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莞月湾营销中心全景图 |
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鲁能公馆新中式大门 |
近几年松山湖片区地产热度持续升高，茶山商住成交量在松湖片区来说也可圈可点。作为城区和松山湖的后花园，茶山吸引了碧桂园、莞民投、嘉华、保利等一批“巨无霸”房企进驻，今年可售楼盘项目也相对充裕。面对这么多楼盘，要筛选出自己心仪的房子，就要从项目地段、交通便利性、户型、品质、配套设施、周边环境以及升值潜力等进行全方位对比了。笔者上周实探了一番莞民投·和昌莞月湾、鲁能公馆两个项目，看看哪个项目更值得购买? 莞民投·和昌莞月湾 【项目地址】东莞市茶山镇乐居二路 【现场实探】 该项目位于茶山镇乐居二路，属于茶山新中心区，由莞民投集团、和昌集团联袂打造。笔者从东城中心区出发，途经八一路约30分钟到达，交通还是比较便利的。据现场销售员介绍，该项目占地面积约2.27万平方米，总建筑面积约6.67万平方米，共规划4栋住宅楼、13栋别墅楼，共329户，主推建面约115-125平方米四房，均价约28000元/平方米（带装修）；别墅建面约143平方米，均价约40000元/平方米（毛坯）。 笔者发现，本项目周边分布着众多住宅项目，诸如纳帕溪谷、嘉华嘉誉湾、时代荟、金融街金悦府，附近基本没有工业厂房以及旧建，整片区域已经基本形成茶山高端住宅社区。本项目南侧距离寒溪河畔约300米，属于临河地段，环境优美。笔者在沿河长堤走了一圈，感受还是比较舒适的。 【实探感受】 由于项目所在区域尚未完全开发完毕，周边商业配套相对欠缺，大部分都是房产中介门店，鉴于目前楼市热度，很多门店都关门了，也有少数餐饮店和便利店，而饭店、超市、商场等较少，还需要依赖茶山镇中心商业配套。从项目处至嘉荣购物中心约1.5公里，至茶山镇中心医院约1.7公里。交通配套方面，虽然茶山镇配备了公交汽车和地铁，但项目离茶山地铁站约1.7公里，大约800米远就是坑口工业区公交站，站点比较分散，乘坐公交前往茶山各村落不是很方便。如果是有车一族，出门100米即可进入新石大路，从石大路可很快接驳至东部快速干线。另外从新石大路至东城的桑茶快速路预计将于2022年底建成通车，届时从项目处至东城的时间可以缩短至8分钟，从通勤角度来说，这是利好消息。另外，笔者在附近走访了一圈，没有找到现成的幼儿园和小学，离项目最近的茶山镇中心小学，距离也超过2.5公里，如果家有适龄入学儿童，上学接送会相对麻烦。 小结：从自住角度考虑，茶山新房入手门槛相对较低，特别是新中心区那边的新盘，居住舒适度高，为城区、松山湖外溢客提供了选项。从投资角度考虑，不建议入手茶山。在如此庞大供应量冲击之下，茶山房子投资属性不断在稀释，去年一房难求的“盛况”难以再现，未来2-3年茶山楼价或许都不会有很大上涨空间。 鲁能公馆 【项目地址】东莞轨道2号线茶山站旁 【现场实探】 鲁能公馆是中国绿发集团在东莞的首个项目，占地约3万平方米，总建面约14.3万平方米。项目共规划4栋高层洋房、1栋办公塔楼及1栋商墅，建面约78-114平方米三/四房。销售员告诉笔者，所有户型均为精装交付标准，全屋采用国际一线品牌，配备四重智能安防系统、可视对讲、智能车辆识别、紧急呼叫按钮、情景灯光、燃气泄漏报警、红外幕帘探测器，同时配备中央空调。小编实探时发现，鲁能公馆采用了东莞目前比较少见的围合式楼栋布局，此布局的优势是可以让光线与空气流动达到最佳效果，可以大大提升居住的舒适度。 项目教育配套比较完善，项目一公里范围内便有茶山品尚幼儿园、凯迪弘佳幼儿园、茶山中心小学，项目距离茶山中学稍远一些，大约3公里。 【实探感受】 进入鲁能公馆参观，笔者认为也并非十全十美，小区的电梯及房门都偏向酒店风格，拉低了整体的档次。进入样板房，呈现的格局也显尴尬，比如儿童房与厨房对冲，油烟容易影响房间。项目园林被打造成中式风格，观感上十分大气，但是也就仅仅在景观方面做得不错而已。从项目主出入口进入后有一些供儿童活动的游乐设施，此外还有两处观景平台可供休息，小区便无其他休闲娱乐以及体育运动等设施了。 鲁能公馆位于茶山新城的边缘位置，但是就目前周边发展情况来说还是比较滞后的，项目北面是成片的工厂和民房，路况较差，流动人口较多。项目西边是万润中心，再往西则是一片待开发的荒地。项目对面也是一片待开发的荒地，门口位置有一个加油站，不过对住宅附加值提升帮助不大。交通方面，项目门口便有一个公交站，有三条公交线路途经该站点，这三条线路主要往返于寮步和石龙之间。项目距离茶山地铁站大约1公里，笔者从项目步行前往地铁R2线茶山站大约花了10分钟，乘坐地铁前往城区倒是蛮方便的。项目虽然规划有商铺，但周边还未形成深厚的商业氛围，笔者实地探访鲁能公馆时，正值工作日，商业街周边人流很少。项目最近的成熟商圈是龙珠商业中心，距离大约2公里。该商圈是茶山的传统商圈，有美食街和嘉荣购物广场等，基本能满足日常娱乐购物需求。 纵观整个茶山楼市，新房供应还是非常充足的，鲁能公馆附近有莞民投·和昌莞月湾、龙湖金地·天曜城、嘉华嘉誉湾等楼盘，购房者应理性对待按需入市。 （文/图 陶丽蓉）
