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东莞东部片区一项目沙盘（资料图） |
文/图 陈泽煌 12月19日，东莞第四批次集中土拍正式收官，分布于大朗镇、东坑镇以及滨海湾新区的涉宅地块分别被华润置地、交投置业、冠成投资竞得。随着第四批次土拍收官，2022年东莞土拍大戏正式落下帷幕，全年整体市场呈现出“一冷、二稳、三热”的变化过程。有业内人士分析表示，今年东莞房企拿地都比较谨慎，除核心区热门地块以外，其他地块基本以底价成交。 动态：今年最后3宗住宅用地成功出让 东莞市公共资源交易中心官网信息显示，今年最后一批出让的3宗住宅用地中，位于滨海湾新区中海路旁的2022WR026号地块体量最大，出让面积约为14.8万平方米，楼面起价11818元/平方米。根据要求，该地块的项目届时将定位为粤港澳大湾区区域级活力商业中心，投资总额不少于50亿元，竞买者须为世界五百强榜单的企业，并须引入任意一家知名高端商业，如万象天地、太古里、SKP等。 12月19日，2022WR026号地块由华润置地联合滨海湾控股以约29亿元竞得，住宅折合楼面价约18241元/平方米。该地块届时容积率仅有1.65，总计容建面约245735平方米，最高建筑可达145米，建成后将成为滨海湾片区高端的商业综合体，将弥补交椅湾半岛商业不足的短板。 大朗镇的2022WR024号地块则由东莞交投置业以约21亿元竞得。该地块位于佛子凹村及松柏朗村，是大朗西站TOD地块，出让面积为约3.9万平方米，建筑面积可达约16.7万平方米，楼面价约13674元/平方米。该地块对面即为万科金地天空之城，周边还有多个成熟住宅小区，如长城世家、松山湖1号、万科虹溪诺雅等，同时其周边生活配套齐全，有万科生活广场、松山湖图书馆、凯悦酒店、中心公园等。 此外，在本次土拍中，位于东坑镇角社村的2022WR025号地块，出让面积约2.3万平方米，由东莞冠成投资以约5.28亿元竞得，楼面价约7500元/平方米。从地理位置上看，该地块周边学校林立，有东晋实验学校、培正幼儿园、东莞市第十二高级中学等，教育资源丰富。不过地块周边多为产业园或工业区，因此有业内人士认为，将该地块打造为刚需社区或是房企耕耘的首选方案。 观察：政策放宽推动土地市场持续升温 时值年末，回溯今年东莞四批次的土拍情景，可见整体市场呈现出“一冷、二稳、三热”的变化过程。 笔者梳理了解到，今年3月，东莞发布首批集中供地计划公告，8宗地块出让总面积达到33.29万平方米，这也是东莞首次采用集中竞价的方式出让土地。不过，首批供地仅有横沥镇2022WR001号地块、长安镇2022WR003号地块分别被保利地产、武汉地产竞得，其他6宗地块则因无企业报价、提前流拍等种种缘故终止交易。 在首批土地大幅流拍的情况下，到了第二批集中供地，有关部门优化了条件，如竞买资格、地块起拍价、支付周期等方面有所松动，流拍率得到一定控制，土地市场得以趋稳。在6月份，第二批8宗供地集中出让，与以往土拍多以国企、央企作为拿地主力形成鲜明对比的是，本轮土地竞拍中，珑远、景天等本地民营房企集中发力，不甘落后。除了最终拿地的万科、保利、华侨城之外，活跃在这次土拍过程中的还包括金地、招商局、莞民投等企业。 而到了8月份，第三批集中供地正式开拍，共出让7宗地块，总起价133.27亿元。本轮集中供地吸引了超19家企业参拍，最终所有地块全部出让，另有3宗溢价成交。其中，由华润置地竞得的松山湖2022WR017号地块，溢价率1.2%，成交楼面价达到约2.18万元/平方米；由中海地产以13.45亿元竞得的南城2022WR021号地块，经过37轮报价后达终止价，溢价率达到15%；由保利地产以10.13亿元竞得的厚街镇2022WR023号地块溢价率同样达到15%，成交楼面价1.61万元/平方米。 “总体上看，今年开年东莞的土拍市场出现流拍和终止现象，但年中随着政策持续宽松，土拍市场升温明显，导致‘先冷后热’，整体供需量同比增加。”瑞城搜东莞总经理王斌认为，随着行情的复苏，明年东莞的土地市场有望持续受到关注，优质的土地仍会被开发商追捧。
