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在哪个区安家，要考虑自身工作生活等需求 陈秋明 摄 |
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东部很多楼盘都在地铁沿线 羊城晚报资料图 陈玉霞 摄 |
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番禺今年有不少值得关注的新货 |
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白云区某楼盘售楼部的湖水设计融入周边景观资源 |
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花都湖板块周边楼盘自然环境优美 |
【向东：增城为刚需热捧区 连续12年成交量最高】 文/羊城晚报记者 陈玉霞 刚需群体在广州安居，增城是不错的选择。该区是广州楼市的供应粮仓和成交之王——专业数据显示，2021年，广州一手商品住宅成交套数达11.6万套，增城以3.2万套继续蝉联年度成交冠军。值得一提的是，从2010年起，增城已经连续12年蝉联广州成交榜首位置。 增城成交量大，和该区约2万元/㎡的均价、地铁等轨道交通的建设及区域产业布局等优势密切相关。 区域供应相当充足 均价约2万元/㎡ 东边的增城，一手住宅成交量在近12年内都能位于广州各区之首，刚需汇聚地的名头并非浪得虚名。刚需置业，主要的一个考虑点是楼价。增城之所以备受刚需群体青睐，最直接的原因在于该区的楼价对年轻人极具吸引力。 从克而瑞广州区域统计数据可知，近五年内，增城楼价也在随大市水涨船高：2017年该区一手住宅均价为11460元/㎡，至2021年区域均价为20782元/㎡。哪怕是五年内的涨幅约为81.3%，但目前“2万字头”的均价在全市十一区中为倒数第二低的区域均价（北边的花都均价都高于增城）。区域内的热门置业板块，它们之间虽有价差，但多数板块的价格仍算相对亲民。数据显示，2021年，新塘、荔湖新城、中新、朱村等板块网签均价分别约2.49万元/㎡、2.22万元/㎡、2.19万元/㎡及1.9万元/㎡，而在其中，售价在板块均价之下的楼盘也有较多选择，例如目前朱村的地铁沿线有不少新货售价约为1.8万元/㎡。 充足的供应量也是该区价格相对平稳的原因。羊城晚报记者综合中地行、中原地产等机构数据初步估算，增城今年新增供应套数或在2.5万-2.6万套之间，约占广州新增供应总量的23%，加上其原有库存，增城今年可售货量仍达5万套左右，依然是新货供应最多的区域。货多，意味着买家的选择就大，从六七十平方米的两房和小三房、八九十平方米的三房甚至小四房等，今年的供应量都不少。 轨道交通有序推进 1小时连通市中心 中心区的高楼价，让很多年轻人被迫用时间来换空间，选择到离市中心更远的地方置业安家。此时的他们，就更希望能借助地铁或其他快速路来缩短他们的通勤时间。目前，广州地铁13号线、21号线等都已开进增城，沿着轨道置业，让这些年轻人购房时少了一些犹豫的时间。 实际上，近年来增城楼市中最受欢迎的置业板块，绝大多数是在地铁沿线，比如热门的新塘、朱村和中新等板块，很多楼盘都分布在距离地铁站五六百米范围内。若是工作地是在市中心如天河、越秀等区，通过地铁，1小时左右能回到增城居住地。 在交通方面，增城还有个极具优势的东部交通枢纽，其以新塘站为中心，规划汇聚9条轨道，目前已经开通了地铁13号线、穗深城际、广深铁路，新白广城际、广汕高铁则分别有望在今年和2023年建成。可以说，这里是链接广州和湾区城市的一个点，安家在增城，也便于将来在湾区城市间往来。 产业效应慢慢显现宜业宜居 刚需群体置业，选一个有产业活力的区域比较重要。虽然黄埔、天河、海珠等区域在产业方面风生水起，但增城近年来在产业布局方面持续发力，这一点可以纳入刚需置业者考虑的元素之一。 2021年，增城GDP总量站上1266.66亿元台阶，增速10.8%，全市第一。增城也有个经济开发区，共99平方公里，是广州发展三大主力引擎之一。目前，开发区已布局了新一代信息技术、汽车及新能源汽车、大健康产业三大千亿级产业集群，吸引了来自近40个国家和地区的外商投资企业400余家。此外，该区还新引入了其他千亿级的产业，比如金融科技板块引入平安（增城）科技硅谷项目；在芯片板块引入了增芯项目等，这些对片区内人才培养、人口引入、科技发展都是一个强有力的支撑。 2021年出炉的增城区第七次全国人口普查数据显示，近十年期间，增城共增加了约43万人。