珠海商品住宅去化周期延长

　　不久前，在克尔瑞发布的“百城库存月报”中显示，珠海的商品住宅库存去化时间竟然要42个月？同时，在粤港澳大湾区城市中，惠州、东莞、肇庆、中山等城市亦在列。克尔瑞分析原因为前期需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升。珠海的真实情况果真如此吗？其实不然，为此，有业内人士根据珠海中原研究中心、合富研究院的数据，为大家拨云见日。

　　

　　截至5月末去化周期约13.77个月

　　

　　据了解，珠海中原研究中心、合富研究院都是监测市场住宅项目的在售库存作为数据源，属于实时数据。由于各家的统计渠道不同，数据会有点差异。

　　先来看珠海中原研究中心数据，截至今年5月末，全市住宅库存361.3万平方米，环比微降1%。库存套数为33269套，按近6个月去化速度，库存去化周期约17.32个月。看向各个板块的住宅库存量，斗门的库存量最大，为119.42万平方米、11504套，占全市的1/3，去化周期约20.52个月。其次为金湾，库存面积为66.71万平方米，库存套数为6319套，去化周期约21.03个月。南湾与金湾的库存面积相差不大，为60.63万平方米，库存套数为5474套，去化周期约27.09个月。拱北的库存量最低，库存面积为2.84万平方米，库存套数为237套，去化周期约7.05个月。同样低库存的老香洲，去化周期则达到约46.67个月。

　　有业内人士表示，由于斗门、金湾在开发的新城多，因此库存量占据全市的半壁江山。但是新城的销售速度比主城快，因此去化周期会更短。

　　再看合富研究院的数据，截至5月末，全市住宅库存400.34万平方米，去化周期约13.77个月，较上月延长0.75个月。合富研究院分析，2021年下半年至今，受大环境及疫情反复的影响，客户来访受限，全市成交持续下探，整体供过于求，库存不断积压。区域库存主要集中在斗门、金湾、南湾（十字门），三个区域合计库存占比逾6成。

　　

　　多个板块库存量增加

　　

　　如果与去年5月的库存数据对比，根据珠海中原研究中心的数据，除了高栏港、吉大、老香洲、新香洲、拱北的库存量有所减少，其他板块的库存量都在增加，呈现供过于求的状态。其中南湾、斗门、金湾的库存增加量排名前三。

　　珠海全市的去化周期则由5.22个月延长至17.32个月，洪湾是唯一一个去化周期缩短的板块，其他板块的去化周期都在延长。其中，老香洲的去化周期延长最多，延长了34.48个月。南湾的去化周期延长了22.77个月，排名第二。

　　拉长住宅库存周期来看，2016年10月珠海重启限购，时年12月是近六年来珠海库存量最低、去化周期最短的时期，库存面积为39.96万平方米，去化周期仅为0.9个月。2017年4月珠海推出最严限购政策，随后珠海的库存量逐月稳步上涨。期间虽有部分回落，截至今年5月，仍然达到了近六年以来的高值。

　　截至今年5月，珠海全市的均价约24367.66元/平方米。与2016年10月相比，房价涨幅约24%。

　　

　　去化周期仍在合理范围内

　　

　　从珠海中原研究中心、合富研究院的数据可以看到，虽然珠海的去化周期在13-17个月内，周期不算短，但也比克尔瑞给出的42个月的数据少近40%。对此，有业内人士表示两者应该是存在统计方法的差别。合富研究院是监测市场的在售库存，数据比较实时。克尔瑞应该是统计了珠海预售网的存量库存，没有经过筛选，存在滞后性。

　　据业内人士介绍，已售的房子由于某些原因不能马上网签，这部分就会不断积压在库存里，所以会有网签滞后一说。正常的滞后期大概是1-3个月，不排除还有一部分积压比较久的，里面甚至会有很多年前的项目还在库存系统里。其次，通常摘录预售网存量数据时需要人为去判别删除，里面会存在重复库存量。此外，库存项目里还包括卖完清盘的数量，也需要人为凭经验去识别删除。此外，参照不同的去化速度，得出的去化量也会存在差异。

　　所以，业内人士认为，珠海最新的去化周期并没有达到42个月，按照房地产库存去化周期的合理期限是6个月到18个月作判断，珠海13-17个月的去化周期，仍在合理的范围内。   （艾琳）