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东莞部分镇街潜在住宅用地供应充足 |
文/图 邓窕玲 陈泽煌 8月初“莞八条”楼市新政出台后，东莞首次推出两宗限房价住宅用地，分别位于高埗镇和洪梅镇。另外还有多宗商住用地出让，例如南城CBD两宗商住地块，分别被华润、港心两家房企获得；樟木头、茶山各出让一宗商住地块，分别被保利、碧桂园拿下。 笔者了解到，按早前发布的今年供地计划的住宅面积推算，下半年东莞共有约253万平方米住宅用地出让，市场供应充足。 从土地端出发限制建成入市房价 8月2日，东莞市住房和城乡建设局对外发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，规定优化土地竞拍规则，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，结合竞保障性住房，研究更多灵活组合的方式，强化房价地价联动机制。 8月4日，东莞公共资源交易中心正式挂牌两宗限房价住宅用地，分别位于高埗镇和洪梅镇，这是东莞首次推出普通商品房限房价住宅用地。其中，洪梅镇住宅地块最高楼面限价1.4万元/平方米，建成新房后，首次备案均价不能超过23832元/平方米（毛坯），与当前洪梅镇在售新盘万科星城的价格相当。高埗镇住宅地块最高楼面限价为16543元/平方米，建成新房后，首次最高备案均价为26755元/平方米（毛坯），当前该区域无新房在售，未入市的新世纪颐龙轩吹风价为3万元/平方米。 业内人士表示，限房价住宅用地的推出，将从土地端出发，限制未来建成入市后的房价，有效管控东莞房价过快上涨趋势。此举也将促使房企理性拿地，从而达到“稳房价、稳地价、稳预期”的目的。 南城CBD出让两宗商住地 8月11日，华润置地以56.1亿元竞得南城CBD地块，该地块占地面积14万平方米，主要由1块商服用地、2块商住用地组成，位于东莞大道西侧，东莞轨道交通旁，属于东莞CBD组团。该地块西南侧为在建华润万象府，南侧为已基本拆迁完毕的水涧头村，北侧为石竹新花园小区。根据规划，该地块将会建设超高层建筑，即商服地块最高高度499米，商住地块最高高度250米。值得注意的是，该地块已于8月20日进行备案，项目名称为华润置地中心，总投资达190亿元，预计建设10栋住宅楼。 8月23日，南城CBD地块出让一宗约3万平方米的商住用地，被东莞市港心房地产开发有限公司以13.9亿元拿下，折合楼面价9467元/平方米。这宗地块位于南城街道宏六路与宏北路交汇处东北侧，由3宗地块组成，属于东莞CBD组团，西南侧为在建中的华润万象府，西北侧为石竹新花园小区。据悉，地块须自持70%的物业，自持年限为10年，若能满足引进企业、财政贡献标准等相关条件，则自持比例最低可降为50%。 茶山、樟木头各出让一宗地块 8月10日，碧桂园以46.2亿元竞得茶山一宗13万平方米商住地。该地块紧邻茶山寒溪河，背靠沿溪路，江景资源较为丰富。与地块一河之隔的对岸，楼盘众多，有嘉华嘉誉湾、时代天荟、广源纳帕溪谷等小区，生活氛围浓厚。地块周边配套相对较少，多为工业区，与东莞火车站、茶山站等地铁站点有着一定距离。根据土拍公告，竞得房企需无偿配建宗地住宅总计算容积率建筑面积的10%作为安居房，并无偿配建可办理独立产权证的相应停车位。 8月13日，樟木头一宗商住地出让，最后被保利以10.9亿元竞得，可售楼面地价16010元/平方米。地块位于樟木头镇樟洋社区，毗邻樟木头大道，背后倚靠宝山森林公园，贴近2个生态水库，距离广深城际、樟木头火车站约3公里。地块周围有多个生活住宅社区，生活氛围浓厚。 虎门商住地吸引多家房企竞拍 8月27日，虎门一宗占地约5.2万平方米的商住地块成功出让，这也意味着8月份东莞土地市场就此收官。 据了解，当天至少有保利、招商、中海、华润等14家房企参拍，经过101轮竞价进入终次报价环节，最终该地块由深圳市深物业城市更新有限公司以总价近20.7亿元竞得，成交楼面价18209元/平方米，实际楼面价21780元/平方米。 此次地块竞得主的“深物业”为深圳国企，之前曾在东莞开发有大朗松湖朗苑项目（于2010年7月15日竞得），此次拿地是其时隔11年重回东莞市场。 业内分析认为，该地块如按照建安成本、财务税费等成本核算，项目对应保本房价为31031元/平方米（毛坯）。而距离该地块最近的璀璨时代项目，毛坯均价为33500元/平方米，按此均价测算，未来该地块建成项目有不低于5.9%的销售利润率。 下半年土地市场供应充足 据悉，今年上半年东莞全市共成功出让14宗商住地，总成交面积超66万平方米，成交总价261亿元，主要集中在松山湖片区和东部片区。 笔者查阅东莞市自然资源局发布的《东莞市2021年度国有建设用地供应计划》了解到，2021年东莞市国有建设用地供应计划指标为1278万平方米，其中新增建设用地482万平方米，存量建设用地796.0744万平方米。其中，厚街镇有41万平方米住宅用地供应，位居第一；松山湖、虎门镇各有24万平方米，并列第二；城区最多的是东城，潜在15万平方米住宅用地供应。按今年供地计划的住宅面积推算，下半年东莞将共有253万平方米住宅用地供应。 业内人士认为，今年东莞住宅用地计划供应319万平方米，比2020年的208万平方米增长了53%，土地市场供应充足。随着“莞八条”新政的实施，房企拿地将趋向理性。
