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文/图 陈泽煌 2021年于东莞而言，依然是一个不折不扣的商业大年。商业体的不断增加，一方面能为消费者提供生活的便利，另一方面也促使市场竞争愈发激烈，不仅需要与线上零售比拼，还需与邻近商业体“抢”客源。 据统计，东莞全市在今年将有11个购物中心计划开业，其中包含当地市民期盼已久的城市之光万科里、中寰卓悦时光、汇景城等等。那么即将在今年开业的商业体都有哪些特色呢？笔者春节前选取了其中几大市场关注度较高的商业体进行了探访。 11个商业体拟入市 据赢商网统计数据显示，今年东莞全市拟开业的商业体有11个，南城区范围内有2个项目，其余9个项目分别位于樟木头、长安、高埗、虎门、塘厦、大朗、厚街等镇街。 从项目体量上看，今年拟开业的商业体量达到53.35万平方米。其中，位于南城CBD地段的UCC寰宇汇金中心和嘉宏·摩玛的体量分别为7万平方米和3.5万平方米，加上该区域周边其他在营商业体如民盈·国贸城、汇一城等，南城CBD东莞大道地段的商业竞争氛围不可谓不激烈。 一位资深商业策划人士告诉笔者：“南城国际商务区人口密度大，消费力高，因此运营商在此扩张商业板块是必然趋势。且现阶段受消费形式限制，市中心仍然是传统购物型商业体为主，同质化现象比较普遍，因此新业态的商业项目将得到更大的发挥空间。” 值得关注的是，另外的7个拟开业商业体仅有长安鼎峰·花漫城二期达到12万平方米的大型体量。该项目一期已在2019年年底开业，但一期体量仅约1.5万平方米并包含地面停车场和地上四层商业空间。据悉，目前鼎峰商业团队正在打磨花漫城二期，未来该项目将引入多业态新型，致力于打造立体的购物休闲娱乐新格局。 此外，位于塘厦镇的麓森中央休闲广场、位于莞城区的中寰卓悦时光、位于大朗镇的太华城、位于虎门镇的城市之光万科里，此4个项目的体量皆小于5万平方米；而厚街汇景城、樟木头汇景城、高埗振兴城及东城泰禾新天地，则拥有5万至10万平方米不等的中体量。据悉，以上除了暂未披露具体时间的项目外，有一半以上计划在今年上半年开业。 打造特色迎合年轻群体 走访中，笔者获悉位于东莞大道的嘉宏·摩玛计划在6月份正式开业。据介绍，该项目商业面积约3.5万平方米，定位是“夜娱综合体”，是新一代文娱综合体。 从现场探访情况来看，该项目B1-4F已装修完毕，并有部分商户已在试运营阶段，例如SPACE MAX CLUB酒吧、爱马仕健身俱乐部、星巴克等品牌已抢先入驻。该项目策划人员告诉笔者：“其定位锁定年轻消费群体，试运营期间为补位夜间消费市场，已将营业时间延长至凌晨2点，满足年轻群体及白领商务人士的夜间消费需求。” 位于樟木头帝豪路的汇景城同样计划在6月份开业。该项目的商业面积约5万平方米，是集特色餐饮、娱乐体验、潮流文创、生活服务等一体化生活中心，客群定位为18至35岁年龄段的亲子家庭、白领及时尚族。据了解，该项目为迎合年轻消费群体喜好，还配备了体感互动装置的网红生活馆、室内主题乐园等，旨在成为标志性的网红打卡点。 而位于长安镇宵边社区的鼎峰·花漫城二期则以“爱”的情感商业主题，融入“恋爱、结婚、生子，成才”等人生重要节点，并以鲜花来命名每一个不同业态的区域，将项目的每个区域都植入故事性。从现场探访来看，一期已汇集了主题餐饮、生活购物的业态。据介绍，接下来二期意在打造家庭欢聚、相约畅玩、新意体验的生活方式目的地，将形成“特色体验、时尚前沿”的都市多元化商业形态，促使板块价值更上一个台阶。 商业地产寻求破局 东莞的商业体虽然越来越多，但从去年整体供需来看，2020年受新冠肺炎疫情的影响，东莞商业市场投资骤减。特别是商铺的供需量仍处于低位，去年全年供应量仅为40.9万平方米，同比2019年下滑6%；而成交量勉强达到32.31万平方米，同比2019年下滑14%。 虽然下半年随着消费力逐步恢复，各行各业市场氛围回暖，但商业地产整体衰退的格局已经凸显出来，大部分购物中心都面临着不同经营困局。例如东莞各镇区之间的商业发展水平差异明显，在现状存量难以消化，未来还有商铺持续供应的情况以及电商盛行下，整体商铺市场销售环境差，商铺去货压力仍然很大。 笔者统计了解到，去年东莞新开业的商业体中，3万至5万平方米的项目有2个，分别是滨湖万科里及松山湖佳纷天地；5万至10万平方米的中体量商业项目有1个，为去年九月开业的塘厦天虹购物中心；而10万平方米体量以上的项目也只有1个，即为坐拥16万平方米商业面积的益田假日奥特莱斯广场。 不过值得注意的是，近年来各大商业项目运营商不断调整策略，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势，去中心化的灵活空间开始崭露头角，小型购物中心成为趋势。尤其是今年拟开业的项目各具特色，不断丰富项目内容、场景和体验，对于增强商场品质服务有着“质”的提升。 业内人士指出，商业体围绕当下的消费趋势和消费群体的同时，能提高数字化运营手段，对满足周边或城市人群消费需求，填补区域商业空白，提升城市商业格局都有着重要意义。
