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珠海写字楼市场需求回暖，图为珠海仁恒滨海中心（受访者供图） |
日前，在第一太平戴维斯珠海媒体见面会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从专业角度出发，深入解读了珠海房地产市场2021年上半年的表现，并展望下半年的市场走势。 写字楼市场需求回暖 短期市场去化压力犹存 2021年第一季度，珠海市地区生产总值为人民币826.47亿元，同比增长18.8%，全市经济稳步恢复，两年（2019年至2021年一季度）年均增长3.9%。全市第三产业保持高速发展，两年年均增长6.8%，较地区生产总值增速高出2.9个百分点。 2021年上半年，珠海全市共六个甲级写字楼项目入市，共计为市场带来32.5万平方米写字楼面积。期末，珠海甲级写字楼物业市场总存量上升至197.2万平方米，环比扩张19.7%、同比扩张41.4%。 上半年全市需求回暖，净吸纳量回升至近五年最高的15.5万平方米，为过去五年年均去化水平的1.5倍。期内，源自金融、专业服务、公共机构等租赁需求表现活跃。在诸多瞩目大宗租赁成交支持下，尽管市场新增供应创历史新高，但全市空置率涨幅却较2020年下半年收窄1.7个百分点。期末全市空置率环比上升1.2个百分点至46.1%。 尽管租赁需求有所恢复，但大量新增供应的入市仍加剧租赁市场竞争，多商务区既有项目业主愿采取以价换量策略以保去化。截至期末，珠海甲级写字楼租金指数因此环比下降0.6%、同比下降1.1%，全市平均租金录得人民币每平方米每月93.2元。 第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，2021年下半年，预计将有七个新项目入市，合计47.5万平方米新增供应。其中，有四个项目位于横琴，总面积约达29.5万平方米，占下半年供应总量的62.2%。大量未来供应或使项目去化压力增加。 “随着国内经济持续恢复，市场租赁需求预计继续恢复向好。源自金融、服务业企业的租赁需求将保持稳定。但鉴于市场供应规模过大，全市空置率预计仍将继续上升。受市场供需关系影响，全市租金水平预计将有小幅下降。” 谢靖宇说。 全市消费市场逐步恢复 餐饮业态表现尤佳 根据第一太平戴维斯发布的数据，2021年1月至5月，珠海市社会消费品零售总额累计达人民币418.59亿元，同比增长32.0%，两年年均增长2.8%。全市消费市场逐步恢复，且餐饮业态表现尤佳，前五个月全市餐饮收入增速高达43.4%，为全市社零增长的主要带动。 2021年上半年，市场无新增供应入市，全市零售物业市场总存量维持在86.3万平方米。期内，零售品牌扩张需求稍有回升，在此带动下，逾半数项目入驻率有小幅提高，全市空置率亦结束了自2018年末以来持续上升的趋势。截至期末，珠海零售物业市场空置率环比下降1.6个百分点、同比下降0.5个百分点至19.9%。 上半年，在居民日常消费恢复的带动下，源自餐饮、休闲及娱乐品牌的租赁需求保持活跃。期内市场录得多宗租赁成交。后疫情时期，多数业主租金预期已开始企稳，但仍有业主愿为优质品牌提供租金优惠，全市租金指数因此环比微降0.7%。截至期末，全市购物中心首层平均租金下降至人民币每平方米每月377.8元。 谢靖宇表示，2021年下半年，珠海市零售物业市场预计有三个新项目入市，届时将为全市带来24.8万平方米新增供应。“零售商扩张步伐预计继续恢复，本地餐饮、休闲娱乐相关业态租赁需求预计有所增加，在此支撑下，全市空置率预计继续小幅下降。市场逐步复苏叠加下半年入市项目品质较高，全市平均租金有望小幅提高。” 谢靖宇说。 住宅市场持续供需两旺 成交均价温和上涨 2021年上半年，珠海一手住宅供应面积达187.4万平方米，尽管环比下降19.0%，但与去年同期相比较，供应面积同比增长27.7%，市场已逐步企稳。期内，全市一手住宅总成交面积达305.2万平方米，尽管环比微降2.2%，但仍为历年同期最高。2020年下半年以来，珠海一手住宅市场延续供不应求趋势。 上半年，全市住宅价格仍保持健康增长状态。截至期末，全市住宅成交均价达人民币每平方米25415元，环比微升0.6%。 谢靖宇表示：“‘维护市场稳定，保障住宅刚需’‘坚持房住不炒、遏制投机行为’仍将是当前市场主旋律。整体而言，珠海住宅市场供应仍将源于金湾、斗门等区域。随着城市发展规划逐步推进，一手住宅市场有望迎来更多新增供应。同时，本地人口规模高速扩张料将赋能住宅市场需求稳定增长。在市场供需两旺的带动下，预计下半年珠海住宅市场成交均价将小幅上升。” （艾琳）
