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在刚刚过去的11月，受楼市供应量放缓的影响，东莞市场出现轻度供不应求的状况。笔者从合富研究院发布的《11月份东莞楼市报告》了解到，11月份楼市走势总体平稳，无论成交量还是房价，均较10月份无明显差异。不过，11月份供应放缓明显，导致月度成交量增幅有限，全市库存量持续走低。另外，成交区域分化现象较严重，排名前十位的镇街市场份额高达六成，剩余20余个镇（区）市场份额占有率不佳。 A 土拍市场降温 应当有不少业内人士和市民对几个月前的“土拍热潮”还记忆犹新：在7-10月份期间，商住用地竞拍热浪不断，动辄十几个小时的鏖战及数十轮的报价，从中也涌现出许多首驻东莞的外来房企；地拍总价和楼面单价也不断刷新当地新高；一时间，竞拍规则随之应运而生…… 但是，笔者注意到，自11月份伊始东莞的土拍市场似乎一夜之间风向突变，相比以往的十几家争抢一块地的情形，11月份的土拍显得尤为冷清。 据合富研究院统计，11月份全市仅供应4块土地，对应分别为保利、金地在11月1日拿下的寮步2019WG042和2019WG043地块及华润在11月5日拿下的南城2019WG044地块。剩余一块编号为2019WG045的地块由松山湖供应，最终在11月27日被华为拿下；不过从土地性质来看，这是一块人才用地，限制条件要求届时其销售房价不得高于10500元/平方米且全部商业面积自持40年。 合富研究院认为，11月份土拍市场降温，房企拿地渐趋理性，底价、低溢价成交已成常态。 B 供应量创近十年最低 据合富大数据显示，11月份东莞新房供应33.8万平方米，环比减少两成，同比大幅减少四成，创过去十年新低。11月份网签面积约49.5万平方米，环比增加近两成。 因供应放缓，目前已出现轻度供不应求的状况。笔者了解到，今年1-11月份东莞新建商品住宅供应约395.2万平方米（约3.5万套），同比减少11.7%，连续三年进入放缓阶段。从面积上看，今年1-11月份网签面积约485.8万平方米（约4.3万套），同比小幅增加 11.5%。整体上比较，今年供需比为0.8：1，业内认为这将导致“求过于供”。 不过在成交方面，今年各个月份成交量走势较平稳。在价格方面，11月份东莞新房成交均价约20840元/平方米；其中中心城区价格最高，今年上涨趋势最强；临深片区房价稳中有跌。而1-11月份全市新房均价约20022元/平方米，首次突破2万元大关。 C 区域分化明显 据悉，11月份沙田、塘厦两个镇街成交共852套，全市占比两成，连续数月位列全市前二。并且排行榜前十位镇街累计成交在全市中占比高达六成，但有超过四成镇街每月成交不足百套，区域分化较明显。 从区域上看，11月份莞北片区供应回升较明显，临深和水乡片区供应下滑明显。而成交则主要集中于松山湖、临深和滨海片区。 产品方面，据合富大数据显示，今年1-11月份85-100平方米户型供应量占所有户型比重达41%，创历史最高；110-120平方米户型占18%，较去年明显增加。总体而言，现阶段东莞楼市主打85-100平方米及110-120平方米“首置”及“首改”户型，符合主流需求。 二手住宅市场方面，11月份东莞二手住宅网签面积38.7万平方米（3767套），均价约14408元/平方米，月度走势总体平稳。 D 房企积极去货 笔者查阅资料了解到，截至11月30日，各开发商潜在供应（别墅、洋房、公寓 、办公）体量最多的为碧桂园，约有43.7万平方米；其次是佳兆业，约38.2万平方米；万科位居第三，约有 35.4万平方米。进入年底冲刺阶段，各大房企积极去货，频频开展营销活动或打“价格战”吸引意向客户。 今年东莞万科地产商品房网签面积103.6万平方米，网签金额约227.1亿元，在市场上占有率高达17.9%，排行榜首；碧桂园在1-11月份以网签面积74.9万平方米，网签金额约139.6亿元的成绩在市场占有率达11.0%，排行第二位。紧随这两大“巨头”房企身后的是卓越地产、金地地产、华润置地等，最终市场占有率还需看各家房企在12月份的冲刺成果。 据合富大数据显示，截至2019年11月份，东莞市一手住宅潜在供应量820.6万平方米，其中洋房潜在供应量699.4万平方米，别墅潜在供应量 114.8万平方米；住宅潜在供应连续多月稳定在800万平方米上下；各区域住宅潜在供应中，排行前三位分别为沙田、茶山、寮步。其中沙田镇住宅潜在供应约59.8万平方米位列全市第一位；茶山镇也有约55.5万平方米的住宅潜在供应量；而寮步镇则共有49.7万平方米住宅潜在供应。 制图/黄文倩
