房企加大力度布局旧改项目

某城市更新项目沙盘

　　

　　文/图 邓窕玲

　　

　　眼下，随着东莞城市更新步伐加快，旧改成为许多地产企业在东莞获取项目的重要途径，房企也纷纷加大力度布局旧改项目。去年，东莞旧改项目全年共中标142宗，总面积达3204.4万平方米；今年，东莞旧改持续发力，上半年共中标60宗，总面积达1410万平方米。随着一大批旧改项目落地，东莞城市更新发展也迎来了新的局面。

　　

　　去年全市共中标142宗旧改项目

　　

　　由于土拍供应仍然不足，旧改项目成为众多开发商的“新战场”。据不完全统计，2020年东莞旧改明显提速，公示项目高达173宗，同比上涨122%，面积超4200万平方米，同比上涨44%。2020年全年共中标142宗，总面积达3204.4万平方米，涉及31个镇街，东部片区和临深片区整体旧改体量较大，水乡片区和松山湖片区相对较少。

　　从季度来看，去年第一季度城市更新节奏比较平稳，第二、三季度全面提速，第四季度迎来“爆发”，单季度中标45宗，面积约1085万平方米。

　　从开发商来看，2020年万科、海德、华润等开发商纷纷竞争旧改项目，其中万科中标324万平方米，规模位居榜首，另外规模超100万平方米的项目多达3宗；海德中标旧改数量也多，连夺12宗。从总面积看，华润参与的旧改项目面积最大，达605万平方米，主要是因为其夺得滨海湾新区TOD以及朗贝整村改造项目；招商茂恒则联合夺得常平袁山贝整村改造项目。

　　业内人士表示，由于土地资源日益短缺，旧改项目成为房企入莞获取项目的重要途径，去年东莞城市更新迎来爆发期，全市除松山湖外，其他镇街均有旧改项目。

　　华夏幸福、恒荣、茂恒、仁恒、六合创新等都是通过旧改首进东莞，另外鸿荣源通过招拍挂和旧改双赛道进入东莞。

　　

　　开发商参与旧改项目意愿强

　　

　　今年不少房企依然着力布局东莞旧改项目，据不完全统计，今年上半年，东莞共60宗旧改项目中标确认前期服务商，占地面积1410万平方米，共涉及20多个镇街，其中塘厦的旧改项目最多，其次是大朗和横沥。土地供应稀缺的中心城区，今年上半年旧改表现亮眼，中心城区除了莞城没有旧改外，其他镇街都有旧改，其中南城、万江旧改项目居多。

　　今年上半年，奥园、深圳宏发、大中等开发商纷纷争夺旧改项目。其中，外来开发商占主导地位，本土开发商较少。另外，由于拿地成本高企，不少开发商选择携手竞争旧改项目，例如万科和宏远联合拿下了南城篁村社区篁村旧村城市更新项目；高盛联合中正夺得塘厦128工业区产城联合类更新单元；佳兆业与睿晟联手投资，竞得万江坝头社区上坝村城市更新项目。

　　从总面积来看，今年上半年，奥园中标旧改面积最大，约98万平方米旧改项目位居榜首，主要是因为其拿下了横沥神山新型产业社区城市更新单元、南城石鼓社区莞太路城市更新项目等4宗旧改。其次，睿晟投资夺得了南城胜和社区鸭仔塘城市更新项目、圣堂社区城市更新项目等旧改项目，共69万平方米位居第二。

　　值得一提的是，今年东莞TOD旧改的时代来临。2021年1月，东莞市政府发布《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知》，明确TOD城市更新项目范围和改造方式，以及政府和集体收益分配的方式。其中，TOD范围内城市更新项目是指更新单元用地全部或部分位于国铁、城际轨道交通站点周边800米半径、城市轨道交通站点周边500米半径、车辆基地范围，或经市轨道交通建设及TOD开发领导小组批准纳入的城市更新项目。

　　今年以来，东莞各镇街旧改项目进展如何？笔者对一些热门区域进行了盘点。

　　

　　[塘厦]

　　旧改体量大

　　

　　在今年的旧改市场中，塘厦镇表现突出，共有8宗旧改地块，分别被德洲、保利达、高盛中正、深圳宏发、鸿荣源、康华地产、香江集团、中科先进科技产业有限公司等开发商拿下。

　　德洲地产拿下塘厦两宗旧改，其中一宗位于塘厦第一工业区，为塘厦社区塘厦大道以东片区产城融合更新单元，占地32.94万平方米；另一宗位于塘厦138工业区，为塘厦社区塘厦大道以西片区产城融合更新单元，占地27.02万平方米。

