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文/图 陈泽煌 7月2日东莞市住建局出台商品住房预（销）售管理新政，规定首次申报销售均价的限制，并强调将大力打击捂盘惜售的行为。7月15日，该局再次发布调整住宅网签公布制度的通知，提出定期发布全市房源销售情况，与此同时将选取多个镇街探索试点“三限房”。到了7月25日凌晨，《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》重磅发布，该则通知由东莞政府多个部门发布，涉及二手房限购、社保认证、限售三年等细则…… 在新政背景下，日前东莞楼市的7月成绩单新鲜出炉。笔者了解到，由于新政具有一定的周期滞后性，往往仍需1至2个月时间见成效，因此7月的成交表现整体延续了上月势头，一二手成交量均处于高位。但可以预见的是，经历多次调控升级后，东莞楼市热度将会得到回落，房价走势将更趋平稳。 政策缓冲期 一二手成交量保持高位 由于调控政策在7月期间陆续施行，新政发挥的作用暂不能从月报数据体现出来。故合富大数据显示，7月东莞新建商品住宅供应约65.9万平方米，同比增加58%；网签面积约81.4万平方米，同比增加62%；网签均价约22892元/平方米，同比上涨18%。总体上看，7月整体供需比为0.8：1，市场呈现供不应求的局面，供求矛盾较突出。 值得留意的是，据合富大数据显示，截至7月31日全市一手住宅库存面积约284万平方米，同比大幅减少36%。按照过去3个月平均消化速度测算，现存货量去库存时间仅需约4个月。当前东莞楼市一手住宅库存严重偏低，预计新房市场的供求关系将继续紧张。 二手房方面，数据显示7月全市二手住宅网签均价约17124元/平方米，网签量约54.7万平方米，共计5283套，连续5个月增长，创历史最高位，且六大片区二手房过户量均上涨，其中东部产业园片区过户763套，环比上涨38.2%，上涨幅度最高。城区片区过户1404套，为六大片区中过户量最高的片区。 不过，自“7·25限购新政”发布后，根据乐有家内部带看数据显示，二手房带看量整体呈下跌趋势，7月较上月带看量环比下跌35.4%。可以预料到的是接下来的几个月份，东莞二手房市场的表现将非常平淡。 搭新政末班车 多项目压轴备案 从月报中不难了解到，全市新品住宅供应大幅上涨，尤其是在上周（7月27日至8月2日）一手住宅新增1951套，合计面积20.42万平方米，环比上涨近半倍；其中，麻涌珠江万科城供应洋房396套领跑，其次为塘厦的御城花园、沙田的佳兆业·碧海云天，分别供应洋房385套、310套，另外，上周共有保利和光尘樾、金地名京、万科臻山府、龙光江南大境等25个项目揽获预售证，共计有3545套商品房备案。 不仅如此，事实上自新政发布后，房企在近两周“搭末班车”的现象并不少见。笔者根据东莞市房管局官网数据统计获悉，东莞一手住宅新增供应已连续三周在千套以上，处于年内高位水平。业内人士认为，房企不约而同地选择月底压轴集中备案拿证，主要是受“7·2预售新政”的影响。因为按照规定，自2020年8月1日起申请预售的商品住房项目所受到的局限较多，房企为免“夜长梦多”，纷纷加快推货及预售申报节奏。 据了解，7月底压轴拿证的楼盘如金融街·金悦府已在7月31日加推5号楼，共计124套洋房；而石排国际公馆、戛纳湾、龙光江南大境、达鑫江滨新城等项目则在8月1日分别推售32栋108平方米—122平方米洋房、82栋90平方米—112平方米洋房、88平方米—119平方米洋房、118平方米—129平方米江景房。按照往常推货规律，其余在上周拿到预售证的项目也极有可能在本周推货，且多为刚需户型产品供应。 合富研究院高级分析师李兴旺认为，多则调控新政在宽松经济背景下对广大刚需群体的利好正在逐步扩大，将更大程度满足刚需群体的居住需求，化解“一房难求”局面，预计东莞下半年楼市将会进入量跌价稳的态势，成交逐步恢复平稳，理性回归。 开发商看好未来 新政难挡土拍热情 此外，月报中显示东莞一手住宅去化周期已跌破6个月的警戒线，因此7月连连出台的楼市政策，并未能阻挡开发商的拿地热情。在7月28日，招商蛇口经过47轮竞拍以16.74亿元新获谢岗一幅商住地块，溢价率高达39%，可售楼面地价约8870元/平方米；在当天随后的竞拍中，“临深重镇”凤岗的商住地经11家房企78轮激烈竞拍，最终进入终次报价环节，被保利地产以19.68亿元拿下，溢价率33%，可售楼面地价25856元/平方米。 “开发商拿地都有自己的考量，但近期东莞及临近的深圳楼市政策都大幅收紧了，如此背景下还拍出这么高的地价，说明开发商看好未来一到两年东莞市场的走势。”合富研究院高级分析师李兴旺表示。 据统计，本月东莞市场仍有2宗商住用地及4宗商业用地挂牌，总占地面积达11.7万平方米，涉及南城、凤岗、望牛墩等镇街板块。业内人士分析认为，7月的政策调控虽未然土拍市场降温，但在接下来的一段时间，新政对新房、二手房的影响将逐步显现，成交量短期内有望回落，市场活跃度降低，同时新政对刚需一族是利好，满足置业条件的刚需群体可以利用调控期走访市场，选择合适的房源实现安居梦。