近日广州市统计局在官网公布的数据显示，2021年，增城常住人口增长量超过5万人，排名全市十一区第四。业内分析认为，增城人口的增长在很大程度上与区域产业发展直接相关，同时，教育、医疗等公共服务配套的不断完善，也能吸引人口在增城安家。比如华南师范大学附属中学增城学校预计今年建成，华南师范大学附属增江实验小学预计今年开学，广州市妇女儿童医疗中心增城院区预计在3月基本完工……名牌资源的落户，让增城的居住价值也在逐步增强。 【向南：大湾区几何中心 教育配套大有改善】 文/图 羊城晚报记者 梁栋贤 虽然今年位于广州南部的南沙区一手住宅成交占比有所下滑，但2019年到2021年，南沙区的一手住宅网签量均位居全市前三，同位于南部的番禺区则在去年年底异军突起。以南沙和番禺为代表的广州南部如今有何魅力？ 人口和GDP增速 南沙均位居全市前二位 第七次全国人口普查数据显示，2020年南沙的常住人口近85万人，是2010年第六次人口普查时26万人的325%，平均每年的人口增速接近10%，相对增速全市第一。从GDP增速来看，南沙区2021年增速9.6%，位居全市第二，发展势头不错。 番禺的数据也不错。第七次全国人口普查数据显示，2020年番禺区的常住人口近266万人，人口总量全市第二，常住人口比2010年的近181万人增加了47%，和全市平均增速持平。经济方面，2021年番禺区以2653.91亿元的GDP位居全市第四，仅次于天河、黄埔和越秀。 由南沙和番禺两个区组成的“南部军团”，一个有快速的增量，一个有不错的存量，实力可圈可点。 新名校扎堆 增加数万学位 近几年来，随着教育政策的调整和一批新名校的引入，番禺、南沙两个区的教育配套水平将有长足的进步。 位于番禺区小谷围和对岸新造的大学城集齐了中山大学、华南理工大学、华南师范大学、暨南大学这广州全部四所双一流高校以及广东工业大学、广东外语外贸大学、广州美术学院、广州大学等本土知名高校。附近区域吸引了不少高校教师在此购房，区域整体文化氛围有所提升。当地口碑不错的番禺区区属龙头学校仲元中学的第二校区计划在今年9月投入使用，加上现有的广州大学附属中学（番禺校区）、广铁一中（番禺校区）、广铁一中天成中学、广铁一中天峰中学，上述学校的初中都面向番禺区招生，使当地的教育配套水平有了长足的进步。 南沙这几年更是加大了教育投入。位于南沙东涌镇的香港科技大学（广州）预计在今年9月开学。该区还先后引进及兴办了完全中学广州外国语学校、广州市第二中学南沙天元学校、华南师范大学附属南沙中学，九年一贯制的广州市执信中学南沙学校、广州市湾区实验学校、广州外国语学校附属实验学校，十二年一贯制的广大附中南沙实验学校，上述学校除了广州外国语学校是面向全市招生外，其余学校在义务教育阶段都是面向南沙招生，为南沙增加了数以万计的优质学位。 轨道交通助力 半小时到珠江新城 交通方面，去年已开通的地铁18号线，让南沙、番禺的居民乘快车可半小时内到珠江新城。而地铁22号线的开通已进入倒计时，未来从南沙到广州南站也在半个小时内。 今年2月举行的广州南沙粤港澳全面合作示范区建设成效新闻发布会上还传出众多利好：“十四五”期间，南沙将加快建设深茂铁路、中南虎城际等高铁、城际，实现30分钟直连深圳、东莞，建设地铁22号线东延线（至深圳光明城），填补南沙与深圳城市轨道空白；还要加快建设深中通道—万顷沙支线和狮子洋通道。与湾区西岸城市交通方面，南沙将建设广中珠澳高铁、南沙至珠海（中山）城际线，实现南沙与珠海、澳门等30分钟互达；加快建设南中高速，形成南沙西向辐射通道，加快广澳高速（广珠东线）广州段与中山段同步扩建，扩容南沙与中山、珠海、澳门的道路联系通道容量。 南沙不但是粤港澳大湾区的几何中心，还将真正成为其交通枢纽。 货量较为充足 今年南部有看头 广州南部近期的各项指标都不错，今年的一手住宅供应量也较为充足。 番禺区今年新盘新货都不少，主要集中在南大干线两侧。最西侧的广州南站板块今年有新鸿基南站TOD项目、广州城投南站项目两个新一手楼盘，老盘越秀星瀚TOD将近期推出新货；往东一点的汉溪长隆-南村万博板块，地铁新盘新世界耀胜尊府预计在近期开放，去年的网红盘越秀·和樾府也将在近期推新货，加上广州创新城附近的两个全新项目都预计在4月开放和南大干线东段的凯德·山海连城将推出海景叠墅，番禺区今年将迎来罕见的住宅供应“大年”。 南沙今年预计有18个项目入市，其中横沥岛有9个之多，南沙湾和金洲-焦门两个板块各有3个新盘上市，庆盛和灵山岛尖两个板块分别有2个和1个新盘推出，上述板块也值得一看。 从近期的成交量来看，南沙和番禺两区在经历了去年下半年的低谷期后已初步回暖。 