|
|
临深片区部分楼盘变换宣传口号，将“深圳客”作为重点蓄客群体 |
|
|
东莞某楼盘现场吸引不少意向购房者到访 |
文/图 陈泽煌 7月4日东莞住建局发布《东莞加强分类指导 优化住房限购政策（政策解读）》，政策施行已接近一个月。纵观近期东莞的楼市表现，随着政策端的不断刺激，市场供需迎来小高峰。值得一提的是，新政将主城区四大街道及松山湖园区划分为“限购区域”，其余镇则成为“非限购区域”。 日前，笔者对“非限购区域”进行走访发现，无论是临深片区，还是环主城区、泛松山湖等板块，楼市供需回暖明显，且近期有多个项目集中网签，成交量上涨至年内高位。 临深片区 深圳客是拓客重点 “新政出台后的来访量还行，尤其是周末期间看房的人挺多的，特别是深圳的客户受邀到访量已稳中见涨。”谈及近一个月东莞新政对楼市的影响，塘厦镇某楼盘营销负责人王女士表示，随着楼市政策端的调整，像这类位于临深的楼盘也把深圳客户列入蓄客、拓客的重要客户来源。 7月23日下午，虽当天烈日炎炎，但在凤岗镇怡安路旁一楼盘外，笔者留意到路边停着许多车辆，其中不乏挂有周边城市车牌的车。而在展厅现场，笔者见到沙盘边、接待区仍有一批购房者正与置业顾问进行交谈，不时能看到有人拿着材料前往VIP接待室询问。 “周末到访量还行，工作日稍微差点。因为许多邀约的客户要休息日才有时间过来，为此我们也特意在周末安排了亲子暖场活动。”该楼盘置业经理李小姐告诉笔者，近段时间她和同事都很忙，“因为来访量多了，自然成交率也就上去了。”她表示，可能是新政刚落地带来的利好，意向客户很快转变为成交客户，由此使得楼盘的成交量逐步提高。 据笔者走访获悉，近期临深片区所属镇街的楼盘纷纷启动“深圳客团购”专场，并针对“不限购、无社保，低首付”等噱头推出特惠房源，片区楼市略有升温。 业内人士表示，临深片区的楼市周成交量上涨明显，得益于深圳客户的成交签约，其中凤岗镇、清溪镇、塘厦镇的回暖较突出，这主要也是因为当地楼盘促销力度大、低首付盛行、价格调整后更实惠等。而樟木头镇的楼市表现还较为平淡，目前该镇市面在售多为商办产品，不过，该镇的二手楼价较低，对刚需族颇为友好。 环主城区板块 主打“刚需客”营销 “新政落地后有大批购房者前来看房，这证明新政确实提振了购房信心。”石碣镇崇焕中路某楼盘销售人员小李介绍称，他们能感受到购房者很愿意来看房，不过，除个别迫切需要购房的购房者外，绝大部分客户选房时还是会很纠结，频频询问未来能否有更大的优惠力度。 据了解，中心城区的石碣、高埗两镇在新政后被划分为“非限购区域”，这也给它们带来极高的关注度和销售热度，当地的楼盘也纷纷主打“刚需客”营销，接纳主城区的置业外溢。 笔者走访发现，为刺激销售，这两个镇的部分开发商推出首付分期、首付比例返还15%等活动，打起了折扣战。例如石碣楼盘，购房者只需先付2成首付，网签后15天内会返还1.5成的费用。“这样的低首付对刚需客户的吸引力度非常大，尤其是工作不久的白领，以及急需婚房成家的年轻群体。”小李介绍道。 “项目后续将推出建筑面积约96-193平方米的产品，户型多样，刚需或刚改皆有可选。”高埗镇莞潢南路某待售楼盘的项目策划部负责人张先生介绍道。张先生表示，新政后许多主城区的购房客也到其项目进行意向登记，这主要也是因为项目地段好，且目前首付低，对刚需客户的吸引力大，目前楼盘的登记人数超过了预期。 泛松山湖板块 镇街市场成交上涨 松山湖园区虽被划为“限购区域”，但园区本就新盘“稀缺”，近几年来有意向的置业者也都重点选择大朗、寮步、大岭山等泛松山湖板块。 据合富研究院数据显示，新政首周这三大镇的市场成交量继续上涨。笔者走访市场发现，中海·松湖云锦是近期大朗楼市的“明星”项目，其不但毗邻松山湖科技产业园区，更是距离松山烟雨仅1.5公里，享有松山湖、大朗中心双重配套，因此该项目自开盘以来便备受青睐。据悉，新政后该项目也适时推出特价房源，当前在售建面约96-129平方米三、四房，在售均价为4万元/平方米。 