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新政出台，东莞操盘手“蹭热度”营销（资料图） |
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近期东莞楼市回暖，在售盘加推洋房、别墅等多样产品 （资料图） |
文/图 陈泽煌 7月4日，东莞再出楼市新政，从调整限购区域、购房条件、降低首付等方面打出调整“组合拳”，28个镇全部取消限购，且首付比例可降至两成，意味着东莞房地产市场调控正式进入区域限购的新阶段。 自5月份东莞两轮楼市新政出台以来，近期东莞二手房、新房市场均开始释放回暖信号，供需呈现回升。“7·4”新政将对市场会产生怎样的影响？业内分析认为，预计短期会对提振市场信心、刺激入市消费及购房者心理预期有积极作用，长期效果有待市场和时间检验。 政策： 28个镇不限购，首付最低降至两成 7月4日凌晨，东莞住建局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》（以下简称“通知”）。根据通知规定，自今年7月4日起，东莞市住房限购区域调整为莞城、东城、南城、万江、松山湖（以下简称“限购区域”），东莞市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房，非东莞市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的商品住房（含新房和二手房）。非东莞市户籍居民家庭在限购区域内购买第1或第2套商品住房，需按原标准提供社保或个税缴纳证明；“莞七条”中的二、三孩家庭可新增购买1套住房、“双（多）证房”认定为1套住房等政策仍适用于限购区域。除上述限购区域外，东莞市其他区域（限购区域外的28镇）暂停实行住房限购政策，在非限购区域购房无需进行资格核验。同时，将继续实行住房限售政策，无论位于限购或非限购区域，均须取得不动产权证满两年后方可进行交易转让。 同一天，广东市场利率定价自律机制发布文件《关于调整东莞市原限购片区差别化住房信贷政策执行标准的决议》（以下简称“文件”）。根据文件显示，东莞非限购区域住房贷款将执行首套房（无房且无贷款）首付2成，非普通住房首付3成；有1套或贷款记录房，首付3成，贷款未结清的，非普通住房首付6成；有两套房及以上的购房者申请贷款，银行根据借款人偿付能力、信用状况等具体确定首付比例和贷款利率。 动态： 临深市场反响强烈，操盘手“蹭热度”营销 “我们已安排找出几年前的资料模板了，当时做了很多关于周边城市客群的切入点，后来用不着，如今又得用回来了。”位于凤岗雁田某楼盘工作人员罗小敏告诉笔者，当得知新政发布，其项目连夜开会探议最新营销方式，其中，不排除用回几年前的客群文案，“此番可能要将曾经排除出去的周边城市客户，放回到最重要的带客渠道了，因为项目定位的客群就是他们。”罗小敏表示。 无独有偶，位于塘厦迎宾大道旁一楼盘项目经理刘鹏介绍道，自7月4日起，他们一方面忙着设计相关展架背景，另一方面也安排营销团队制订方案以便去周边城市拓客。“我们项目本身就是深圳开发商，因此也给深圳市场预留了充足的营销预算，此番新政下来刚好可把经费花到‘刀刃’上。”与此同时，刘鹏也表示，“不好评价政策的刺激力度到底大不大，反正市场会给出最直接的回应”。 另据笔者走访发现，无论是限购区域还是非限购区域，连日来也有不少项目的操盘手纷纷围绕着新政内容“蹭热点”，各类营销文案应接不暇。例如位于寮步的某项目打着“南城、东城、松山湖三中轴下不限购”的口号，推广其项目位置优越和区域发展优势；位于茶山的楼盘打出“今天起实现购房自由，TOD升值高位”“抢占热门区域，入手滨江大城”等标语。而处于主城区的楼盘更是不甘落后，有的楼盘亮出“可以真城区，何必环镇区”的标语，有的楼盘直接推出“越限购，证明越有潜力”等，吸引购房者关注。 市场： 预计限购区域保持平稳，二手市场见效明显 从侧面看，“7·4”新政让城区四街道和松山湖的热度进一步提升，而这5街道（园区）近年来的表现正是东莞楼市的置业趋势——人口与产业的聚焦效应在不断增强。因此，新政预计将加速购房者对限购区域楼市的关注。但由于“限贷”因素仍存在，有意向在城区和松山湖置业群体的数量可能较为有限。此外，环主城区及环松湖片的镇街受益也颇为明显。从需求来看，限购区域的置业人群因房价压力，将不得不把需求流向临近的非限购区域，中大户型的改善型需求将上升，包括周边城市的人群，或将因此政策而加速置业临深片区。 事实上，东莞楼市在今年上半年的表现一直平稳，离预期尚有差距。笔者查阅数据获悉，今年上半年东莞一手住宅供应约150万平方米，同比减少43%；成交约128万平方米，同比减少52%；一手商品房成交金额约426亿元，同比减少48%。 “现在新政出台了，在接下来的一到两个月内，市场热度预计会增加，特别是对于临深和环松湖片、环主城区这几个板块，成交应该会有变化，但是对于限购区域，市场不会有太大改变。”合富研究院高级分析师李兴旺分析认为，“取消限购”和“降首付”在一定程度上难以调动刚需购房客的积极性，他们可能更多地将选择继续“持币”观望房价下行。他认为，市场回升的主力还是在改善客户，因此，接下来的二手房市场的活跃程度有可能成为新政效果的直接呈现。 业内： 将进一步促进房子回归居住属性 “今年以来，东莞楼市经历了前两次政策的刺激叠加，市场信心确实得到一定的恢复，成交略有起色。但不可否认，目前楼市整体信心仍略显不足，成交提升不够稳固。此次‘7·4’政策的力度空前，这对于成交的促进具有一定的积极作用。”李兴旺向笔者坦言，“7·4”新政为部分置业需求提供了便利，理论上将加速外地客群到东莞置业，但具体因区域及项目而异。 乐有家控股集团营销副总裁郭凤敏则认为，东莞楼市自2020年调控以来，市场一直处于调整期，购买需求被大量积压。此次调整，对环城区、环松湖片及临深板块将会带来一波机会。并且此次政策划分限购和非限购区域，并下降首付标准，是对东莞楼市审慎研判后的精准出击，有利于东莞楼市的长效稳健发展，促进房子真正回归居住属性。 “目前东莞市场缺乏购买力和购买信心，在售新盘可借助政策利好加速去库存，促进资金回笼；二手房市场则经过调整，价格回归理性，这次政策也有利于二手房市场进一步回暖。”郭凤敏表示，接下来东莞各镇街若能通过更具个性化的金融政策支持，将有助于购房需求进一步释放，助力楼市良性发展。
