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很多年来，大平层精装洋房似乎从东莞“凭空消失”了，别墅受到高收入群体的青睐。而如今，这种情况正在发生变化。近期，有房企在城区核心地段推出“大平层精装洋房”产品，这一稀缺户型将逐渐在市场中占一席之地。未来，随着政府对中心城区的打造，中心城区的价值发挥出来，东莞大平层精装洋房的趋势或将越来越明显。 现象 大平层豪宅回归东莞 去年，东城的中海莞府推出240平方米大平层精装洋房以后，大平层精装洋房开始不断出现。除了中海莞府之外，东莞在售的“大平层精装洋房”项目还有东莞国贸，待售项目有鹏瑞天玥广场。据了解，中海莞府主推三至五房的建面约240平方米大平层精装洋房，均价36000元-38000元每平方米之间，总价850万-1100万元每套。该项目紧靠东莞行政文化中心，地处东莞国际商务区、黄旗山南生态科创区。 4月12日，笔者致电中海莞府售楼中心，销售员表示该项目共110套，建面约240平方米，两梯两户，双阳台，没有露台，赠送面积多，加上赠送面积，套内面积有224平方米，目前在售的有三房或四房。装修采用全屋定制，中央空调，豪华装修。目前已进入清盘阶段，只剩4套，这4套在低层或高层，其中低层比高层贵300万元。 东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，中海莞府品质够得上大平层精装洋房，但是尺度上还稍有欠缺。因为项目都是240平方米，没有露台、工人房等。要各方面达到高收入群体的需求，至少要300平方米。 合富研究院高级分析师李兴旺表示，大平层精装洋房的面积是由城市发展阶段而定，150平方米、200平方米、300平方米都有。中海莞府的大平层精装洋房面积不算最大，不同客户群体对大平层精装洋房面积的要求不同，不同面积的大平层精装洋房满足不同高收入的需求。 原因 中心城区土地稀缺 就大城市发展轨迹来看，中心城区因土地稀缺、需求量大、收入高，通常开发大平层精装洋房为主。目前，东莞政府加大对主城区的投入，未来东莞中心城区的大户型洋房将增多。 车德锐表示，大平层精装洋房不是东莞各镇街都有，一定要在寸土寸金的中心区，城市发展到一定阶段，城市中心价值显现出来，房价地价升到一个很高的阶段，才有大平层精装洋房。如今，东莞中心城区的位置和影响力越来越强，东莞CBD的建设，确立南城为东莞的核心中心区。中海莞府这块地，位于中心城区，具备一定的吸引力，开发商拿过来之后，想着做高价。如果想做大平层精装洋房、做高价的话，势必要有价值的支撑，所以该项目打造大面积的大平层精装洋房，打造产品的细节和品质，装修标准也非常高，应该是东莞过往装修标准最高的一个项目。它让东莞高收入群体慢慢觉得东莞大平层精装洋房有吸引力了。 合富研究院高级分析师李兴旺表示，大平层精装洋房是由地段决定的，位于主城区的核心地段。地段决定客户群体，大平层精装洋房主要以高收入群体为主。如果在主城区核心地段做普通洋房，开发商的利润达不到，也达不到客户的接受度。而主城区核心地段做大平层精装洋房是全国现象，也是自然现象。主城区土地稀缺，地价高，主城区首次置业的人支付能力有限，承受不起高房价，只能向周边购房。而高收入群体支付得起高房价，当然会选择更加优质的房子。 声音 高收入群体是购买主力 近些年来，随着二孩政策的放开，除了四房、五房的大户型以外，收入较高的业主也将别墅列入改善住宅需求中。东莞的别墅很多，满足了不同高收入群体的要求。往年，东莞高收入群体除了住别墅之外，买大平层精装洋房的话多半都会去深圳、香港、广州。 车德锐表示，以前东莞还是有大平层精装洋房，如黄旗山脚下的新世纪豪园第一居就以200平方米-300平方米的大平层精装洋房为主。后来随着别墅的持续开发，很多高收入群体选择别墅置业。现在东莞中心城区土地资源稀缺，可谓寸土寸金，城市发展这个阶段，高收入群体越来越认可在城市核心地段拥有一套大平层精装洋房，展现自己的地位和身份。 中海莞府销售员表示，购买该项目的人主要是企业家等人士。看房需要预约以及验资，验资需达到200万元才能看房，可以是卡上余额或股票等理财产品，每天预约名额只有两个。 东莞市民陈先生表示，东莞城区的房子太贵了，有些楼盘看房还得验资，我们这种刚需群体看不起房。看来还是市区周边的比较适合我们这种刚需，50万元左右首付就可以买个精装修三房。 在东莞有一套别墅的杨先生表示，在城市中心区买一套大平层精装洋房挺不错的，他的朋友就在广州中心区买了一套大平层精装洋房，中心区生活配套完善，升值潜力大。东莞大平层精装洋房卖3万多元每平方米，价格还算合理。 未来 大平层精装洋房趋势明显 为何大平层精装洋房逐渐在东莞打开市场？业内人士表示，大平层精装洋房占据城市核心地段资源，俯瞰整个城市，区位优势明显。其次，大平层精装洋房的横向尺度非常大，一层有200平方米-300多平方米，别墅一层最多100多平方米。另外，大平层精装洋房采光、景观都不错，中心城区生活配套齐全。然而，不是随便一个楼盘，就能做出大平层精装洋房的感觉。做大平层精装洋房的房企，一定要有实力和品质，品质价值支撑高价格，所以高收入群体购买大平层精装洋房主要看品质细节，装修豪华、核心地段等因素。 车德锐表示，中海莞府项目的大平层精装洋房，可以说这预示着东莞大平层精装洋房的回归才刚开始。之后，鹏瑞天玥广场更加达到大平层精装洋房标准，无论面积、装修、品质各方面将真正确立东莞大平层精装洋房真正到来。东莞国贸地段资源稀缺，居家性弱，没有阳台，更倾向于商务。鹏瑞天玥广场将居家和商务结合起来，即可商务又可居家，更偏向于居家。 经过中海、国贸、鹏瑞三个项目的打造和过度，一步步将大平层精装洋房的价格拔高，未来有可能每平方米的价格将达到五六万元，这很彰显实力。大平层精装洋房发展的前景可以，但只局限在城区中心区。 李兴旺表示，东莞发展初级，主城区和镇街“平分秋色”，城市中心区地位不突出，大平层精装洋房未能显现出来。但随着政府对中心城区的打造，中心城区的价值发挥出来，大平层精装洋房的趋势将越来越明显。