　　保利达中标塘厦石鼓社区综合类城市更新单元，总面积约26.82万平方米。该项目位于东莞市塘厦镇石鼓社区，塘天南路以西，桥蛟东路以南，工业大道以东，英才路以北。

　　深圳宏发竞得塘厦石潭埔科技产业新城（一期）更新单元地块，总建面148万平方米，这是东莞目前占地最大、住宅建面最多的单一主体招商旧改项目，已于今年4月备案建设。据悉，项目需在6年内整体竣工，还需无偿配建小学、社区公园、社区体育公园、消防站、公交首末站、生态修复区等。根据此前规划，项目将打造成为集传统产业、新型产业、住宅及相关配套于一体的现代科技产业新城，项目总投资高达600亿元。

　　其实，2019年以来，塘厦推出了四村新城市中心、田心社区综合类等多宗旧改，均为50万平方米以上大体量项目。据统计，塘厦2019年—2020年共成交12宗旧改地块，总面积为517万平方米。今年，塘厦已有多个社区开展更新单元前期服务商公开招引，旧改表现积极。

　　

　　[大朗]

　　旧改热度高

　　

　　今年上半年，大朗已有4宗旧改已招得前期服务商，分别是绿地联合保润、睿晟投资和中信城开联合体，中标的每宗旧改地块的热度都比较高。

　　绿地联合保润拿下长塘社区城市更新项目前期服务商，占地23.63万平方米。据介绍，该单元改造方向拟为商住，预计计容建筑规模不少于53万平方米，住宅规模不少于40万平方米，将打造成东莞首席全周期生态复合型中央活力区。

　　睿晟投资拿下圣堂社区城市更新项目前期服务商，占地32.46万平方米。据介绍，其更新改造方向为商住，规划建筑面积将达100万平方米。

　　中信城开联合体更是一举拿下连片2宗大朗西地铁口TOD旧改，占地达59万平方米。这2宗旧改项目靠近松山湖，紧邻松山湖生活区，西侧即为万科金地天空之城。东侧则为今年中海拿下的大朗地块，楼面价25999元/平方米。

　　据了解，去年大朗共有4宗旧改已招得前期服务商，分别是龙光、鹏瑞中南建筑联合体和深圳恒荣，加上今年上半年的4宗旧改，大朗旧改迎来了新局面。

　　

　　[横沥]

　　单宗面积大

　　

　　在旧改市场中，横沥上半年有3宗旧改，其中2宗以94.3万平方米和33.2万平方米的面积，为上半年旧改单宗面积的第一和第二。

　　雅居乐拿下横沥旧城中心片区文体新城旧改项目，这是雅居乐首次通过旧改进入东莞。该项目位于横沥旧城中心片区，涉及石涌村、半仙山村、恒泉社区、隔坑村，占地约94.3万平方米，周边自然资源丰富，按规划将打造为横沥文体新城。

　　奥园中标横沥神山新型产业社区城市更新单元，占地33.2万平方米。该项目位于横沥镇西环路与恒泉路交汇处西北侧，项目周边教育、医疗、商业和市政等配套完善，交通条件和地理位置优越。据悉，该项目为横沥镇政府重点推进的项目，奥园集团拟将其打造为新型产城融合片区。

　　碧桂园中标横沥村田坑村振兴西路南商住类项目更新单元，占地14.9万平方米。该项目周边有招商雍景湾、碧桂园松湖明珠等楼盘。

　　据了解，2019年至2021年上半年，横沥共有10宗旧改，总面积约457万平方米，其中有2宗地块面积超80万平方米。

　　

　　[南城]

　　上半年有5宗旧改

　　

　　由于中心城区地块稀缺，上半年南城有5宗旧改，表现十分亮眼。中标旧改的开发商分别为奥园亚创、佳兆业、睿晟投资、世纪城、万科宏远联合体。

　　佳兆业竞得南城胜和社区A片区旧村地块城市更新项目。该项目作为城市核心区域少有的大宗旧改，吸引了佳兆业联合体、深圳星河、金地、时代、深圳鹏瑞、世纪城联合体、龙湖联合体以及万科联合体等房企激烈角逐。该地块东至胜和路，南至鸿福路，西至莞太路，北至体育路，位于东莞市人民政府旁，地处行政文化中心，总面积约31.87万平方米。

　　南城街道胜和鸭仔塘城市更新项目被睿晟拿下，项目位于南城街道胜和社区内，东至红山大厦，南至山庄路和体育横路，西至莞太路，北至彩虹路和红山宿舍，毗邻东莞南城体育馆，总面积11万平方米。另该项目位于东莞市中心区，距离正在建设的东莞地铁R1线莞太路站约1.5公里，地理位置优越。

　　奥园联合体中标南城街道石鼓社区莞太路城市更新项目，占地10.2万平方米。该地块位于东莞市南城街道石鼓社区，东至京港澳高速，紧邻高速出入口，南临东莞大道，西至莞太路，北临莞太路与东莞大道交汇处。