东莞楼市迎来拐点 预期供需趋势向好

　　5月14日，东莞多部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“莞七条”）。这也是继“4·28政策”后仅半个月，东莞进一步完善房地产政策。

　　“莞七条”从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、满足合理购房信贷需求、稳定住宅用地供应、提高商品住宅品质、优化预售资金监管、优化服务便利交易等方面进行了明确。其中提出二孩或三孩的居民家庭，允许新增购买一套商品住房；“双（多）证房”在核验购房资格时视作一套商品住房；合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率；转让增值税征免年限由5年调整为2年，取得不动产权证满2年可交易转让等内容。同时提出鼓励企业增加中小套型普通商品住房供应；监管额度内的资金按照工程建设进度予以拨付，专款专用，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用等内容。

　　新政一出，立马引起多方关注。那么近期密集调整的政策将会给东莞房地产市场带来哪些影响？接下来楼市走向如何？日前，多位业内人士接受笔者采访进行了解读。

　　合富研究院高级分析师李兴旺：

　　亮点颇多，多项政策打破常规

　　此次“莞七条”显得“诚意满满”，多措并举预计能促进楼市成交。

　　首先，新政旨在支持改善性住房需求，从政策内容来看，更多地指向二次或三次改善需求。特别是在大环境影响下，刚需置业群体虽首当其冲，但成交数据并不亮眼。而改善性需求人群则相对有较强的消费力。因此政策多偏向于刺激改善需求，有意使改善型购房者成为楼市阶段性“主力军”。

　　同时，新政亮点多，多项政策打破常规。例如向二孩和三孩家庭“送房票”和“多证合一”将有效刺激改善需求，特别在活跃二手交易方面预期将发挥较大的作用。

　　总体而言，“莞七条”对于一级、二级和三级市场均有不同程度的支持，为市场注入了强有力的信心，而后续购房首付和贷款利率变化若也能利好调整，将对楼市起到更进一步的助推作用，值得期待。

　　优房超·瑞城搜东莞公司总经理王斌：

　　预计将提升房企拿地积极性

　　“莞七条”可从两个端口上去分析。一是供应端，我认为新政利好土拍市场，将提升房企拿地的积极性，预计土拍市场成交率和溢价率将有所回升。而“土地价款不低于50%可进行前期工程手续办理”和“超出监管额度资金可提取使用”一定程度上减轻了房企短期资金压力，促进项目开发和企业良性发展。

　　另一端则是需求端，新政重点支持改善性需求释放，既有“二三孩家庭多购一套”和“多证合一”等限购政策的放松，又有“增值税5年改2年”“限售3年改2年”等措施来降低购房成本和缩短置换周期，一定程度上会刺激改善需求消费者“上车”，但预计刺激作用有限。因为在“房住不炒”的主基调下，房子作为金融投资属性的作用越来越弱，改善客户刚性居住需求并不强烈。实际上，金融杠杆放松对楼市刺激作用是最直接有效的，但是否放松及调整幅度需要银行根据存量贷款的履约风险防控进行抉择，后续落实情况仍待观察。

　　东莞中原战略发展中心总经理车德锐：

　　或刺激二手住宅市场交易

　　“莞七条”出台后，可以重点关注接下来二手住宅市场的成交变化。因为政策提出“将增值税征免年限5年变2年”，将促进二手房供应量增大。追根溯源，二手交易一般1个月左右拿证，又限售2年，即意味着2020年4月之前二手成交房源已基本解除限售，且房产证满2免征增值税。由此可见，新政出台后，这一大批房源将会被放开进入二手房市场流通，同时交易成本降低，从整体上看目前卖出仍有盈利空间，预计将增加许多业主出售房源的意愿。

　　另外，政策出台将有效增强客户购房信心，特别是“提高商品住宅品质”这一项目，既能引导房企做好项目品质，又能引导市场向绿色建筑发展。

　　（陈泽煌）