由于受广东自贸区成立等利好带动，南沙区前几年的成交数据都不错，2019年到2021年连续三年的一手住宅网签量都位居全市前三，若与这三年1-2月份的网签数据比较，南沙区的网签数据为四年里最低的一年，因为成交量下调、供应量不少，价格可能会稳中略有回调。 番禺区则刚好相反，前几年一手住宅供应不足，前三年的成交量都在全市第四、第五的水平，今年1-2月的网签量是四年里最高，加上部分优质新货的推出，其均价可能会稳中略升。 【向北:单价两三万元起 人口和产业给予市场信心】 文/图 羊城晚报记者 徐炜伦 广州房地产市场向来关注度较低的广州北部，也许是属于刚需置业者的“宝藏”区域。北部置业，主要聚焦在白云区和花都区，前者是广州常住人口最多的区域，后者则有空铁融合产业概念支撑，两个区域还有不少单价两三万元的楼盘可选。买楼向北看，会成为2022年的新兴趋势吗？ 两区十一年 新增近七成常住人口 人口往往是检验一个区域楼市活跃度的重要因素。据广州市统计局数据显示，2021年年末，白云区常住人口达到368.91万人，为全市11区中最高，同时也是全市中唯一一个超过300万人口的区域。花都区2021年年末常住人口为170.93万人，位列全市第五。 回顾2010年至2020年这十一年，白云区的常住人口从222.48万人（2010年）增多至375.91万人（2020年），增幅约69%；花都区的常住人口从94.59万人增多至165.5万人（2020年），增幅达到约75%。 可见，上述两区在过去一段时间内有越来越多的人安家。据克而瑞数据统计，2017年至2021年，白云区一手住宅成交面积从14.81万平方米增多至84.51万平方米，全市占有率从1.5%上涨至7.8%，成交均价从2017年的35577元/平方米上涨至2021年的44811元/平方米，涨幅26%；而花都区的一手均价则从2017年的12579元/平方米上涨至2021年的21686元/平方米，涨幅达到72%。 产业加速落地 配套越发完善 还记得2020年年底，广州地铁8号线北延段的开通，让白云区西部部分区域到达市中心的时间大大缩短，亭岗站、石井站、小坪站等地铁站周边的片区一时间成为白云区的置业热点，而除了轨道交通的加持以外，这些片区还位于白云湖数字科技城周边范围，将引入高端软件、云计算、人工智能等主导产业。 除了白云湖板块，白云区各大产业功能板块在近几年的规划也日渐明晰，例如，“北部四镇”之一钟落潭，将打造大健康生物医药产业基地；经过了十多年的发展，全力打造为总部经济集聚区的白云新城已可见鳞次栉比的高楼大厦，无限极广场的亮相、粤海云港城的动工都将升级片区内的服务配套。 花都区方面，近年来空铁融合经济建设如火如荼，带来了如保利国际金融中心、广州空港融创中心等商务中心，据花都区2022年政府工作报告，今年将继续做大临空产业和推动空铁融合发展相关项目建设。上述工作报告还提到，2021年花都汽车产业基地被认定为省级高新技术产业开发区、首届湾区冰雪文化节启动、花都湖被授予“国家湿地公园”称号……这些“高光时刻”，均发生在花都区的宜居板块当中（汽车城板块、区府板块、花都湖板块），花都区的产业建设除了带来了经济的发展，亦为当地来了大量的居住需求。 刚需紧凑户型在售 有板块多盘“正面PK” 白云区的楼盘价格向来给人一种“丰俭由人”的感觉，事实上，除了一手住宅“价格高地”的白云新城以及“天河北”广州大道北一带以外，白云区还有不少板块可供刚需置业者选择。例如，均价4万元/平方米上下的白云湖板块，有地铁的交通配套、高新科技的产业支撑、白云湖景观资源等，据统计，目前白云湖板块已有5个项目亮相，一宗涉宅用地正在建设中，产品的多样性也为置业者提供了更多的选择，记者了解到，该板块楼盘之间价格差距不大，开发商在产品上均下了不少功夫，如小至69平方米的“2+1”紧凑户型，降低总价门槛。 “跟着交通、产业规划买房”这个理念在白云区同样行得通，广州地铁14号线钟落潭站周边，也是多盘“内卷”的片区，目前该片区均价2万-3万元/平方米，在“北部四镇”中货量较多，太和、人和、江高三个片区也有不少目前在售单价2万-3万元/平方米的楼盘可选，据中地行统计，今年白云区共有17个新楼盘推售，其中白云湖板块3个、“北部四镇”5个。 花都区方面，2021年全区均价为2.17万元/平方米（克而瑞数据），“上车”门槛与其他区域相比较低，近年来政府主推的花都CBD中轴线覆盖了区府板块、北站区域、融创文旅城区域，单价“2万字头”的项目较多，花都湖板块楼盘价格则在3万元/平方米上下，而在花都区的北部和西部，狮岭镇、赤坭镇、炭步镇等片区还有单价“1万字头”的楼盘可选。
