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谢岗镇一楼盘营销中心沙盘 |
文/图 陈泽煌
刚刚过去的10月份，借助市场的刚需“暖风”，加之房企适度让利，东莞楼市新房成交形势有所好转，但受政策影响，土拍市场、二手住宅市场均持续保持平稳。此外，新房市场区域分化仍然较大，热点区域受供求关系影响，成交形势保持良好，非热点区域则明显供过于求，“以价换量”程度不断加深。
总体而言，东莞楼市有强大的产业和人口支撑，城市发展潜力被积极看好，纵观第四季度，楼市供应量总体偏紧，房价有望总体保持稳定。
土拍市场 房企拿地谨慎
近段时间来，调控政策频繁且力度不断加大，促使着新房、二手房成交活跃度有所下降，房企拿地也变得相对谨慎。过去的十月份，东莞两宗商住地终止出让、一宗地块流拍，让不少业内人士感到“意外”。
回顾10月的土拍市场，在调控政策影响下，房企拿地变得更为理性和保守。10月18日当天，东莞市公共资源交易中心发布的公告显示，原定于10月20日出让的塘厦镇诸佛岭社区2021WR028地块因无房企参与竞拍，不得不提前终止出让；10月20日当天，东莞市公共资源交易中心再次发布公告，原定于10月21日出让的长安镇沙头社区2021WR029地块也同样终止出让；10月22日，位于长安镇沙头社区2021WR030地块虽正常挂牌，但最终因无房企报价而流拍。
数据显示，10月挂牌的7宗商住地块，已有2宗终止出让、1宗流拍。值得一提的是，流拍的长安镇2021WR030地块一直备受行业人士关注，其占地面积约5.84万平方米，与滨海湾新区仅一路之隔，该区域已聚集vivo全球总部、OPPO智能制造中心、vivo终端总部、小天才智能科技中心、正中科学园等重大产业项目，地块周边配套及发展前景都不错。其此前设定的起始价约45.37亿元，最高限价52.17亿元，根据要求须无偿配建约2.11万平方米的安居房房源，并无偿配建部分停车位。除去配建，起拍可售楼面价22606元/平方米，最高可售楼面限价达25997元/平方米。
“塘厦2021WR028和长安2021WR029两宗地块因为市场和地块条件的原因而终止出让，还是在意料之内的，毕竟塘厦镇供应量大，竞争激烈，量价比较难达到预期；长安2021WR029地块则因为商业比例达到20%，加上近期市场公寓有所降价，因此房企不敢冒险也是情理之中。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐分析认为，相较此两宗，长安2021WR030地块区位条件出色，加上长安镇潜在商品房供应量不足，因此是一宗不折不扣的“靓地”，但最终结果是流拍，这也可见调控政策开始发力，诸多房企对土拍市场表现得十分理性。
此外，10月挂牌出让的其余4宗“三限房”地块，即长安2021WR031地块、塘厦2021WR032地块、凤岗2021WR033、虎门2021WR034地块则全部由本土国企的东实集团以底价竞得，共计成交金额约28.7亿元。
业内人士对此表示，这4宗地块是东莞市场上首次入市的三限房地块，也是落实“房住不炒”、保刚需、完善供应体系下的又一重要举措，相信未来产品入手会得到刚需购房者的青睐。
新房市场 网签量结构性回升
10月份是传统的销售旺季，笔者走访市场发现，东莞楼市表现得相对淡静，一方面由于推盘量减少，没有出现“人气楼盘”扎堆开盘的情况；另一方面，也与投资客离场、购房者热情减退有关。但从实际新房的销售情况看，10月底出现的一波房源上市潮，也说明各楼盘依然重视传统“银十”旺季，不论是房企还是购房者，都想抓住该机会。
据合富大数据显示，10月东莞新房住宅供应约3920套，环比基本持平；网签约4367套，环比增加近八成；均价约26654元/平方米，环比微跌约0.7%。其中，10月网签量前五位的镇街，即凤岗镇、松山湖、麻涌镇、谢岗镇和石排镇合计成交2029套，占全市成交比重46%。究其原因，业内人士认为，这些镇街由于“人才房”等特殊房源集中网签，且楼盘促销力度加大，影响到区域房价出现结构性异动，促成了部分热点项目成交较好，也间接带动10月东莞全市的新房网签量明显好转。
