面又给予了符合条件的房企更多的拿地机会，其主旨也是维护市场的健康发展以及合理竞争，在优胜劣汰的同时又不至于寡头垄断。”肖文晓说。

　　在李宇嘉看来，未来热点城市土拍，既要贯彻国家的长效机制要求，也要结合地方的特色。但不管如何差别化，如何一城一策，“炒地皮”的出让模式终结了，变相推高房价也不再可行，因为这些都是地方以地产刺激短期经济的行为。

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　　广州预计超额完成

　　全年住宅用地供应计划

　　今年4月，广州首批集中供地落幕。两天合计涉及超906亿元，最后成功出让42宗地（4宗进入摇号），6宗流拍，已经成功成交有38宗地块，有20宗为底价成交。

　　这是“两集中”（重点城市住宅用地集中公告、集中供应）以来，一线城市首次转让用地使用权，且全部为涉宅用地。

　　充足的住宅用地供应是广州市房地产市场平稳健康发展的强力保障。《广州市2021年建设用地供应计划》显示，广州土地供应以优化土地供应结构、优化土地资源配置、促进土地集约节约利用为导向，对土地供应的总量、结构、布局和方式进行了科学合理的安排。

　　据《供应计划》，2021年全市计划供应各类用地总量为2544公顷。从用地功能结构来看，工业商服用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地各占约46%、29%和25%，从区域分布来看，中心六区和其他区各占39%和61%。

　　记者从广州市规划和自然资源局了解到，2021年1月—7月，全市已供应住宅用地面积489公顷，同比增长28%；建筑面积1118万平方米，同比增长29%。计算第二批挂牌面积后，预计超额完成全年住宅用地供应计划。

　　本次挂牌住宅用地成交后，预计全年还将进行1次集中挂牌出让住宅用地。