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东莞新盘 |
文/图 陈泽煌 11月中旬，东莞楼市进入年终收官的冲刺阶段。近日，笔者在踩盘时发现，在一些位于东部、水乡片区的楼盘现场，听到最多的字眼就是“折扣”或“特批房源”。有业内人士坦言，临近年底，房企为了冲刺业绩、加速回款，所以“加码”优惠促销。 与此同时，在新房市场上，整体上的网签成交数据保持平稳，推盘数量依然可观。据不完全统计，本月东莞市场上将有15个纯新楼盘首开，这些新盘均衡地遍布在六大片区近13个镇街板块，从TOP前十房企的万科、保利、碧桂园，到本土老牌的莞民投、康华、华堂等，一众开发商逐鹿年终季，形成了本月“十五盘争艳”的格局。 主城区迎来一线江景楼盘 一直以来，东莞主城区的楼价虽跑在全市前列，却也因新房长期供应不足而导致“稀缺”成常态。截至目前，南城、东城、莞城在售的项目寥若晨星，而万江虽作为承接市中心居住需求的主要区域，可供选择项目也是屈指可数。 不过，这一状况将在本月得到改善。时隔多年，碧桂园莞深区域终于将在主城区内的万江有新楼盘推出。时间回溯到今年4月份，万江谷涌社区推出一宗江景宅地，凭借宗地优势，当时吸引了超过25家房企举牌竞拍，最终由碧桂园拿下，并定下项目名称为“碧桂园云樾半岛”。 直到本月中旬，碧桂园云樾半岛终于传出了开盘动态。据悉，其总建面约11.2万平方米，由9栋高层住宅和1栋商业等组成，各楼栋采取蝶形设计，按照一字排开，大多数户型都可以南向朝江，项目打造六大主题水岸艺术空间，约30项滨水休闲配套，小区内部配置了中心泳池、社区幼儿园、中央公园、多功能活动场地等设施。 从实地走访来看，该项目经环城西路，约15分钟车程便可一路直达东莞鸿福路CBD、总部基地等城市商务区，交通可谓便捷；而项目的“一线江景+双公园”环绕，这也是碧桂园云樾半岛赋予业主们有别于其他楼盘的独特优势。 在户型设计上，项目主力产品为建面100-141平方米的三至四房，针对客群为刚需及部分刚改，面积和开间都比市面上的其他楼盘更大一些，更适合对舒适度有要求的买家。 “松湖盘”概念响彻片区 每个楼盘都喜欢在营销上造势，这一次也不例外。此前，一众楼盘纷纷借地理位置造势，在宣传上将“松湖盘”的优势最大概念化。但事实上，本月这几个新项目，借概念化营销并不过分。原因是这些项目距离松山湖核心区域确实很近。 例如位于大岭山镇的华堂睿晟松湖云溪距华为欧洲小镇仅1.5公里，距松山湖畔也只有500米的步行路程。据悉，该项目总建面约4.2万平方米， 共规划有3栋高层住宅、2栋叠墅和1栋商业体，共计228套房源，主力产品为建面75-119平方米洋房。 位于大朗镇松佛路的中海·松湖云锦主推户型为建面96-129平方米三至四房，从面积段上偏改善居住，社区定位也是较为优质的。但目前该项目周边都是一些旧楼栋、工厂等，城市面貌相对较差。 此外，位于茶山镇乐居路的莞民投·和昌莞月湾开盘在即，该项目产品以建面115-125平方米的四房为主。 滨海楼市大牌云集 滨海片区得益于交通、规划利好、经济实力雄厚等优势，一直吸引着房企和购房者的关注。在本月，该片区将有未来之光、康华云溪、粤港湾樾光里三个项目上新。 未来之光项目位于虎门镇龙眼社区、大宁社区，总建面约17.2万平方米，由万科、卓越、珑远联合开发。项目整体以建筑面积96-143平方米的三、四房改善型产品为主；社区配建有幼儿园、约6000平方米的开放式活动空间，商业空间等，深度融合住宅、商业、写字楼三种形态。 厚街镇的“地铁上盖项目”康华云溪，总建面约24.6万平方米，由本地老牌的康华地产开发。项目整体由10栋高层住宅楼组成，规划以118-168平方米三至五房及少量221-320平方米五至八房复式组成，以改善大户型为主。 位于虎门镇S358省道大宁段的粤港湾·樾光里由粤港湾控股公司开发，主力产品为92-127平方米的三至四房。其社区规划采用半围合式中央园林设计，小区打造丰富社区功能以自然生态主题园林、智能化社区，集现代科技、自然生态、艺术时尚于一体的轻文旅式生活场景。 