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文/图 陈泽煌 接连几股冷空气“排队”发货，且伴随着阴雨天夹击来袭，近期东莞温度骤降。然而，在进入年尾收官时段，虽然东莞房地产市场继续在低温中平稳运行,但似乎也有小股暖意回春。特别是被不少购房者标注为“无房可买”的中心城区楼市,在2020年岁末暂别“高冷”,有一众楼盘加推出货,二手住宅市场行情也迎来小幅升温…… A 中心城区楼盘现“1字头” 年关将至，东莞楼市在下半年预期向好，大部分东莞房企年度目标基本完成。处于收官阶段的营销部署也呈现不同分化，有的房企冲刺业绩的热情高涨，超额完成目标劲头足，年度排行榜席位“硝烟”争夺战促使他们推货势头更迅猛；而有的房企则在为明年任务做准备，收起折扣并有意放慢推货节奏，整体战略以去库存为主。 据合富研究院统计，上周（12月7日至13日）东莞全市商品房共供应993套，其中住宅新增供应572套；新增供应区域以中心城区为主，如石碣、高埗俩镇的供应占全市55%，个盘以新世纪颐龙湾推出11套别墅，达鑫江滨新城推出180套洋房为主；而上周中心城区也有一个纯新项目——东城海名轩入市，共推出60套洋房产品，以小批量推货“试探”收官季。 与此同时，笔者走访市场发现，与“金九银十”其他片区楼盘唱主角状况相比较,岁末将至的中心城区楼市反倒是增加了不少戏份，特别是东城区和石碣镇,目前有不少楼盘在售，当下这些中心城区项目的售价也并非都很“高冷”。 例如位于石碣镇的利丰中央华府日前放出了1.9万元/平方米起的预售信息，其优越的地理位置与低起价，同比上周拿到预售证的动辄“2万+”“4万+”的部分沙田、寮步、塘厦等镇街楼盘已足够吸引人眼球。据悉，该项目主力户型为约90平方米—130平方米高层洋房，毛坯均价约1.7万元/平方米，项目建成后将是集住宅、商业于一体的城市华丽风景线。无独有偶，石碣镇另一热盘中洲里程花园现房销售中，建面约75平方米—118平方米的户型涵盖了二房、三房和四房，非毛坯交付均价约1.8万元/平方米。 走访中，有不少在城区踩盘的购房者纷纷告诉笔者，年底主城区或莞北板块楼盘公开售价均比自己想象中的要低一点，可谓“很惊喜”的价格。 不过总体来看，目前中心城区的大多数楼盘售价仍在2.3万元/平方米—4.5万元/平方米不等，但可喜的是东城、南城街道的商业公寓，石碣、高埗镇街局部区域也出现了部分项目置业门槛已经降低的情况，实实在在的价格能让刚需一族缓解购房压力。 B 二手住宅市场小幅升温 除此之外，近期中心城区的二手房行情也有小幅升温的迹象。笔者从市住建局获悉，11月份全市共成交签约二手房3305套，成交均价为16743元/平方米，其中，中心城区6个镇街共成交818套，区域占比约25%，可谓一枝独秀。而在刚刚过去的一周，全市共网签549套，中心城区过户量暂别低迷，奋起直追成交达到112套，环比增长5.4%。 纵观东莞二手住宅市场，中心城区依然是置业关注度最高的区域。据乐有家研究中心提供的市场数据显示,12月起中心城区二手房源放盘量占比约47%，搜索量占全市搜索总量37.8%。而在热搜小区中，恒大华府、东方华府、景湖春晓，中信凯旋城等二手房行情明显高于整体的市场温度。 在东城火炼树某中介店内，笔者日前看到有不少购房客前来签约或寻求中介带看。“现在正值年末，不少位置优越的二手房源开始走量，并且房东的报价与我的心理预期价位接近，所以便不再犹豫，想着尽快落实置业计划。”市民郭先生告诉笔者，他看中的二手房即买即住，又是位于优越的商圈周边，因此货比三家后决定出手。 业内人士认为，中心城区得益于在教育、交通，旧改等资源的利好规划，令置业者不断增添对区域的关注。“其实不单是很多新莞人喜欢置业城区，本地人对城区中心，特别是莞城、东城等街道，都有着特别深的情怀，他们就是想把家安在这里”。东莞市房地产业协会秘书长陈骏良告诉笔者，虽然前几年深圳客影响，临深片区的关注度和房价才超过了中心城区。但是从各方面配套来看，中心城区都是占优势的，未来将持续吸引大量人口定居。 C 至少10个纯新项目明年入市 业内人士坦言，中心城区购房需求日益增长，供求矛盾日渐突出，特别是近几年来城区洋房供应量不断下滑，且随着信鸿御江东岸、万科皇马郦宫、万科首铸翡翠东望、丰华珑远翠珑湾等大型楼盘售罄后，城区在售项目将不可避免地日渐稀缺。 但不能否认的是，中心城区依然是东莞楼市中的最璀璨的明星片区，除了南城、东城等主城区新建项目继续涌现外,被刚需寄予厚望石碣、高埗镇也在未来呈现“多点开花”之势。 据笔者不完全统计，2021年中心城区至少有10个纯新项目入市。例如位于南城鸿福路旁，由国企天健地产打造的阅江来项目，其总建筑面积约8.36万平方米，由441套约94平方米—138平方米洋房及216套38平方米—54平方米商业办公楼组成。目前该项目已开放营销中心，预计将于本月正式开盘。 又如位于龙湾湿地公园旁的保利首铸天际，该项目是保利名下的一线江景项目，出门眼前就是静静流淌的东莞东江。项目总建面244700平方米，由5栋超高层住宅、1栋地标办公楼和6栋底层商业共同组成，主力户型为85平方米—185平方米精装洋房。笔者获悉，该项目将在本月开放样板间，预计明年1月份面世首推。 此外，奥园誉江苑、海德珺庭、保利阅云台、宏远时代国际花园，城南印象等中心城区新项目也预计将在明年齐齐入市。 从市场需求来看,中心城区作为东莞发展最成熟、配套及交通最为完善的区域，依旧是置业群体的“心头好”，该区域势必长期成为购房者的首选。下来，城区楼市产品会更加丰富,在改善盘继续推出的同时,也会出现越来越多侧重刚需户型的项目，这意味着刚需购房者有了更多的选择，还有了相应的市场主导性，而重压下的房企又将继续会迎接新的考验。
