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东莞城市更新进入新阶段 |
文/图 羊城晚报记者 秦小辉 9月1日，东莞市洪梅镇一宗商住地出让引发多家房企激烈竞价，由此拉开东莞“金九银十”土地出让小高潮的序幕。9月7日，记者从东莞市公共资源交易网获悉，本月还将集中出让9宗商住地，并将首批挂牌招商两宗城市更新单一主体项目，总面积达19.8万平方米。业内人士认为，单一主体挂牌招商模式既让企业通过市场竞争最大限度参与城市更新，也实现了改造片区的土地整合。 本月将有9宗商住地集中入市 刚刚过去的8月，东莞商住用地市场成交不多，但成交金额不菲。根据合富大数据，8月份挂牌4宗商住用地，成交2宗，约8.1万平方米，同环比均减少26%，成交金额41.3亿元，剔除配建后，楼面地价约24613元/平方米，同环比增幅明显。 “8月份延续了今年以来的土拍热度，由此看出东莞增加并加快了商住供地面积和节奏。”业内人士认为，今年东莞“7·25”楼市新政就提出，要加大住宅用地和住房供应力度，适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例。而今年以来商住供应宗数明显增加，这说明政府通过增加商住供地平衡市场供需矛盾的意图明显。数据显示，1-8月商住供应33宗，同比增长94%，供应171.3万平方米，成交27宗，约145.9万平方米。 记者了解到，9月还将有9宗商住地集中入市，分别位于东莞大岭山（4宗）、石碣、茶山、谢岗、松山湖（2宗）等镇街（园区），总面积达40.3万平方米。其中，松山湖两宗商住地分别占地3.9万平方米和4.3万平方米，起始价分别为3.0亿元和21.6亿元，折合起始楼面价为3095元/平方米和16600元/平方米。据了解，前者为松山湖园区重点及高端企业总部人才房配套项目，且限定最高售价不高于11500元/平方米，销售对象由松山湖管委会统筹安排。 城市更新单一主体项目首次挂牌 值得关注的是，东莞市公共资源交易网首次挂牌招商两宗城市更新单一主体项目，分别位于东莞凤岗竹塘村下围工业区和清溪镇清厦村鹿湖坝小组，总面积19.8万平方米。前者起始价为4239万元，规划用途为M0（新型产业用地）；后者起始价13732万元，更新方向为居住，需拆除3.8万平方米地块用作文化设施用地，配建支路、幼儿园等公共设施，整治活化山体公园，规划居住用地面积为17712平方米。 记者了解到，城市更新单一主体挂牌招商项目地块起始价主要包括政府土地出让收益和集体经济组织的搬迁货币补偿。视招商项目规划方向不同，分摊比例不一。像首批出让的凤岗M0项目中的搬迁货币补偿为零，而清溪镇清厦村鹿湖坝小组更新项目中的搬迁货币补偿则占据大比例，达到更新单元起始价86%（集体经济组织货币补偿达到11872.29万元）。根据相关公告，集体经济组织的货币补偿为固定值，竞价报价浮动限于政府土地出让收益部分，每次竞价幅度为人民币100万元。另外，此类招商项目对于竞价企业的要求也颇为严格，除需在东莞注册且在设立5年以上外，其或子公司还需参与东莞市已售或在售的城市更新项目不少于1个，并在东莞市具有旧村物业回迁交付经验。 业内人士表示，城市更新单一主体挂牌招商收购主体将负责项目开发实施的实质内容，而不再是实施更新单元划定、不动产权益核查与确认及拟定拆迁补偿方案等前期工作。前期服务商只有成为城市更新单一主体挂牌招商竞价最高者才能成为收购主体。 “单一主体挂牌招商模式既让企业通过市场竞争最大限度参与城市更新，也实现了复杂改造片区的土地整合。”深圳市城市更新专业人士分析认为，虽然在该模式下，前期服务商承担了更多资金压力与风险，但前期工作的服务范围涉及从规划、拆迁补偿到评估测算的方方面面，参与前期工作对于市场主体后续参加投标竞价、收购开发等均有所助益。
