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近期东莞主打商办产品的项目人气上升。图为樟木头镇一楼盘营销中心，购房者在了解公寓产品 |
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东莞loft小户型公寓麻雀虽小五脏俱全。图为万江一项目公寓产品 |
文/图 陈泽煌 近期东莞楼市新政密集出台。在此背景下，众多东莞房企在踏入5月后明显加快商品房推货节奏，市场行情逐渐回暖。笔者留意到，近几年受多重因素影响，东莞商业公寓市场的热度有所减弱，但近期以来中心城区、临深片区等板块的商业公寓市场供需开始回升，仅寮步镇一项目在上月就有超300套公寓售出。并且从最新的楼市销售报表上看，全市多个公寓项目正在加推货源，市场日趋升温。 公寓供需活跃 成交量涨价跌 笔者统计获悉，上月东莞全市公寓供应4.46万平方米，环比上涨299%，同比上涨56%。成交方面，上月公寓成交4.16万平方米，环比上涨36%，同比上涨72%。价格方面，公寓成交均价为13587元/平方米，环比下跌14%，均价下跌源于众多项目集体降价促销所致。与此同时，公寓产品的成交面积段分布较广，从30平方米到75平方米户型均有覆盖。这也表明了随着产品端的持续创新，业主需求也日趋多样化，并非单一群体的投机行为。 进入5月后，东莞公寓项目陆续推出特价产品，呈现供需两旺的局面。笔者统计发现，截至5月15日，本月东莞楼市累计已销出224套公寓产品，且城区、松山湖等片区项目销售所占的比例在不断上升。 东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，近期以来，东莞公寓市场的“降价促销潮”持续蔓延，例如石龙某项目降幅超40%，该项目前期也已持续热销，这也侧面表明很多刚需购房者转向入市门槛相对较低的公寓。 降价效果显著 部分项目走俏 笔者初步梳理发现，东莞楼市目前在推公寓产品的楼盘有21个，且位置大多处于镇区核心区域，周边居住氛围浓厚、交通便利、人气旺盛等因素促使它们在近期持续走俏。 “最近，不少客户都是因为见到降价信息而来了解公寓产品的。”塘厦镇一项目销售人员罗女士告诉笔者，大幅度的让利促销，使很多客户将目光转向了公寓市场。“从项目来访数据看，‘五一’期间签约成交有明显增加，仅在上周就卖出25套，是今年销量最高的单周。” 据了解，该项目所属的塘厦镇板块现阶段还有云麓半山、万科棠樾、星河时代、粤港湾华堂里8号、卓越华堂卓著天城、星河·璟悦公馆等8个在售商业公寓项目，货源存量及市场热度均领先其他片区。通过楼市周报数据可分析了解到，公寓市场无论供应还是成交，临深片区所占的比例均已不可小觑。业内人士认为，周边城市尤其是深圳消费者看好东莞临深片区的发展潜力，并且东莞公寓供应量和存量都不小，可选择空间大，同时在购买上又没有任何限制，所以受到了外地客源的青睐。 此外，在5月份成交中表现抢眼的湖景12、嘉宏星座、保利卓越中环广场等项目，也各自有30到80套不等的半月销量。业内人士指出，东莞商业公寓虽然热度比不上新房及二手住宅，但目前楼市处于回暖阶段，不少片区住宅项目仍有较佳的活跃度，因此接下来公寓项目的营销动作都会引起市场的关注。 公寓是否保值 地段最应关注 单个楼盘的热度一般与开发者的口碑和产品品质密切相关，除此之外，项目地理位置也是消费者考虑的一个重要因素。特别是对公寓产品而言，若其所在区域内有足够的产业支撑，周边人流量大，区域发展前景好，未来升值空间大，保值、增值不在话下。 作为带装修交付项目，厚街镇湖畔大道旁一项目所推出的建面31平方米—54平方米的LOFT公寓，就得到不少消费者青睐，近两周以来的销量节节攀升。“公寓产品优选选择周边人流量大、流动人口多的项目，一方面商圈发达方便自己入住，另一方面考虑未来对外出租，而且还能有不错的租金。”一名在项目销售中心挑选户型的购房者告诉笔者。 据该项目销售人员介绍，其公寓产品有4.5米层高，一层可变为两层空间，并且全屋配备家具，可拎包入住。社区内部打造全年龄段花园式空间，环境优越，所以很受置业者欢迎。项目已进入继续推售阶段，接下来还有部分公寓房源加推，由于楼盘所处位置是镇域中心，周边配套完善，并不愁去化。 业内人士也建议，购买公寓物业一定要多考察其所处地段，并对将来的交通规划有大概了解，买在交通便利的地方更容易出租。同时，公寓与普通住宅不同，如果非居住需要购买应该充分考虑其风险性，评估好投资回报率，谨慎入市方为上策。 风向标 商办和公寓可改保障性租赁住房 5月13日，东莞市人民政府办公室发布《东莞市发展保障性租赁住房实施意见》，明确将松山湖、南城、东城、塘厦、虎门、常平、寮步、长安、大岭山、厚街和大朗等列为保障性租赁住房重点发展镇街（园区）。 根据文件要求，保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等住房困难群体，以建筑面积70平方米以下的小户型为主，提供简约、环保的基本装修，配置必要的生活设施，租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金。 根据规划，到“十四五”末，全市保障性租赁住房总量不少于10万套，力争达到15万套。其中，在房源筹集渠道中明确提出：租赁住房和公寓、非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，企事业单位自有土地、村集体建设用地可建保障性租赁住房等。这也就意味着，东莞市场上大量的商业办公楼、公寓、旅馆、厂房等都可以改建为保障性租赁住房，对当前库存高压的商办产品是重大利好。
