郑州“打响”楼市松绑第一枪 “涨价去库存”会否卷土重来？

　　□凯风

 　　  据报道，3月1日，郑州市发布19条稳楼市措施，除了给大学生购房补贴、鼓励下调房贷利率之外，还祭出了放松首套房贷认定标准，鼓励老人投靠家庭新购住房、重启货币化安置等重磅举措。

　　作为GDP破万亿、常住人口超过千万的“双万”城市，郑州率先进行大幅松绑，背后的政策信号不容低估。这不仅是今年全国首个进行全局性松绑的强二线城市，也是首个取消“认房又认贷”的大城市，还是第一个重提“货币化安置”的省会城市，稳楼市、稳增长的意图相当清晰。

　　要知道，过去几年来，在“房住不炒”的政策下，诸多寻求松绑的城市无一例外遭遇了上级约谈。在红线之下，一二线城市普遍通过人才政策进行松绑，这一次郑州无疑超出了人才政策的范畴，将限贷、限购的大门敞开了更大的空隙。

　　不仅如此，消失一两年的货币化补贴，再次重出江湖。早在两年前，随着全国大规模的棚户区改造收官，支撑棚改的货币化安置也随之退潮。棚改货币化，通过大拆大建加大补贴的模式，一度支撑了大多数三四线城市房价上行。然而，随着棚改货币化退潮，三四线城市又开始直面基本面的考验，经济、产业、人口等支撑一旦由强转弱，楼市横盘乃至下行，就不存在什么意外。

　　因此，这一次郑州大幅松绑限购限贷、重启货币化补贴，力度之大、目的之明确，超出社会各界的预期。

　　众所周知，自去年下半年以来，楼市骤冷，个别房企遭遇债务困境，几乎所有城市房价开始回落。受此影响，各地土地流拍率增加，不仅卖地收入受到影响，房地产业GDP在去年四季度更是同比下降2.9%，创下近十年以来的新纪录。

　　就郑州而言，从2018年至今，楼市已经横盘了4年之久。2021年，郑州新房成交量仅为16.1万套，相比2021年下降32.9%，创下近5年来的新低。而郑州二手房价也步入下行趋势，根据国家统计局最新发布的70城房价数据，2022年1月，郑州二手房价相比2020年下降了0.7%。

　　此外，郑州经济增长放缓，也是率先松绑楼市的重要助推因素。2021年，郑州GDP达1.27万亿元，同比增长4.7%，增速在万亿城市中仅高于西安，处于倒数第二。这背后，洪涝灾害、新冠疫情的双重冲击，固定资产投资的下滑，成了最大拖累。因此，无论是为了稳经济增长，还是为了稳固卖地收入，郑州都不乏松绑以稳楼市的需求。

　　事实上，像郑州一样，经济、楼市同时遭遇困境的城市不在少数。根据国家统计局数据，在纳入统计的70个大中城市里，有28个城市的二手房价回到了两年前，其中不乏以天津、郑州、太原、石家庄、哈尔滨、贵阳、济南为代表的二线城市。这些城市会否步郑州之路，全方位松绑楼市，值得关注。

　　许多人担忧，这一次楼市松绑，会否导向新一轮“涨价去库存”。众所周知，7年前，通过多次降准降息、取消限购、松绑限贷、去库存、棚改货币化等组合拳，楼市从2014年的谷底一跃而起，创下了罕见的上行态势，大多数城市房价翻倍，部分热门城市更是涨了2-3倍。

　　这一次，面对楼市横盘，历史会否重复上演？恐怕不会。一方面，无论是经济发展阶段、居民债务水平还是人口基本面，都与当初完全不同。根据央行最新发布的2021年四季度货币报告，我国住户部门杠杆率高达72%，赶超发达国家水平，相比2014年接近翻倍。而作为房地产最大支撑的人口，2021年出生率下降到7.52%，出生人口为1062万人，全国净增加48万人。这些因素，无疑都成了楼市上涨的制约。

　　另一方面，楼市松绑的目的，在于“稳”，而非大刺激。换言之，正如政策所说：“促进房地产业良性循环、健康发展”。这背后，“房住不炒”仍旧是底线，而维护刚需等正常购房者的需求，维护房地产整个产业链条的稳定，是基于稳楼市和稳经济的需求，并不直接导向新一轮上涨。

　　可以确信，未来，房地产仍旧重要，因为其牵扯了众多上下游产业链，关乎着众多国民的财富配置，但房地产必然要从暴利行业向基础民生行业回归，在楼市上进行投机乃至炒房的需求必然要遭遇各种各样的遏制。