下半年多个楼盘待入市

某楼盘营销中心

　　

　　文/图 陈泽煌

　　

　　7月拉开帷幕，楼市半年报出炉。2021年上半年，东莞一手住宅网签面积约267.5万平方米，较去年同期增加9.55%；全市商品房库存面积约255万平方米（截至6月30日）,同比去年减少15%；二手房挂牌量也超过了113.7万平方米，成交约10426套，二手市场存量进一步增加。

　　总体而言，今年上半年的东莞楼市发展平稳，呈现出“供需双升”“先扬后抑”“区域分化”等特点。尤其进入年中，各家房企为冲刺业绩，集中发力，加快出货，使得市场竞争激烈、热度回升。

　　

　　“上半场”新政见成效

　　

　　合富大数据显示，今年上半年东莞楼市一手住宅供应和网签分别为263.5万平方米和267.5万平方米，分别同比增加63.4%和9.5%，供需创2016年限购以来“年中”新高。

　　值得注意的是，上半年东莞一手住宅的供需比约为0.97：1，接近供需平衡，相比去年的供需比0.66:1有着明显改善。但截至6月30日，东莞一手住宅库存面积约255万平方米，同比减少15%，按照过去3个自然月的去化速度估算，当前库存仍偏紧。

　　根据区域市场来看，上半年成交套数前十区域占全市成交比例达到63%，其中网签前三位的寮步、厚街、沙田三镇成交套数占比超过25%。而从房企业绩上看，上半年万科、碧桂园和保利排名前三位，其中东莞万科成交套数为5612套，成交面积为39.81万平方米；碧桂园莞深区域成交套数为4450套，成交面积为33.19万平方米；保利地产成交套数为3382套，成交面积为28.25万平方米。

　　此外，上半年东莞二手房网签面积约113.7万平方米，成交约10426套，同比减少36%；均价为17915元/平方米，同比小幅上涨。

　　合富研究院高级分析师李兴旺介绍称，上半年东莞楼市主要分为两个阶段，第一阶段为1月至2月份，市场供需两旺；第二阶段则为3月份以后，经过多次调控，加上金融政策的影响，市场活跃度更趋近平稳。“但是总体而言，今年楼市逐渐趋于理性，回归平和的阶段，市场并没有急转直下，实际上也并不差。”李兴旺表示。

　　

　　年中住宅供应再创新高

　　

　　虽然“年中考”已经过去，但能否守住上升势头，对于各家东莞房企全年的“成绩单”至关重要。与此同时，面临冲刺业绩的需要，继续加大住宅供应可能是最有效的方式，据笔者不完全统计，上周（6月28日至7月4日）东莞新房市场共有17个楼盘首开或加推。从主城区到各片区镇街，刚需盘、景观盘、商业公寓、别墅等产品几乎都有所涉及。

　　数据显示，上周东莞全市商品房供应面积约42.9万平方米，合计约7676套，其中住宅方面，合计供应约34.09万平方米，达到3324套，环比上涨58%，创年内新高。成交方面，上周住宅成交1169套，成交面积约12.4万平方米，环比下跌46%。究其原因，也是因为前期房企冲刺“年中考”消耗大量客源，后续需要时间蓄客，且整体市场仍较为平淡。

　　另据东莞中原地产对全市在售的近百个楼盘监测显示，上周项目来访量与前周比较小幅下跌3%，表明购房者观望情绪浓厚，到访意愿低。

　　“时至年中，在东莞新政出台4个月后，随着有效需求大幅减少，加上市场预期已经逐步在转变，购房者观望情绪浓厚。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，近期市场的来访量、去化率、转化率等都呈现下降趋势，加上近期部分楼盘项目开始以低于市场预期的价格出货，这也反映出东莞房企的营销策略在快速转变，短期市场已现拐点，预计楼盘接下来将有不少优惠力度。

　　

　　下半年新品加推供应持续放量

　　

　　与此同时，在上周，也有5个项目的452套商品房拿到预售证，分别是莞民投·众筑悦璟台、龙湖|金地·天曜城、金地保利领峯、美的招商东樾和碧桂园·松湖明珠等。

　　据笔者不完全统计，今年下半年东莞楼市还有超50个纯新项目等待入市。从区域上看，东南临深片区和松山湖片区的纯新项目供应数量较多，均有超10个纯新项目准备入市，城区、水乡片区紧随其后，也有不少供应，新品各有看点，值得意向置业者期待。

　　主城区方面，目前东城、南城等四个街道楼市板块仍然存在新盘稀缺的局面，万江珑远翠珑湾、南城孚泰锦城等项目仍处在施工阶段。但随着近两年招拍挂地块和旧改项目进展推进，主城区也终于将有纯新楼盘等待入市，例如万江碧桂园翡翠滨江花园、奥园翡翠澜湾、南城裕和苑等，项目进程加快的话有望能够在三季度面世，届时或将缓解主城区供不应求的局面。

　　而石碣、高埗作为承接主城区外溢的重点区域，目前在售的项目有中海左岸东宸、新世纪颐龙湾、美的招商·东樾等，预计下半年还有新城御珑公馆、新世纪颐龙轩等项目入市，以缓解主城区的外溢置业需求。

　　水乡片区则一直保持新房供应量充足，不断为刚需群体带来更多选择。特别是从目前已知的推盘计划中，该区域下半年潜在的供应众多，例如麻涌珑远印象翠珑湾、佳兆业南太珑玺花园、海德璟悦台、阳光城翡丽湾等8个项目的工程进展正如火如荼；而“停摆”多年的麻涌“臻园”项目现也由万科接手，改名为“万科公园里”，预计将在8月份入市。

　　东南临深片区也将在下半年迎来新房供应潮，多个旧改项目纷纷入市，预计将有保利招商锦上、招商雍祥府、新世纪中和居、鸿荣源熙元花园等13个项目上演多个新盘“轮番登台”大戏，十分有看头。

　　松山湖片区同样供应颇丰，其中最受期待的莫过于松山湖园区内即将迎来两个纯新项目，其中，深业云城花园目前已开放城市展厅，预计8月份开放营销中心，中海松山湖花园预计年内开盘。

　　一直备受关注的滨海片区由于政策利好，楼市行情也不容小觑。据统计，今年下半年的厚街、虎门、长安等板块将有万科臻山悦花园、碧桂园云悦半山、保利天翼广场、汉荣华府等7个楼盘待入市。其中“虎门TOD项目”保利天翼广场预计将在7月份开放营销中心，万科滨海之星也在紧张建设中，有望今年入市。