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文/图 陈泽煌 回顾2020年的东莞楼市，从年初疫情“停摆”到迎来“阳春”，从土拍鏖战到年底冲刺，楼市跌宕起伏。但市场始终得益于粤港澳大湾区利好规划及独特的区位优势，东莞更是凭借雄厚的经济实力反哺房地产行业实现快速增长，“供需价”均有所上升。据悉，2020年东莞新建商品房网签面积约883万平方米，其中住宅签约742万平方米，同比增加36%；全年商品房签约量近6.4万套，签约金额高达2055亿元，同比大幅增加45%，创历史最高。 面对常态化的调控，东莞楼市在步入下半年后，刚需的置业需求得到充分的释放。但值得注意的是，由于成交形势超预期向好，供应节奏明显滞后，“供求矛盾”“房价上涨”等也成为无法规避的现象。 土地 城市更新全面铺开 从年初土地市场升温、开发商热情高涨到下半年冷静落槌，土地市场也是跌宕起伏、悬念迭起。这一年，东莞全市商住用地共供应44宗（含人才用地），共计约219万平方米，同比增12宗；供应地块除茶山、桥头宗地终止出让外，共成交42宗，整体供需创近7年来最高值。 与之相呼应的是2020年的土拍市场揽金再创新高。据统计，这一年东莞土拍市场成交金额约621亿元，同比涨幅达到66%，为历年最高。其中，虎门镇以92.2亿元的土拍市场成交金额遥遥领先；其次为凤岗镇，全年成交累计约59.5亿元；塘厦镇则以52.8亿元的土拍成交金额排名第三。临深及滨海片区的镇街在这一年的土拍市场均热度不俗，吸金力十足。 土拍市场持续火热，房企拿地竞争愈发激烈，随着土地资源日益短缺，“城市更新”成为入莞开发的重要途径。数据显示，2020年全年共中标142宗城市更新项目，面积高达3204.4万平方米。由此可见房企在莞布局逐渐由土地市场的“招拍挂”转移至城市更新，城市更新也随之全面铺开，迎来新时代。 此外，延续近几年的趋势，品牌房企尤其是国企已成为土地市场的绝对主角。龙湖、保利、世茂等地产大咖的进驻以及莞民投、珑远等本土房企的持续深耕，也在很大程度上折射出各家房企对东莞房地产后市的信心。 新房 各大项目不断推陈出新 土地市场的火热，在一定程度上也反映出楼市的红火。这一年的东莞房企面对业绩指标、现金流等多重压力，各大项目不断推陈出新。 新房供应主要集中在松湖片区、滨海片区等交通、教育、医疗、商业配套都最成熟的区域，是众多置业者心中的“香饽饽”。尤其是不少在2020年亮相的新盘，更是通过多样化的营销和品控变革打开市场，赢得市场出彩的数据反馈。 据合富研究院统计，2020年东莞新建商品房网签面积约883万平方米，同比增加23%，其中住宅签约742万平方米，同比增加36%；全年商品房签约金额高达2055亿元，同比大幅增加45%，创历史最高。 从2020年东莞楼市成交量来看，东北片区和水乡片区增长最明显，均呈现翻倍增长。相对而言，中心城区和滨海片区增幅最小，基本与去年保持同等基线。 从价格来看，涨幅最快的区域是中心城区、滨海片区和松湖片区，涨幅均超过30%。相对而言，临深片区房价涨幅最慢，仅涨4%，水乡片区涨幅仅13%，此两大片区供应较充足，是涨幅慢的重要因素之一。 二手房 年中成阶段“分水岭” 二手房作为东莞楼市不可或缺的组成部分，也是不少刚需族选择的方向。在“房住不炒”的主基调下，2020年的楼市调控持续发力，特别是在“725新政”后，二手房网签量迅速呈现“断崖式”下跌，后续均保持缓慢成交态势，逐渐进入了深度调整期。 相较于新房市场，二手房更加贴近最真实的市场情况。据统计，2020年东莞全年共成交36079套二手房，成交面积378.5万平方米。从实际成交情况看，中心城区、临深片区、松山湖片区，滨海片区二手房价涨幅都在20%以上，水乡片区整体二手房价涨幅也达到17%，可谓是全线上涨。 从价格来看，2020年全年二手房网签均价约1.66万元/平方米，基本维持上涨趋势，新政前买家入市积极性高，个别业主心态乐观，调价幅度较大，涨价比例可观；新政后网签均价有小幅下降，但整体仍保持稳定水平，部分业主表示看好后市，仍持惜售及高价挂牌姿态，这也在一定程度上刺激了新房的“打新热”。 总体来看，2020年是东莞楼市购买力释放热烈的一年，城市建设利好不断刺激，板块之间协同运作推动行业高速发展。外来房企们鏖战土拍，竞争城市更新项目也为未来楼市空间不断增扩预期，“新房倒挂”“热点片区升温”等成为决定这一年楼市的关键因素。但毕竟“房子是拿来住的，而不是拿来炒的”，回归初衷，也不排除2021年的东莞楼市政策有进一步加码的可能性。