临深新盘同质凸显 临深片区楼市今年的新盘众多，潜在住宅存量也非常大。特别是在政策的调控加码背景下，市场竞争更为激烈。在本月，临深的凤岗、塘厦各计划有纯新项目入市。 位于塘厦镇的康氏路安居·臻悦花园日前顺利取得预售证。此次备案的产品面积段在95-119平方米之间，其中2号楼共备案156套洋房，毛坯均价为34859元/平方米；9号楼备案124套房源，毛坯均价为34232元/平方米。笔者了解到，该项目由深圳市人才安居集团有限公司打造，周边分布了三正半山豪苑、御湖半山、银湖山庄等住宅小区，居住氛围浓厚。 “我们项目园林为欧式皇家园林风格，涵盖了喷泉、热带雨林阵、生态湖等多重园林景观，并配有泳池、儿童区、文化活动区等全年龄段休闲配套。”怡好·相伴里项目地处凤岗镇玉泉路与金石路交汇处，据销售透露，该项目总建面约21万平方米，共有13栋高层住宅近2000套房源，属于大体量项目；小区呈围合式布局，整体为纯东南朝向，采光通风优越，产品线丰富，涵盖了73-120平方米首置及改善产品。 “同一大片区规划、同样的产品、同样的社区设计，但购房者的选择性更多，房源去化压力大在所难免。”对临深片区熟悉的业内人士表示，除了市场因素外，当前临深片区楼市去化能力不强，源于房企的产品创新能力不强，这也是当下导致同质化的重要原因。 东部片区产品线丰富 近期，东部片区的新老楼盘各类营销活动层出不穷，在楼市产品推陈出新的同时，也让消费者有了更大的选择空间。据了解，本月东部片区将有卓越蔚蓝领秀、京彩未来家云墅、壹品松湖三个项目计划首开。 其中，卓越蔚蓝领秀位于常平东站旁，项目总建面约15万平方米，规建有9栋25-33层高的高层住宅及安置房，主力户型分别为82平方米三房、94平方米三房、116平方米四房三种洋房户型。 位于横沥镇新城中心的京彩未来家云墅总建面2.9万平方米，产品以别墅为主，共计有150套面积约135-137平方米的别墅，以及32套面积141-143平方米的双拼联排。 位于东坑镇永生工业路的壹品松湖项目是宏发集团首进东莞之作，该项目总建面约5万平方米，是集洋房、商办以及底商于一体的低密度社区，产品包括约86平方米“3+1”房、约96-112平方米四房及31-46平方米的商办产品，既满足功能实用性的考虑，更有空间高利用率的求索。 水乡“亲水三兄弟”上新 收官季将至，水乡片区的麻涌、中堂也成为近期全市供应货源上的主力。本月，这个片区将迎来万科公园里、南山府、半岛1号的计划首开。 其中，中堂镇豆豉洲的半岛1号此前已开放城市展厅，预计近期将开放营销中心并正式开盘。该项目总建面约5.8万平方米，规划有4栋29层住宅楼、2栋2层商业楼，住宅总户数仅为545户。该项目最大的卖点在于其处在豆豉洲内，周边湖江景观资源丰富，区位交通条件也相对出色。 位于麻涌华阳湖湿地公园旁的城投·臻园被万科正式接手后，早已经正式更名为“万科碧波花园”，其对外推广名为“万科·公园里”。该项目总建面约10.8万平方米，共规划高层住宅7栋，别墅56栋，主力产品为建面约95-125平方米的湖景洋房和亲湖别墅。笔者实地探盘了解到，该项目背靠约352公顷华阳湖国家湿地公园，生态资源丰富，还有嘉荣广场、星河广场、华阳湖创客坊等休闲娱乐配套；且其自带近千平方米的商业配套，基本满足日常生活所需；此外，项目两公里内名校林立，有麻涌中心小学、中山大学新华学院等众多学府，教育资源尤为丰富。 南山府则是南山地产首进东莞之作，其项目位于麻涌滨江休闲商务区花园路，出门即是规划中的东江景观大道，享一线东江江景，并且直距华阳湖国家湿地公园约1公里，景观资源优越。笔者走访了解到，该项目总建面约12.9万平方米，共有8栋高层洋房。从沙盘来看，项目呈点状式布局，两梯五户；主力产品为约88平方米的三房两厅和约118平方米的四房两厅户型，项目倾向刚需家庭。 不过，值得留意的是，在今年8月份，由于项目基坑建设施工不当，存在强行施工行为，南山府项目曾被东莞市住建局下达了《建设工程施工安全红色警示处理决定书》，如果有意置业该项目的购房者，提醒多考察了解项目的楼体等质量情况。