地处主城区和松山湖居中位置的寮步镇，现阶段也有着源悦、华侨城纯水岸、金地保利领峯、光大松湖云台等众多楼盘在售。其中，该镇的万科时富·金色家园在售建面约75-150平方米二至四房，均价约为2.6万元/平方米。据项目销售介绍，该项目长期以东城、南城的外溢客户为主力成交客户群，特别是在新政后，该盘“广深客”也有所增加，在一定程度带动项目的成交上涨。 而大岭山镇不仅有中海松湖璟尚、华堂睿晟松湖云溪、金地格林名钻等热门项目在售，也有纯新盘保利琥珀在日前备案60套新房源，由于区位优势，该镇近期的市场来访量增加，也有不少周边城市客户认购成交。 有业内人士表示，泛松山湖的这三大镇依然是“限购区域”外溢的理想置业地，且目前这三大镇的楼盘普遍保留折扣、低首付等优惠政策，供应量也较为充足，预计楼市热度将会提升。 水乡片区 临广项目集体热销 水乡片区在近期不仅有纯新盘保利阅江台计划上市，还有万科水乡“双子星”的公园里、星城，以及中海凤凰熙岸、首嘉鹭湾1号等一众项目加推。据东莞中原研究院统计显示，新政首周该片区的来访量、认购量均有所上涨。 据悉，该片区内的这几个项目在新政后便开启了在广州媒体的广告投放，取得一定效果。例如在上周，万科·公园里的“广深客”来访量占比近30%，且已有广州地区的客户认购。而中海凤凰熙岸项目上周成交约50套、首嘉鹭湾1号在新政后接收主城区的外溢客户量也颇多，营销效果明显。此外，望牛墩的保利阅江台在7月9日开放营销中心，当天到访量便已超过千组。 值得留意的是，水乡片区的部分热销盘主要集中在临近广州地段，在这俩月间推出的住宅产品类型较为丰富，涉及刚需型、刚改型及改善型。虽然目前这些项目的优惠力度不算大，但由于多为品牌开发商打造，在新政的背景下销售情况可观。 滨海片区 片区楼市逐渐回暖 从总体上看，滨海片区的长安镇长期供应不足，而滨海湾新区又暂无新房供应，因此该片区的供需主力板块依然是虎门、厚街、沙田这三大镇。 其中，虎门镇楼市在售楼盘的数量位居东莞各镇街的前茅。目前虎门镇在售有粤港湾樾光里、万科卓越珑远·未来之光、保利时区、璀璨时代等楼盘，近期现场到访人气回暖，尤其是万科卓越珑远未来之光和保利时区，都在上周销售50套以上，而璀璨时代及粤港湾樾光里，也都销售超30套。 沙田镇虽然今年在售项目大幅减少，但得益于广深沿江高速、南沙大桥等交通规划的利好，也获得诸多深圳松岗、沙井客户的青睐。据项目方透露，受行情持续向好影响，在售的越秀美的天悦江湾、海上明悦在近期的来访与成交中，深圳客贡献的数据不俗。 厚街镇则有时代天韵、海逸豪庭在售，其中前者推售建面约88-99平方米的三房户型，均价约2.7万元/平方米，后者在售建面约69-125平方米的二至四房，均价约2万元/平方米。此两个项目配合首付2成、首付分期等政策，在新政后现场成交业绩飘红，上周均去化约45套。 东部产业园片区 多数楼盘成交平淡 东部产业园片区在新政后的整体反响较为一般。笔者查阅楼市周报了解到，该片区仅有常平镇的金地名著、谢岗镇的招商保利·依城大观的周认购量达到两位数以上，其他楼盘则成交量平淡。 不过，该片区下属有常平、东坑、企石等七大镇，地幅广阔，并有着有着桥头、谢岗等楼价“洼地”，预期片区的市场也不缺乏消费力。 笔者了解到，目前该片区在售的项目数量较多，其中多数为品牌开发商打造的楼盘，例如金地的名著项目、松湖悦湾，招商局的依城大观、雍景湾，保利的紫云项目、科学城·时区，碧桂园的松湖明珠、樾府等，还有不少本土开发商重点打造多年的项目，如莞民投·众筑悦璟台、宏远·帝庭山、中熙玖墅等。 业内人士认为，东部产业园片区的楼市整体去化率走低，特别是位置稍微偏一点的项目走量颇有难度，因此对分销渠道的依赖程度很大。“在部分镇的非中心区，一些项目以特惠房、团购房的方式进行促销，开发商不得不通过各种优惠吸引购房者，以价换量。”业内人士表示。
