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北围产业便已呈迸发之势，业内认为周边住宅为“潜力股”，图为位于北围的华发产业园（受访者供图） |
文/艾琳 土拍市场，不仅从侧面反映了楼市的冷暖，也从侧面反映了城市的布局方向以及板块的发展调性。在2022年开年，有4宗地块即将出让，分别位于科创北围、保税区以及斗门宋城项目内。其中，北围地块的关键词为“多业态、低密、景观与改善产品”；保税区地块的关键词则为“商务主导，强产业发展以及高人才引进”；斗门地块的关键词则为“文旅”。 北围地块： “一站式配齐”的综合地块 （竞拍时间：2月18日） 位于科创北围的这宗综合地块，作为今年土地市场的首发地块，地块自身便颇具亮点。 从体量上看，虽比不上北站宝龙城和华润置地广场，但也是北围少有单宗大面积地块出让。 从区位来看，无论是资源配套，抑或是交通便利性，地块均一手抓齐。其西面为华润置地广场，南面为中珠景观渠景观资源，东面为金琴快线北延长线，通达市区或深中通道，非常便捷。 从板块自身来看，涵盖二类居住、商业、小学、幼托、城市道路、公园绿地，可谓一站式配齐。 值得一提的是，该地块多达36条竞拍要求。 其中，地块的商业功能拟集中布置在A区域南、北两侧，需做好立体交通组织及衔接，同时地块北侧商业街临新湾五路一侧商业二层应与新湾五路跨接天桥实现妥善联通，并合理解决跨街人流的垂直无障碍交通问题。 其二，金业南路及两侧退让距离共50米为规划地下轨道车站建设控制区；金业南路道路中心每侧60米为地下轨道控制保护区；如未来需建设地上、地面或地下轨道时，用地单位需无条件配合。 其三，地块须确保商业、学校、公园绿地、配建设施与住宅功能整体同步开工建设。 其四，地块竞得人须在珠海市高新区唐家湾主园区注册独立法人企业作为本项目开发建设主体，且三年内完成20亿元人民币（或等额外币）固定资产投资（含土地价款），其中尽量包含实际利用外资金额1亿美元（等额外币或境外人民币），该1亿美元（等额外币或境外人民币）需二年内完成投入。其五，竞得人须自持商业建筑面积≥50%（即建筑面积≥5393.15平方米），自持年限不低于8年，自持期间不得整体抵押、分割抵押。其余商业建筑可采取分割出售、返租等方式，引进品牌商家入驻，运营时间不少于5年。 再看地块亮点。经过多年的发展，北围西侧可供出让的地块已屈指可数，已然逐渐往东侧、靠珠江口一侧供地。该地块容积率小于等于约1.8，且大于1.0，翻阅北围涉宅地块的供应记录，该容积率还是近一两年内的首次出现。结合地块大小、区位特征来看，有业内人士推测，北围开始从投资、刚需类产品朝舒适宜居改善类产品过渡的新阶段。 保税区地块1： 商务主导 强产业发展以及高人才引进 （竞拍时间：2月18日） 跟北围地块同一天出让的，还有位于保税区的商务、商业、住宅地块。该地块位于宝祥路西侧、宝平路北侧，其南侧为加华物流，西侧为海琴湾广场，东北侧为都会四季。从区位来看，亲水及邻近大量绿地，地块还是颇具一定的价值点。 从规划来看，上述地块计容积率总建筑面积≤46002.61平方米,其中商务建筑面积比例≥68%、商业建筑面积比例≤7%、二类居住建筑面积比例≤25%。也就是说，地块的商务办公占据主导。 而从竞拍要求来看，也可发现保税区将在吸引高质量产业、人才上发力。 其一，地块的商业功能建筑物、二类居住功能建筑物及不低于计容建筑面积22081.26平方米的商务功能建筑物（其中普通办公或适用于普通办公设计要求的建筑物不低于计容建筑面积12880.74平方米）均由竞得人自持，自持期限与本项目用地出让年限相一致。同时二类居住功能建筑物仅限租赁给予竞得人签订正式劳动合同、本科及以上学历且在横琴及一体化区域工作的正式员工，因此可视为人才房。 其二，竞得人需承诺，上述地块项目用地产业发展方向为工程咨询服务（工程勘察设计），投产时间为2026年，投资强度不低于8600元人民币/平方米（不含土地价款），投资总额不低于4亿元人民币（不含土地价款）。 其三，与竞得人签订正式劳动合同并在横琴及一体化区域办公的人数需每年递增。