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文/图 邓窕玲 东莞“满5年唯一”的二手房由于可免交增值税和个人所得税，成为市场的香饽饽。另外，二手房热点区域需求旺盛，改善需求持续释放，改善型产品占比持续上升。 ◎“满5年唯一”受青睐 家住南城的陈小姐在景湖时代城有一套约90平方米的精装三房，这套房子房龄满五年、户型方正、南北通透、视野开阔。去年陈小姐在地产中介挂牌之后，前来看房的人比较多。其中，不少人看中的是房龄满五年。 地产中介人士表示，满5年楼龄的房源属于次新房，房屋质量好，同时小区配套也基本成熟稳定，在“三价合一”后，若是“满5唯一”的房源，更是可以免交增值税和个税，节省大量资金，故即便此类房源均价稍高，但总体算下来依然是性价比最高的。对于投资客而言，房子早已实现翻倍，选择抛盘套现；对自住房而言，房子已经住了一定的年限，房屋已大幅升值，有了换房基础，加上二孩、消费升级等因素，很多家庭也迎来了改善换房的需求，故该段房龄的房源成交最多。 东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，楼龄越旧的房子价格越难上去，例如中信阳光澳园的房子楼龄已有10多年了，现在卖2万多元每平方米。而其楼龄较新的售价在3万每平方米以上，如弥珍道的房子卖到4万每平方米，景湖时代城的房价卖到3万每平方米。 ◎改善需求持续释放 陈小姐的房子受欢迎的另一个原因是，房子位于南城西平，西平是东莞二手房的黄金地段之一，这里属于中央生活区，三大地铁交汇处，所以比较抢手。如今，东莞市中心新房越来越少，很多二手房购买家中，刚需占比多，他们通常选择地段好、配套好的二手房。 笔者走访市场发现，主城区、松山湖、长安、凤岗等需求旺盛的热点区域，由于一手供应趋紧，供不应求下需求流入二手市场，二手房需求旺盛推动价格上涨。2020年热点区域住宅成交均价为27639元/㎡，同比上涨26%，涨幅比去年上升17个百分点。 另外，改善需求持续释放，改善产品占比持续上升。因房价的不断上升，在二手房的产品中，70㎡-110㎡刚需产品仍是市场主力。近四年70㎡以下产品成交占比不断减少，110㎡-144㎡改善型产品成交占比持续上升，主要是二孩放开后，改善型换房需求上升，以及“一步到位”人群增多。 据了解，2020年新政出台前二手市场一片火热，新政对非本市户籍人口进行二手房限购以及限售年限上升至3年，二手市场迅速转冷，加上新政下新房供应大幅放量，二手房后期增长动力不足，超五成镇街成交量同比下跌，其中，樟木头下跌幅度最大；沙田涨幅最明显，主要承接虎门长安需求的外溢，叠加次新房入市促进二手成交。 ◎二手房成交持续低位运行 2020年东莞二手住宅全年整体量跌价涨，成交量环比下跌17%，均价上涨26%，涨幅超过一手房。就片区而言，仅水乡片区 和滨海片区成交量上涨，其余四大片区成交量均下跌。其中，水乡片区由于新房供应偏少，加上2020年整体楼市交投氛围较好，导致部分需求流入二手市场；临深片区同比下跌33%，跌幅最为明显，因为7·25新政对非本市户籍限购二手房对临深片区影响最大。 就月份来看，因2020年春节假期结束和疫情得到控制，3月二手住宅恢复交投，楼市恢复迅速，土地市场火热推高房价预期，二手住宅成交量持续上升。7月东莞二手市场实行全面限购，且限售延长至3年，对二手市场冲击较大，8月二手住宅网签量环比下滑54%，热点板块二手住宅市场交易惨淡，新政后下滑七成多。四季度二手房客户持续观望，接盘客减少，又受一手房供应放量的分流作用影响，成交量中低位平稳运行。 整体而言，上半年受多重因素影响，二手市场异常火热，业主抱团哄抬价格等乱象频出，价格上涨过快，随后出台新政抑制异常火热的二手市场，新政效果明显，但后期土拍火热，多区域楼面价刷新纪录，带动二手价格再次回升。9月开始新房供应持续放量，分流二手客户，导致二手成交持续低位运行。
