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随着2020年上半年画上句号，东莞楼市也交上了一份“阶段性答卷”。回顾这半年来，东莞楼市经历春节和疫情的短暂“休眠”，3月复工之后逐步回暖，4月新房成交量同环比均有涨幅态势，而房企在进入“红五月”后更是推盘不断，楼市热度上升明显，至6月中旬成交量已恢复到往年常态。 整体上看，年初的疫情对东莞各行各业影响颇大。但就房地产行业而言，东莞雄厚经济基础及独特区位优势等因素使得上半年楼市成交“逆市”上扬，并在二季度中后期表现出“强劲”复苏态势，最终实现同比量价齐升。 土拍 上半年出让23宗宅地 回看这半年东莞土拍市场表现，房企拿地热情持续高涨，主要表现在集中抢拍热门区域的地块。“僧多粥少”的局面也直接导致土拍竞争愈发激烈，地王频出成为上半年一级市场常态。 据笔者统计，上半年共供应25宗住宅用地，包括中堂、麻涌、万江等15个镇街都有供应，总面积约137.8万平方米，同比大幅增加194%。 上半年成交23宗，约126.9万平方米。除成交面积创新高之外，成交金额也刷新纪录，突破402亿元，同比增幅近3倍；这二十余宗地块楼面地价约10665元/平方米，同比下降14%。 然而，这仅仅是上半年的数据，下半年还有约29宗宅地供应，总占地面积约126万平方米，包括松山湖、南城、长安等镇街地块都有出让，相信下半年东莞土拍市场依然精彩。 成绩 一手住宅签约19899套 据合富研究院数据显示，上半年东莞新房住宅累计成交19899套，网签约244万平方米，同比增长3.3%，创近四年来历史最高。其中，刚刚过去的6月份成交势头最盛，签约总面积高达83.1万平方米。 笔者了解到，受一季度疫情影响，东莞新房市场表现出“先抑后扬”的特点，上半年成交主要集中在第二季度。 其中，2月份各大在售楼盘访客量大幅下降，购房者购买意愿较低，开发商推盘意欲冷淡，当月全市仅有2个住宅项目获批预售，新房整体成交2751套。3月份随着疫情进一步得到控制，成交套数上升至2661套，成交面积为30.71万平方米。4月份后成交持续向好，快速成交实现同期水平。进入5月份，东莞当月住宅成交套数攀升至4437套，成交面积52.2万平方米，环比上升18%，创下近年来的单月成交新高。而到了6月份，全市一手住宅成交约5866套，可谓实现了“逆市”上扬。 不过值得注意的是，上半年东莞一手住宅供应仅161万平方米，同比减少17.7%，创下历史最低。因供求比例失衡，该局面也导致了部分片区楼价的过快上涨。 楼价 房价维持在2.2万元—2.3万元/平方米 截至6月30日，东莞一手住宅库存面积约299万平方米，按过去三个月去化速度测算，去化时间仅5个月，这也是导致房价上升的重要因素。 根据东莞统计局数据，全市房价均价已连续5个月维持在2.2万元/平方米—2.3万元/平方米。城区、滨海、松山湖、临深等片区已站稳“2字头”；东部产业园片区和水乡片区依然是价格“洼地”，这两个片区均价维持在1.6万元/平方米上下。 笔者整理上半年六大片区的房价走势，发现各片区房价差值正在不断缩小，其中城区片区是涨幅最为明显的，截至5月份已连续上涨7个月。而其他片区价格波动则相对小一些。 另外，除新房备案价上涨外，上半年东莞二手楼价也颇具亮点，部分镇街出现了一手市场需求红火、二手房火热等现象。但事实上，“红五月”的二手房均价约16402元/平方米，甚至比3月份下跌139元/平方米，与外界传闻连续上涨略有分歧。 根据市统计局的最新数据显示，目前有20个镇街的房价低于全市均价229787元/平方米，总体而言，东莞各大片区的新房或二手楼价冷热不均是客观存在的，但大多数镇街的住宅产品对于刚需购房者仍然具备性价比。 榜单 万科以33.22万平方米领跑 笔者了解到，上半年众多房企纷纷更改推盘计划，转而“押宝”下半年，因此入市纯新楼盘并不多，多为在售项目新品加推。但受供需关系影响，特别是在年中大考之际，有货在手的房企自然成绩都不差。 据优房超·瑞城搜数据显示，上半年东莞楼市网签面积榜单中，前三位还是万科、碧桂园、恒大“三巨头”。其中，东莞万科以33.22万平方米领跑一众房企；上半年比较低调的碧桂园莞深区域，也以26.81万平方米位居次席；恒大东莞公司则以11.47万平方米的签约量名列第三。 从区域表现来看，市区及松山湖片区在上半年的楼市热度最高，而受“大深圳”概念影响，临深及滨海片区成交量也较多。镇街方面，塘厦、麻涌和东城在上半年签约面积领跑。前十镇街排行榜中，签约面积较为集中于临深、滨海及水乡片区，其中供应充足是直接因素。 再看单盘签约排行榜，半年报上榜的楼盘多集中于临深片区；上榜前十的单盘且签约量在350套以上，最抢手的龙光江南大境项目，其上半年共计签约598套。 后市 潜在供应300万平方米 业内人士认为，上半年东莞楼市地王频现、房价上涨，反映的都是新盘新货供应短缺与市场需求矛盾在短时间内的爆发。 数据显示，上半年东莞一手住宅供应同比减少17.7%，新建商品房住宅供需基本处于“供不应求”的状态，供需比仅0.66：1。另外，上半年超低库存也支撑着房价的上行。 不过，东莞新房供需矛盾在进入下半年后，有望得到一定缓解。 笔者统计资料了解到，下半年全市预计将有41个全新项目入市，新增供应量约300万平方米，包括保利首铸天际、华润万象府、万科汉邦松湖半岛等“网红”楼盘。 从区域划分上来看，松湖片区和临深片区均有10个全新项目准备入市，东部则有8个，供应量排在全市前列，新品也各有看点，十分值得期待。城区的供应主要集中在南城和万江，多为品牌开发商项目；滨海片区由于政策利好，楼市也颇受人们关注，约有6个项目待入市；水乡目前在售项目众多，新房供应充足，下半年的潜在供应多在备案投资阶段，下来刚需购房者可选空间还是很多的。