且2026年-2028年，竞得人每年产值和税收实现以不低于10%的幅度递增。 保税区地块2： 产业发展方向为企业总部管理 （竞拍时间：3月9日） 保税区另外一宗于3月9日出让的地块，同样在引入高质量产业和人才上发力。该地块位于保税区宝福路东侧、宝怡路南侧。 根据要求来看，上述地块计容积率总建筑面积≤46002.61平方米，其中商务建筑面积比例≥75%、二类居住建筑面积比例≤25%。 同样也是商务作为地块主导。不同的是，该宗地块的产业发展方向为企业总部管理。从竞拍需求来看，也有着严格的考核要求。 其一，住宅功能建筑物仅限租赁给予竞得人签订正式劳动合同的员工。 其二，投资强度不低于13000元人民币/平方米（不含土地价款），上述地块项目投资总额不少于6亿元人民币（不含土地价款），以上面积均按计容建筑面积计算。投资强度自项目竣工验收之日起一年内进行考核，竞得人自2022年起需连续十年在横琴及一体化区域实现税收（剔除代扣代缴个税、关税及海关代征增值税）不少于13亿元人民币。 其三，竞得人及其下属机构，2022年度在横琴及一体化区域产值贡献不低于120亿元人民币，此后每年以不低于20%幅度递增，截至2026年在横琴及一体化区域实现产值贡献不低于900亿元人民币。 其四，在横琴及一体化区域打造多个重要基地。在横琴及一体化区域开展科研创新，建设海洋基础工程实验室，积极开展重大科学研究和技术攻关，打造成为全国涉海工程科研高地；在横琴及一体化区域建设国家级企业技术中心，打造水工优势突出、具有国际影响力的工程技术科研中心。在横琴及一体化区域申请设立博士后科研工作站，2026年之前完成区博士后科研工作站的设立，推进高层次学术交流和促进科技成果转化，打造深海远海工程技术的重要科研基地；在横琴及一体化区域推进国家重大科学技术成果转化，打造海上装备科研中心。在横琴及一体化区域打造勘察设计领域领先企业；在横琴及一体化区域设立行业领先的工程检测中心。 其五，截至2026年在横琴及一体化区域完成海外工程结算中心和资本运营中心的建设。 其六，截至2026年在横琴及一体化区域新引进本科及以上在编人才1500人，总体人员数量达到6500人左右的规模，其中新培养和引进中级职称人才1100人，高级职称人才600人，博士及博士后25人，教授级高级职称人才30人。 斗门地块： 14万平方米大体量 斗门演艺中心 （竞拍时间：3月15日） 在3月份，还有一宗斗门的旅游配套设施用地待出让。 从位置来看，该地块位于门区斗门镇宋城大道东侧、黄杨大道以北，虽然并不是涉宅用地，但其位置刚好处在宋城演艺度假区内。 在2020年的时候，珠海市自然资源局挂出的关于斗门宋城超过103万平方米的旅游及配套设施用地规划中，便含有旅游配套设施。业内认为，备受期待的宋城也许会迎来新进展。 根据规划，该地块占地145575.51平方米，总价6200万元，折合楼面价约338元/平方米起拍。 该地块总计容积率建筑面积为≤183509.79平方米，规划为旅游配套设施项目（包括文化设施、酒店等）。从竞拍条件来看，上述地块项目由竞得人需按照政府相关部门批复后的建筑规划方案实施建设，建成珠海斗门演艺文化中心（建设内容包括：景区入口、游客中心、雨林中庭、会议中心、科技馆、酒店和地下公共设施等旅游文化演艺配套设施）。其次，上述地块项目需要在两年半内竣工，且上述地块项目宗地及物业为整体产权须整体处置。此外，上述地块项目已由斗门区人民政府确定概念设计方案，竞得人须按照该概念设计方案进行整体规划、建设，开展建筑规划方案设计工作，且须在签订《合同》之日起一百二十（自然）日内完成该项目的建筑规划方案，并取得斗门区人民政府及相关部门的批准。 业内观点 业内人士分析，从本次待出让的地块来看，均从各方面提出不要的要求。例如北围地块，体量较大，涵盖业态多，且在拿地总价上有一定的门槛，成本较大，业内人士认为很有可能被国企或央企竞得。再如保税区的两宗地块，对产业发展和引进人才均有很高的要求，因此这两宗地块或被相关的企业竞得，抑或是相关国企拿下。而斗门的文旅地块，若无意外则应该被宋城集团拿下。
