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暑热炎炎原本是房地产市场传统淡季，但随着8月楼市大幕即将拉开，各大东莞房企已早早备好充足的供应，届时将根据市场动态及项目进展，等待最佳推盘节点。 从区位上看，这些楼盘多分布于水乡、城区及松湖片区板块；产品类型方面，既有以改善置业群体为主的大户型房源，也不乏适合刚需一族的产品，例如loft公寓、“小三房”、两房等一应俱全。货源多了，意味着置业者有了更大的选择空间，在新的政策周期下，刚需族不妨根据自身需求决定是否出手。 供应 新一轮房源下月袭来 即将进入8月的东莞楼市，新一轮房源将陆续面市，多板块“网红”项目将呈现“我方唱罢你登场”的热闹局面。据笔者不完全统计，目前全市在售及待售楼盘共计约177个，预计下月起东莞楼市将迎来楼盘入市小高峰，至少将有19个楼盘开盘或加推。这其中，备受关注的首创禧瑞里花园、万科汉邦·松湖半岛、华侨城云麓台、保利和光尘樾等纯新盘早已蓄势待发，有望在8月亮相市场。 城区板块目前在售楼盘14个，预计下月将有2个项目加推，分别是万科皇马俪宫加推95平方米—143平方米洋房，中海十里溪境推出88平方米—113平方米洋房。纯新盘方面，该板块今年最为热门的纯新盘非华润·万象府莫属，其现已开放星河城展厅，主力户型为95平方米—143平方米精装三、四房，预计“金九银十”正式面世。此外，板块内还有中证云庭、滨江紫云花园、保利首铸天际等新项目待入市。 承接城区外溢的水乡板块，现阶段市场上有22个楼盘动作频繁，其中一半是在售盘，一半是新项目。该板块8月供应量主要集中在麻涌镇，镇域内在售有碧桂园铜雀臺、保利滨湖堂悦、华阳湖1号、招商雍华府等洋房、别墅产品，进入8月后珠江万科城、云南城投臻园等项目将加推。 邻近水乡的滨海板块作为东莞经济最发达的热门置业地，目前拥有12个项目在售，均价自1.9万元/平方米—3.7万元/平方米不等。板块内虎门君悦东方、佳兆业碧海云天已于日前开盘，而华侨城云麓台项目则预计8月开放营销中心，下来将推90平方米—120平方米洋房。 松湖板块下月新房供应量集中在寮步及茶山俩镇，特别是前者目前在售的寮步源悦、家和时代花园、鼎峰松湖雅境、光大松湖云台等12个楼盘，堪称东莞楼市“大户人家”。此板块内的新项目皇庭峰景壹号、万科汉邦·松湖半岛、嘉誉湾花园、金融街·金悦府等楼盘将在8月开盘或加推。 此前一直保持不温不火状态的东部板块楼市，在经过上半年房价“折腾”后，目前板块成为了全市的价格洼地。截至7月30日，东部板块内共有36个楼盘，销售均价在1.5万元/平方米—2.4万元/平方米。 而临深板块四镇则共有在售楼盘18个，均价从1.5万元—3.7万元/平方米不等。其中，万象连城、华润·润溪山、清溪金茂逸墅、十畝芳华里等8个项目预计将在近期加推新品。 笔者查阅资料了解到，8月开盘或加推的项目大都出自品牌房企旗下，丰富的产品线将满足不同置业者需求。业内人士认为，如今的房地产市场“淡旺季”的概念已愈发模糊，鲜见明显的季度区分。特别是在今年特殊的背景下，房地产行业面临更激烈的市场竞争及资金压力，因此，以往所谓的“暑期”淡季，而今却让各房企不约而同地加快推盘节奏。 需求 刚需改善齐登场 众所皆知，对于刚需置业者而言，买房首先是要满足“有其屋”的需求，即挑到喜欢的房源，只要资金允许，任何时候皆是最好的时机。而对于改善型或终极置业群体来说，需要考虑的因素则更多，地段区位、房企品牌、户型空间、园林景观、物业服务等都成为了考量因素。 盘点8月即将入市的产品，不难观察到这一轮房源种类较为丰富，既有刚需的两房、小三房产品，也有改善型的三至四房或大平层、别墅产品。笔者了解到，一些低总价、小户型的产品最受刚需一族欢迎，例如石碣镇的中洲·里程花园，其项目住宅楼由4栋高层洋房组成，户型南北通透，双阳台、大飘窗设计，层高超3米，楼间距大，所推出的73平方米两房户型均价约16800元/平方米，是当前城区少有的一手“两房”住宅。此外，早些时候开盘的华讯大宅、紫云壹号、世茂福晟·钱隆华府等项目也以精巧的设计将小户型空间规划明朗，多个项目因其低总价的优势为刚需购房者提供更多选择。 另外，在走访中笔者也发现，下来也将有不少房企将推改善型户型产品，面积区间从110平方米到150平方米不等，其中尤以125平方米左右的户型关注度颇高。如位于大王洲桥旁的达鑫江滨新城，该项目于前日加推19栋江景楼，在售约118平方米—129平方米江景四房，其户型空间全明通透，采光良好，同时利于居住空间通风；整体布局合理，能够保证动静分离且各个功能区的尺寸比例规范，除能很好地满足日常功能需求外，也带来居住舒适度，因此在当天加推认筹中受到改善型置业群体的青睐。 另据东莞中原战略研究中心数据显示，上半年东莞楼市改善型需求逐步释放，110平方米—144平方米户型成交占比同比增长1%，144平方米以上户型合计同比增长2%。业内人士分析称，在疫情影响下，市民置业对改善需求加大，未来开发商在规划产品时或将更为考究。 建议 首次置业者量力而行 与此同时，连日来东莞政府部门陆续推出了针对新房、二手市场的调控政策，重新强化了对备案价格的严格管控，同时对开发商捂盘惜售、双合同、乱更名等现象，对二手房限购，对中介监管等都制定了针对性的措施，此举利于维护下半年楼市的稳定。 业内人士认为，如果东莞房价能从下半年起慢慢稳定下来，那么对刚需群体而言就是一个福音。因为正如前面所述，刚需群体买房的主要目的是为了居住，不需要过多考虑未来的房价走向，更重要的是考虑如何尽快找到优质房源，有一个符合自己需求的理想居所。 那么，在“稳”字当头的下半年楼市中，刚需客户置业有些什么需要注意的地方呢？对此，东莞资深地产人、《扬哥楼言》栏目创始人赵善扬建议，刚需首次置业首要考虑的是，选择区域要考虑通勤距离，如果是有小孩家庭另需细细考究上学地点；其次选择项目要考虑自身能力问题，因为很多首次置业者容易“迷茫”，尤其是在看到某个热点项目受到追捧就跟着凑热闹，其实这是完全不正确的，刚需客户买房时一定要分析首付预算和月供偿还能力，再选择合适的项目去考察，不然就会陷入贵的买不起，便宜的看不上的怪圈，适合自己的才是最好的。 “最后一点建议就是选择户型要考虑当前需求。”赵善扬认为，买房很难一步到位的。选择买两房、三房还是四房，建议首次置业者根据当前的需求来考虑就好，比如有买主目前阶段买个两房户型就够住了，资金实力也限制只够买两房，但是买主又在想以后可能要二胎，于是瞻前顾后犹豫不决。“这种买房心理是不正确的。其实，很多人往往都不可能一套房子住到老的，过几年或许又有能力换更好的房子了。所以，倘若在能力允许并且找到适合自身的优质房源，建议当断则断。”他表示。
