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首个三限房项目在建的工程主体 |
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东实旗盛花园接待中心 |
文/图 陈泽煌 日前，作为东莞市政府三限房代持机构的东实集团，发布官方消息透露了部分项目的最新进展，位于虎门、长安、塘厦、凤岗的三限房地块项目正在火速施工中，均有望在下半年陆续面世。 据悉，与市场商品房有着明显区别的是，三限房是限房价、限地价、限销售对象的保障性住房，属于共有产权住房。位于虎门赤岗社区的东实旗盛花园，将成为东莞首个入市的三限房项目，该项目的施工进展、区位、周边配套等一直以来备受关注。日前，笔者对该项目进行了实地探访。 动态：首个三限房项目10月入市 早在2021年8月，东莞市政府印发了《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》，选取虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗5个镇开展三限房建设试点。从目前来看，去年挂牌成交的长安、塘厦、凤岗、虎门4宗三限房地块中，首个入市项目将是虎门赤岗社区的东实旗盛花园。 公开资料显示，东实旗盛花园占地面积约2万平方米，容积率最高为3.1，计容总建面约6.2万平方米，折合楼面价9475元/平方米。地块将配建一所独立占地面积不少于3600平方米、建筑面积不少于3759平方米、办学规模为12个班的幼儿园。 据东实集团日前发布的官方消息透露，东实旗盛花园将于今年10月份正式入市。此消息一出也让市场增添几许期待：“东莞首个三限房项目终于要来了。”据介绍，同等情况下，购买三限房的首付款、按揭月供仅为市场化商品房的一半，比如一套市场总价300万元的三限房，只需花150万元就能购买，若按两成首付计算，需30万元首付款。 东莞中原研究院执行院长车德锐表示，三限房项目入市并持续增加供应，意味着东莞将进入真正意义的“住房双轨制”，商品房市场和保障房体系并驾齐驱，有助于楼市的平稳发展，也给本地家庭、刚需群体带来置业“福音”。 实探：项目所在位置通勤便捷 笔者从南城CBD驾车出发，沿着东莞大道上环莞快速路，约30分钟即下环莞快速路出口，再行驶500米便到达项目所在的虎门镇富马路。该路两侧虽停满车辆，但仍极为宽敞明净。当天细雨连绵，一片空旷显得尤为静谧，特别是周围的茂密绿植，与不远处的山丘相呼应，颇有种“空山新雨后”的舒适感。 从区位上看，该项目交通方面靠近广深高铁和环莞快速等重要干线，驾车约8分钟可到达虎门高铁站，半小时可达南城。从交通便利性上看，项目位置还算不错，这也符合三限房的选址要求，即布局核心规划居住区，优先安排交通便利、公共规划配套较为齐全的区域。 在项目工地，笔者见到现阶段东实旗盛花园的建筑主楼并没成型，仅有两栋约20米高的“蝶形”建筑体，但现场的机械、工人正忙碌着，主楼呈现出灰白色的新立面。而项目的另一侧正是华侨城云麓台，这个小区已在去年交付，东实旗盛花园的“接待中心”也正借着云麓台的场地。 12日下午，笔者来到该接待中心，可见其内装饰较为简约，不仅沙盘、样板间均未出炉，现场可示也只有社区规划、交通区位2块大型展板。多名销售人员正忙着电话联系客户，但现场到访者并不多。据现场工作人员介绍：“项目规建有4栋住宅楼，总可售套数约732套，共有72平方米两房两厅、79平方米三房两厅、80平方米三房两厅3种户型，目前售价未出。” “我们项目将是东莞首批上市的共有产权房，要想购买这样高性价比的房源，得符合一定的条件。”工作人员称，东实旗盛花园的分配将按照三个阶段进行，购房者在满足基本条件的基础上，如果同时符合“定向分配”条件，即可享有优先选房权；如果只符合基本条件，则可以参与“公开抽签分配”；若有剩余房源，将面向东莞全市开放申请，承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由东实集团持有，后续也可购买东实集团所持份额并获得完全产权。 走访：周边生活配套有待提升 “实事求是地讲，走访了周围的环境情况后，我觉得项目所在的区域生活配套一般，跟繁华的镇中心、闹市区相差甚远。”当天，现场咨询的市民程先生坦言，他已完成登记，看重的就是三限房能先“半价购房”。对于周边配套，程先生相信未来会愈加完善。 笔者实地走访了解到，项目周边以机电、物流、加工为主的企业工厂居多，1公里范围内不乏中惠悦峰花园、丰泰东城海堡、悦榕东岸等多个成熟社区，但这些小区聚集的商业资源也略显不足，仅满足日常购物等所需。从商业醇熟度上看，该项目所在的板块距离虎门万达、虎门镇中心等至少6公里的车程距离。 另外，笔者了解到，目前东实旗盛花园周边可直接参考的在售楼盘是虎门印象，仅剩少量建面96平方米-130平方米湖景现房在售，均价约3万元/平方米。事实上，东实旗盛花园与华侨城云麓台、虎门印象都可称为“紧邻”，配套几乎可以共享。 而二手房方面，附近的丰泰悦榕东岸在近期的挂牌房源均价为36418元/平方米，稍有年限的中惠悦峰花园挂牌价也达到27174元/平方米。笔者了解到，虎门的二手住宅市场一直成交活跃，普遍挂牌成交价都在3万元/平方米左右，但也有一些较为老旧的小区二手房均价在1万元/平方米上下。 观察：三限房有助平抑房价 有业内人士认为，东莞三限房的销售对象暂时为特殊少数人群，并非面向所有市民，因此对于整体市场影响有限，不过长远来看，利于产业促进和人才引进。 “实际上，与三限房类似的政策在东莞并不陌生，几年前在松山湖就出现过，以华为的人才房为代表，就是政府为企业定向服务的产业配套。因此，它只是住房体系多渠道供应的一种，并不是面向所有的人群。”合富辉煌高级分析师李兴旺认为，当三限房开发量足够大时，将不可避免地分流了商品房需求，有助于平抑房价。特别是三限房主要服务于东莞城市产业和人才的协调发展，属于配套工程，对于东莞产业促进和人才引进，具有积极意义。 值得注意的是，除了虎门的东实旗盛花园，目前已公开案名的三限房项目还有3个，分别是位于长安的东实旗康苑、位于塘厦的东实旗景花园以及凤岗的东实旗晖花园。整体上看，这些三限房项目在今年也有加快入市的可能性。另外，8月底的第三批集中供地计划中，还有位于松山湖的三限房地块将出让，值得关注。