“我们项目主推101平方米-147平方米的多种三、四房户型，带精装修均价约2.4万元/平方米，国庆期间总签约有10多套房源。”位于石排镇石崇大道一楼盘策划经理王女士告诉笔者，从他们项目近期来访、买房的客群分析，刚需置业者的需求占比较高，特别是年轻男女双方共同来访的情况很多，以购买婚房为需求的客群来访频繁。
在对产品的选择方面，笔者了解到，部分刚需购房者在选择房源时会考虑“大家庭”的融合，“一步到位”的三至四房户型更受欢迎。
而据合富大数据显示，今年东莞楼市前十月的产品供应中，85平方米以下户型供应比重约11%，创过去5年最高，主要原因是市场上紧凑型三房增加；144平方米以上改善大户型供应比重约5%，创历史最低；而120平方米-144平方米“刚改”户型供应比重约22%，达到历史最高。
二手市场 受政策影响明显
笔者查阅东莞市不动产登记中心数据了解到，10月东莞全市二手住宅网签面积约6万平方米，仅564套，环比减少62.8%，交易量减幅明显；网签均价约17597元/平方米，同比上涨4%，环比下跌11%。
据东莞中原地产研究院数据统计显示，第三季度东莞二手住宅过户量环比大涨90%，同比下跌18%，其中常平、虎门、南城过户量领先，近八成镇街二手住宅成交量环比下跌。
车德锐表示，今年以来楼市调控政策频出，买卖双方观望情绪浓厚，二手住宅市场受贷款额度收紧、严查首付款来源及“莞八条”政策调控影响，导致需求一定程度萎缩。
另外值得关注的是，10月30日，国家税务总局东莞市税务局发布《关于调整东莞市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告》，该公告明确自2021年11月1日起，个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，转让二手非住宅则调整为1.5%，而转让二手非住宅的土地增值税征收则调整为5%。
业内人士认为，这一调整降低了二手房交易的税费，有利于促进二手房的流通和房地产市场健康发展，尤其是东莞非住宅库存量积压高企，转让个人所得税、土地增值税下调将加快盘活非住宅存量，同时也对一手公寓市场的信心有明显提振作用，东莞公寓库存高企，房企对公寓清货意愿增强，公寓降价潮或将进一步蔓延。
潜在市场 将有14个楼盘入市
今年剩余的两个月时间，成为房企冲刺全年业绩目标的关键期。其中，不少原计划“金九银十”开盘的纯新盘，因蓄客情况不理想，延迟到11月开盘。
笔者统计了解到，11月东莞市场至少有14个纯新盘扎堆入市，包括大朗中海·松湖云锦、虎门万科卓越珑远未来之光、南山府、怡好天成花园，以及厚街万科臻山悦、康华·云溪等。
另据合富大数据显示，截至2021年10月，东莞市一手住宅潜在供应量约为667.4万平方米，其中洋房潜在供应量约598.8万平方米，别墅潜在供应量约64.6万平方米。各区域住宅潜在供应中，排前三位的分别为厚街镇、塘厦镇和凤岗镇，厚街以73.8万平方米住宅潜在位居第一，环比上月持平；塘厦排名第二，约有71.6万平方米住宅潜在供应，环比上月增加24%；凤岗约有66.5万平方米住宅潜在供应，环比上月微减1%。
房企潜在供应方面，截至2021年10月，东莞各开发商潜在供应体量最多的是万科地产，约79.5万平方米；保利地产排名第二，约68.4万平方米；碧桂园莞深区域约有40.5万平方米住宅潜在供应。此外，近两年东莞楼市“后起之秀”中海地产，也拥有左岸东宸、松湖林语、松湖璟尚、松湖云锦4个项目在售或待售，潜在供应量达到约37万平方米，遥遥领先一众在莞房企。
业内人士表示，在年度销售任务压力下，预计各房企“以价换量”的动作会增多，且市场观望将呈现出逐步减淡的趋势，刚需置业的需求将逐步释放，但整体上楼市供应量偏紧，房价总体会趋向稳定。
